第八章 物權(quán)法律制度
一、本章考情分析
本章是2008年經(jīng)濟(jì)法考試教材新增加的一章，根據(jù)2007年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》編寫，內(nèi)容主要包括物權(quán)基本理論、所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度和擔(dān)保物權(quán)制度四部分。本章內(nèi)容考核的知識(shí)點(diǎn)多，在試卷上各種題型都有，一般在10分以上，且經(jīng)常與合同法的內(nèi)容結(jié)合出題。
二、本章應(yīng)掌握的重點(diǎn)、難點(diǎn)內(nèi)容
（1）物權(quán)概念、占有制度、物權(quán)變動(dòng)
（2）所有權(quán)（所有權(quán)的權(quán)能、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有與相鄰關(guān)系）
（3）用益物權(quán)（承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)）
（4）擔(dān)保物權(quán)（抵押、質(zhì)押、留置）。
第一節(jié) 物權(quán)基本理論
（一）物權(quán)概述
1.物的法律特征：客觀物質(zhì)性、可支配性。
物的分類：
（1）動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)（流通性不同、物權(quán)變動(dòng)的法律要件不同、訴訟管轄不同）；
（2）特定物與種類物（物意外滅失時(shí)能否免除交付義務(wù)不同）；
（3）主物與從物（主物所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，從物所有權(quán)隨之移轉(zhuǎn)）
（4）原物與孳息（孳息歸屬：天然孳息，由所有權(quán)人取得；一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有）。
2.物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)（自物權(quán)）、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)（他物權(quán)）。
（二）占有
1.無權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人的關(guān)系（權(quán)利人請(qǐng)求返還占有物時(shí)）
① 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。
② 占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的， 惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
③ 占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
2.占有的法律保護(hù)
① 占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；
② 對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；
③ 因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。
④ 占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。
（三）物權(quán)變動(dòng)
1.不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
法律另有規(guī)定的除外情形包括：
① 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
② 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
③ 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。
④ 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
上述②、③、④情形的物權(quán)變動(dòng)中，獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件。
（2）不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)關(guān)辦理。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤以外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
（3）當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
2.動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
（1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（2）交付：直接占有的移轉(zhuǎn)。另有幾種交付方式（簡易交付、指示交付、占有改定），也可以發(fā)生同樣的法律效果，但公示效果不同。
【例題1·多項(xiàng)選擇題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應(yīng)在一年內(nèi)分期支付完畢價(jià)款；甲先將房屋交付乙使用，一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后，雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記。下列表述中，正確的有（ ）。
A.乙已取得房屋所有權(quán)
B.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效
C.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力
D.若甲因?yàn)橐覜]有按期支付價(jià)款而依法解除合同，則預(yù)告登記失效
『正確答案』CD
『答案解析』本題考核物權(quán)登記的規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本題中，由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權(quán)，A選項(xiàng)的說法是錯(cuò)誤的；預(yù)告登記的作用在于使得權(quán)利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，而對(duì)合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B選項(xiàng)說法錯(cuò)誤，C選項(xiàng)說法正確；預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效，因此D選項(xiàng)的說法正確。
【例題2·單項(xiàng)選擇題】甲將自有的房屋出售給乙，雙方在2008年12月1日時(shí)簽訂了房屋買賣合同，2008年12月10日，乙將首付款交付給甲，2008年12月15日，甲將房屋騰空后交付給乙，2008年12月20日甲與乙辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列的說法正確的是（?。?BR> A.甲和乙的買賣合同在2008年12月20日時(shí)生效
B.該房屋的所有權(quán)自2008年12月15日甲交付給乙時(shí)轉(zhuǎn)移
C.如果甲和乙未辦理物權(quán)變更登記的，那么甲和乙之間簽訂的合同無效
