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我們在估價時遵循了以下原則：
（一）合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。
（二）使用原則：能給估價對象帶來收益的使用，這種使用，是在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行。
（三）替代原則：房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，有相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。
（四）估價時點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同估價時點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平，對估價對象房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點(diǎn)已知或假設(shè)狀況為準(zhǔn)。
估價思路和方法
房地產(chǎn)估價常用方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。
此次評估運(yùn)用了三種技術(shù)路線、分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價法測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開始法兼用收益法、市場法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場法從續(xù)建公寓角度測算估價對象市場價格。
具體分析如下：
1.估價對象屬于獨(dú)立的整幢樓宇，并且尚未竣工，適用成本法測算。成本法是指以現(xiàn)時開發(fā)建造估價對象房地產(chǎn)或者類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤得出房地產(chǎn)價格的方法。其中土地使用權(quán)價格用基準(zhǔn)地價法測算。
2.估價對象屬于停建工程，可繼續(xù)建設(shè)裝修或可改變用途進(jìn)行改建，使用假設(shè)開發(fā)法測算。假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
估價對象投資方向和現(xiàn)狀用途分別是寫字樓和公寓，因此從改建為寫字樓后的價值和續(xù)建為公寓后的價值兩個角度分別進(jìn)行假設(shè)開發(fā)的測算能更加客觀的反映估價對象的合理價格。
（1）估價對象改建為寫字樓后的價值，由于市場中有類似的寫字樓項(xiàng)目出售、出租，交易價格較透明，因此可以用市場法和收益法綜合測算。市場法是指在求取估價對象的房地產(chǎn)價格時，將估價對象與在較近時期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價格修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。收益法是將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)市場價格的方法。以估價對象改建為寫字樓后的價值，扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金和改建費(fèi)用，即為估價對象的市場價格。
（2）估價對象續(xù)建為公寓后的價值，采用市場法測算。市場中有類似的二手公寓出售，交易價格較透明，可作為轉(zhuǎn)讓實(shí)例，采用市場法測算能較準(zhǔn)確的反映估價對象的比準(zhǔn)價格。以估價對象續(xù)建為公寓后的價值，扣除續(xù)建費(fèi)用，即為估價對象的市場價格。
3.采用成本法測算估價對象價格，采用假設(shè)開發(fā)法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開發(fā)法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格三種技術(shù)路線從不同角度反映了房地產(chǎn)價格，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場行情，根據(jù)使用原則并結(jié)合估價師的經(jīng)驗(yàn)，采用加權(quán)平均的方法求取房地產(chǎn)市場價格。
我們在估價時遵循了以下原則：
（一）合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。
（二）使用原則：能給估價對象帶來收益的使用，這種使用，是在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行。
（三）替代原則：房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，有相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。
（四）估價時點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同估價時點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平，對估價對象房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點(diǎn)已知或假設(shè)狀況為準(zhǔn)。
估價思路和方法
房地產(chǎn)估價常用方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。
此次評估運(yùn)用了三種技術(shù)路線、分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價法測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開始法兼用收益法、市場法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場法從續(xù)建公寓角度測算估價對象市場價格。
具體分析如下：
1.估價對象屬于獨(dú)立的整幢樓宇，并且尚未竣工，適用成本法測算。成本法是指以現(xiàn)時開發(fā)建造估價對象房地產(chǎn)或者類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤得出房地產(chǎn)價格的方法。其中土地使用權(quán)價格用基準(zhǔn)地價法測算。
2.估價對象屬于停建工程，可繼續(xù)建設(shè)裝修或可改變用途進(jìn)行改建，使用假設(shè)開發(fā)法測算。假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
估價對象投資方向和現(xiàn)狀用途分別是寫字樓和公寓，因此從改建為寫字樓后的價值和續(xù)建為公寓后的價值兩個角度分別進(jìn)行假設(shè)開發(fā)的測算能更加客觀的反映估價對象的合理價格。
（1）估價對象改建為寫字樓后的價值，由于市場中有類似的寫字樓項(xiàng)目出售、出租，交易價格較透明，因此可以用市場法和收益法綜合測算。市場法是指在求取估價對象的房地產(chǎn)價格時，將估價對象與在較近時期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價格修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。收益法是將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)市場價格的方法。以估價對象改建為寫字樓后的價值，扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金和改建費(fèi)用，即為估價對象的市場價格。
（2）估價對象續(xù)建為公寓后的價值，采用市場法測算。市場中有類似的二手公寓出售，交易價格較透明，可作為轉(zhuǎn)讓實(shí)例，采用市場法測算能較準(zhǔn)確的反映估價對象的比準(zhǔn)價格。以估價對象續(xù)建為公寓后的價值，扣除續(xù)建費(fèi)用，即為估價對象的市場價格。
3.采用成本法測算估價對象價格，采用假設(shè)開發(fā)法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開發(fā)法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格三種技術(shù)路線從不同角度反映了房地產(chǎn)價格，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場行情，根據(jù)使用原則并結(jié)合估價師的經(jīng)驗(yàn)，采用加權(quán)平均的方法求取房地產(chǎn)市場價格。