D.買賣合同在2008年12月1日時(shí)生效，房屋所有權(quán)自2008年12月20日起轉(zhuǎn)移
『正確答案』D
『答案解析』本題考核不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓采用的是登記生效主義，只要沒有辦理所有權(quán)變動(dòng)的登記，所有權(quán)就不能轉(zhuǎn)移。本題中，甲乙雙方簽訂合同的時(shí)間是2008年12月1日，合同自簽訂之日起生效，但是所有權(quán)自辦理過戶手續(xù)的當(dāng)天發(fā)生轉(zhuǎn)移。
3.所有權(quán)取得的特別規(guī)則
原始取得的方式有：勞動(dòng)生產(chǎn)、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等
（1）善意取得
善意取得他人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備一定的構(gòu)成要件：① 受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意。權(quán)利人就受讓人的惡意承擔(dān)舉證責(zé)任。 ② 以合理的價(jià)格有償受償。 ③ 轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
善意取得成立后，在當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律效果：① 在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標(biāo)的物所有權(quán)。 ② 在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為而發(fā)生債的法律關(guān)系，在受讓人獲得標(biāo)的物所有權(quán)以后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向讓與人支付價(jià)款的義務(wù)，而不能根據(jù)讓與人無權(quán)處分而拒絕支付價(jià)款。 ③ 在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無權(quán)要求讓與人返還原物，只能要求無權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?BR> 善意取得制度，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：① 除了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度外，不動(dòng)產(chǎn)上也可以適用善意取得制度。當(dāng)然不動(dòng)產(chǎn)的善意取得以登記為要件。 ② 拾得遺失物、贓物不適用善意取得制度。 ③ 善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。
【例題3·多項(xiàng)選擇題】甲、乙各出資10萬元共同購買機(jī)械設(shè)備一套，雙方約定輪流使用，每次時(shí)間為半年。甲在使用設(shè)備期間，向善意的丙借款15萬元，并將該設(shè)備交付給丙設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保。甲無力還款，丙行使了質(zhì)權(quán)，從而引發(fā)糾紛。下列關(guān)于糾紛解決的表述中，正確的有（ ）。
A.甲無權(quán)處分，但丙仍應(yīng)取得質(zhì)權(quán)
B.甲無權(quán)處分，故丙無權(quán)主張質(zhì)權(quán)
C.乙有權(quán)就所發(fā)生的損失請(qǐng)求甲賠償
D.乙有權(quán)就所發(fā)生的損失要求甲、丙承擔(dān)連帶責(zé)任
www.examｗ.com 『正確答案』AC
『答案解析』本題考核善意取得制度和共有關(guān)系。善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其他所有人可以要求其賠償損失，但不得要求善意取得人賠償。
（2）拾得遺失物
拾得人與權(quán)利人之間法律關(guān)系的處理規(guī)則是：① 拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。 ② 拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔。 ③ 有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)??；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。自有關(guān)部門發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6 個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，遺失物歸國家所有。 ④ 拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 ⑤ 拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費(fèi)用。也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。
如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要求占有人返還原物或者賠償損失。① 權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2 年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。 ② 如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。
拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關(guān)于遺失物的規(guī)則。
【例題4·單項(xiàng)選擇題】馬女士在商場購物試衣時(shí)撿到一枚顧客遺失的鉆石戒指，第二天，馬女士將該戒指直接轉(zhuǎn)讓給孫女士，碰巧孫女士的朋友郭女士是該戒指的失主，由于是定作的結(jié)婚戒指，郭女士一眼便認(rèn)出，當(dāng)即要求孫女士返還，孫女士不同意，雙方發(fā)生了糾紛。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列說法中正確的是（ ）。
A.郭女士有權(quán)向馬女士請(qǐng)求損害賠償
B.由于孫女士善意取得了該戒指，因此郭女士無權(quán)要求其返還
C.郭女士只能要求孫女士返還該戒指，不能要求馬女士賠償損失
D.郭女士要求返還戒指的時(shí)間期限為2年，自丟失的當(dāng)天開始計(jì)算
『正確答案』A
『答案解析』本題考核拾得人與權(quán)利人之間的法律關(guān)系處理規(guī)則。根據(jù)規(guī)定，所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。本題中，孫女士雖然是善意取得了該戒指，但并非是通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物，郭女士可以直接取回遺失物，選項(xiàng)BCD的說法錯(cuò)誤。
（四）物權(quán)的保護(hù)
物權(quán)的保護(hù)方法是指物上請(qǐng)求權(quán)（請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)；請(qǐng)求返還原物；請(qǐng)求排除妨礙或者消除危險(xiǎn)；請(qǐng)求恢復(fù)原狀等），而債權(quán)的保護(hù)方法則是指通過侵權(quán)損害賠償?shù)姆椒▉肀Ｗo(hù)物權(quán)。
物上請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)可以并存。
一、本章考情分析
本章是2008年經(jīng)濟(jì)法考試教材新增加的一章，根據(jù)2007年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》編寫，內(nèi)容主要包括物權(quán)基本理論、所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度和擔(dān)保物權(quán)制度四部分。本章內(nèi)容考核的知識(shí)點(diǎn)多，在試卷上各種題型都有，一般在10分以上，且經(jīng)常與合同法的內(nèi)容結(jié)合出題。
二、本章應(yīng)掌握的重點(diǎn)、難點(diǎn)內(nèi)容
（1）物權(quán)概念、占有制度、物權(quán)變動(dòng)
（2）所有權(quán)（所有權(quán)的權(quán)能、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有與相鄰關(guān)系）
（3）用益物權(quán)（承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)）
（4）擔(dān)保物權(quán)（抵押、質(zhì)押、留置）。
第一節(jié) 物權(quán)基本理論
（一）物權(quán)概述
1.物的法律特征：客觀物質(zhì)性、可支配性。
物的分類：
（1）動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)（流通性不同、物權(quán)變動(dòng)的法律要件不同、訴訟管轄不同）；
（2）特定物與種類物（物意外滅失時(shí)能否免除交付義務(wù)不同）；
（3）主物與從物（主物所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，從物所有權(quán)隨之移轉(zhuǎn)）
（4）原物與孳息（孳息歸屬：天然孳息，由所有權(quán)人取得；一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有）。
2.物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)（自物權(quán)）、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)（他物權(quán)）。
（二）占有
1.無權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人的關(guān)系（權(quán)利人請(qǐng)求返還占有物時(shí)）
① 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。
② 占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的， 惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
③ 占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
2.占有的法律保護(hù)
① 占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；
② 對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；
③ 因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。
④ 占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。
（三）物權(quán)變動(dòng)
1.不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
法律另有規(guī)定的除外情形包括：
① 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
② 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
③ 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。
④ 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
上述②、③、④情形的物權(quán)變動(dòng)中，獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件。
（2）不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)關(guān)辦理。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤以外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
（3）當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
2.動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
（1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（2）交付：直接占有的移轉(zhuǎn)。另有幾種交付方式（簡易交付、指示交付、占有改定），也可以發(fā)生同樣的法律效果，但公示效果不同。
【例題1·多項(xiàng)選擇題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應(yīng)在一年內(nèi)分期支付完畢價(jià)款；甲先將房屋交付乙使用，一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后，雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記。下列表述中，正確的有（ ）。
A.乙已取得房屋所有權(quán)
B.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效
C.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力
D.若甲因?yàn)橐覜]有按期支付價(jià)款而依法解除合同，則預(yù)告登記失效
『正確答案』CD
『答案解析』本題考核物權(quán)登記的規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本題中，由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權(quán)，A選項(xiàng)的說法是錯(cuò)誤的；預(yù)告登記的作用在于使得權(quán)利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，而對(duì)合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B選項(xiàng)說法錯(cuò)誤，C選項(xiàng)說法正確；預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效，因此D選項(xiàng)的說法正確。
【例題2·單項(xiàng)選擇題】甲將自有的房屋出售給乙，雙方在2008年12月1日時(shí)簽訂了房屋買賣合同，2008年12月10日，乙將首付款交付給甲，2008年12月15日，甲將房屋騰空后交付給乙，2008年12月20日甲與乙辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列的說法正確的是（?。?BR> A.甲和乙的買賣合同在2008年12月20日時(shí)生效
B.該房屋的所有權(quán)自2008年12月15日甲交付給乙時(shí)轉(zhuǎn)移
C.如果甲和乙未辦理物權(quán)變更登記的，那么甲和乙之間簽訂的合同無效
D.買賣合同在2008年12月1日時(shí)生效，房屋所有權(quán)自2008年12月20日起轉(zhuǎn)移
『正確答案』D
『答案解析』本題考核不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓采用的是登記生效主義，只要沒有辦理所有權(quán)變動(dòng)的登記，所有權(quán)就不能轉(zhuǎn)移。本題中，甲乙雙方簽訂合同的時(shí)間是2008年12月1日，合同自簽訂之日起生效，但是所有權(quán)自辦理過戶手續(xù)的當(dāng)天發(fā)生轉(zhuǎn)移。
3.所有權(quán)取得的特別規(guī)則
原始取得的方式有：勞動(dòng)生產(chǎn)、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等
（1）善意取得
善意取得他人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備一定的構(gòu)成要件：① 受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意。權(quán)利人就受讓人的惡意承擔(dān)舉證責(zé)任。 ② 以合理的價(jià)格有償受償。 ③ 轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
善意取得成立后，在當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律效果：① 在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標(biāo)的物所有權(quán)。 ② 在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為而發(fā)生債的法律關(guān)系，在受讓人獲得標(biāo)的物所有權(quán)以后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向讓與人支付價(jià)款的義務(wù)，而不能根據(jù)讓與人無權(quán)處分而拒絕支付價(jià)款。 ③ 在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無權(quán)要求讓與人返還原物，只能要求無權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?BR> 善意取得制度，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：① 除了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度外，不動(dòng)產(chǎn)上也可以適用善意取得制度。當(dāng)然不動(dòng)產(chǎn)的善意取得以登記為要件。 ② 拾得遺失物、贓物不適用善意取得制度。 ③ 善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。
【例題3·多項(xiàng)選擇題】甲、乙各出資10萬元共同購買機(jī)械設(shè)備一套，雙方約定輪流使用，每次時(shí)間為半年。甲在使用設(shè)備期間，向善意的丙借款15萬元，并將該設(shè)備交付給丙設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保。甲無力還款，丙行使了質(zhì)權(quán)，從而引發(fā)糾紛。下列關(guān)于糾紛解決的表述中，正確的有（ ）。
A.甲無權(quán)處分，但丙仍應(yīng)取得質(zhì)權(quán)
B.甲無權(quán)處分，故丙無權(quán)主張質(zhì)權(quán)
C.乙有權(quán)就所發(fā)生的損失請(qǐng)求甲賠償
D.乙有權(quán)就所發(fā)生的損失要求甲、丙承擔(dān)連帶責(zé)任
www.examｗ.com 『正確答案』AC
『答案解析』本題考核善意取得制度和共有關(guān)系。善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其他所有人可以要求其賠償損失，但不得要求善意取得人賠償。
（2）拾得遺失物
拾得人與權(quán)利人之間法律關(guān)系的處理規(guī)則是：① 拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。 ② 拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔。 ③ 有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)??；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。自有關(guān)部門發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6 個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，遺失物歸國家所有。 ④ 拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 ⑤ 拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費(fèi)用。也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。
如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要求占有人返還原物或者賠償損失。① 權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2 年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。 ② 如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。
拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關(guān)于遺失物的規(guī)則。
【例題4·單項(xiàng)選擇題】馬女士在商場購物試衣時(shí)撿到一枚顧客遺失的鉆石戒指，第二天，馬女士將該戒指直接轉(zhuǎn)讓給孫女士，碰巧孫女士的朋友郭女士是該戒指的失主，由于是定作的結(jié)婚戒指，郭女士一眼便認(rèn)出，當(dāng)即要求孫女士返還，孫女士不同意，雙方發(fā)生了糾紛。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列說法中正確的是（ ）。
A.郭女士有權(quán)向馬女士請(qǐng)求損害賠償
B.由于孫女士善意取得了該戒指，因此郭女士無權(quán)要求其返還
C.郭女士只能要求孫女士返還該戒指，不能要求馬女士賠償損失
D.郭女士要求返還戒指的時(shí)間期限為2年，自丟失的當(dāng)天開始計(jì)算
『正確答案』A
『答案解析』本題考核拾得人與權(quán)利人之間的法律關(guān)系處理規(guī)則。根據(jù)規(guī)定，所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。本題中，孫女士雖然是善意取得了該戒指，但并非是通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物，郭女士可以直接取回遺失物，選項(xiàng)BCD的說法錯(cuò)誤。
（四）物權(quán)的保護(hù)
物權(quán)的保護(hù)方法是指物上請(qǐng)求權(quán)（請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)；請(qǐng)求返還原物；請(qǐng)求排除妨礙或者消除危險(xiǎn)；請(qǐng)求恢復(fù)原狀等），而債權(quán)的保護(hù)方法則是指通過侵權(quán)損害賠償?shù)姆椒▉肀Ｗo(hù)物權(quán)。
物上請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)可以并存。