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3、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)某一地塊有兩種開(kāi)發(fā)方案。
A方案：一次性開(kāi)發(fā)多層住宅45000m2建筑面積，需投入總成本費(fèi)用(包括前期開(kāi)發(fā)成本、施工建造成本和銷售成本，下同)9000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間(包括建造、銷售時(shí)間，下同)為18個(gè)月。
B方案：將該地塊分成東、西兩區(qū)分兩期開(kāi)發(fā)。一期在東區(qū)先開(kāi)發(fā)高層住宅36000m2，建筑面積，需投入總成本費(fèi)用8100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間為15個(gè)月。二期開(kāi)發(fā)時(shí)，如果一期銷路好，且預(yù)計(jì)二期銷售率可達(dá)100％(售價(jià)和銷量同一期)，則在西區(qū)繼續(xù)投入總成本費(fèi)用8100萬(wàn)元開(kāi)發(fā)高層住宅36000m2建筑面積；如果一期銷路差，或暫停開(kāi)發(fā)，或在西區(qū)改為開(kāi)發(fā)多層住宅22000m2建筑面積，需投入總成本費(fèi)用4600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間為15個(gè)月。
兩方案銷路好和銷路差時(shí)的售價(jià)和銷量情況匯總于表2．1。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，多層住宅銷路好的概率為0．7，高層住宅銷路好的概率為0．6。暫停開(kāi)發(fā)每季損失10萬(wàn)元。季利率為2％。
問(wèn)題：
1．兩方案銷路好和銷路差情況下分期計(jì)算季平均銷售收入各為多少萬(wàn)元?(假定銷售收入在開(kāi)發(fā)時(shí)間內(nèi)均攤)
2．繪制兩級(jí)決策的決策樹(shù)。
3．試決定采用哪個(gè)方案。
注：計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。
您的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： 問(wèn)題1：
解：計(jì)算季平均銷售收入：
A方案開(kāi)發(fā)多層住宅：
銷路好：4.5×4800×100％÷6=3600(萬(wàn)元)
銷路差：4.5×4300×80％÷6=2580(萬(wàn)元)
B方案一期：
開(kāi)發(fā)高層住宅：銷路好：3.6×5500×100％÷5=3960(萬(wàn)元)
銷路差：3.6×5000×70％÷5：2520(萬(wàn)元)
B方案二期：
開(kāi)發(fā)高層住宅：3.6×5500×100％÷5=3960(萬(wàn)元)
開(kāi)發(fā)多層住宅：銷路好：2.2×4800×100％÷5=2112(萬(wàn)元)
銷路差：2.2×4300×80％÷5=1513.6(萬(wàn)元)
問(wèn)題3：
解：方案選擇
機(jī)會(huì)點(diǎn)①
凈現(xiàn)值的期望值=(3600×0.7+2580×0.3) ×(P／A，2％，6)-9000
=(3600×0.7十2580×0.3) ×5.601-9000=9449.69(萬(wàn)元)
等額年金：9449.6 9×(A／P，2％，6)=9449.69×/(P／A，2％，6)
=9449.69/5.601=1687.14(萬(wàn)元)
機(jī)會(huì)點(diǎn)③
凈現(xiàn)值的期望值：3960×(P／A，2％，5) ×1.0—8100
=3960×4.713×1.0-8100=10563.48(萬(wàn)元)
等額年金：10563.48×(A／P，2％，5)=10563.48/(P／A，2％，5)
= 10563.48/4.713=2241.35(萬(wàn)元)
機(jī)會(huì)點(diǎn)④
凈現(xiàn)值的期望值：-10×(P／A，2％，5) =-10×4.713=—47.13(萬(wàn)元)
等額年金：-47.13×(A／P，2％，5)=-47.13/(P／A，2％，5)
=-47.13/4.713=-10.00(萬(wàn)元)
機(jī)會(huì)點(diǎn)⑤
凈現(xiàn)值的期望值：(2112×0.7十1513.6×0.3) ×(P／A，2％，5) -4600
=(2112×0.7十1513.6×0.3) ×4.713-4600=4507.78(萬(wàn)元)
等額年金：4507.78×(A／P，2％，5)=4507.78/(P／A，2％，5)=956.46(萬(wàn)元)
根據(jù)計(jì)算結(jié)果判斷，B方案在一期開(kāi)發(fā)高層住宅銷路差的情況下，二期應(yīng)改為開(kāi)發(fā)多層住宅。
機(jī)會(huì)點(diǎn)②
凈現(xiàn)值的期望值：[10563.48×(P／F，2％，5) +3960×(P／A，2％，5)) ×0.6
+[4507.78×(P／F，2％，5)十2520×(P／A，2％，5)] ×0.4-8100
=(10563.48×0.906+3960×4.713) ×0.6十(4507.78×0.906十2520
×4.713) ×0.4-8100
=16940.40+6384.32-8100=15224.72(萬(wàn)元)
等額年金：15224.72×(A／P，2％，10)=15224.72/(P／A，2％，10)
=15224.72/8.917=1707.38(萬(wàn)元)
根據(jù)計(jì)算結(jié)果，應(yīng)采用B方案，即一期先開(kāi)發(fā)高層住宅，在銷路好的情況下，二期繼續(xù)開(kāi)發(fā)高層住 宅，在銷路差的情況下，二期改為開(kāi)發(fā)多層住宅。
3、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)某一地塊有兩種開(kāi)發(fā)方案。
A方案：一次性開(kāi)發(fā)多層住宅45000m2建筑面積，需投入總成本費(fèi)用(包括前期開(kāi)發(fā)成本、施工建造成本和銷售成本，下同)9000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間(包括建造、銷售時(shí)間，下同)為18個(gè)月。
B方案：將該地塊分成東、西兩區(qū)分兩期開(kāi)發(fā)。一期在東區(qū)先開(kāi)發(fā)高層住宅36000m2，建筑面積，需投入總成本費(fèi)用8100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間為15個(gè)月。二期開(kāi)發(fā)時(shí)，如果一期銷路好，且預(yù)計(jì)二期銷售率可達(dá)100％(售價(jià)和銷量同一期)，則在西區(qū)繼續(xù)投入總成本費(fèi)用8100萬(wàn)元開(kāi)發(fā)高層住宅36000m2建筑面積；如果一期銷路差，或暫停開(kāi)發(fā)，或在西區(qū)改為開(kāi)發(fā)多層住宅22000m2建筑面積，需投入總成本費(fèi)用4600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間為15個(gè)月。
兩方案銷路好和銷路差時(shí)的售價(jià)和銷量情況匯總于表2．1。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，多層住宅銷路好的概率為0．7，高層住宅銷路好的概率為0．6。暫停開(kāi)發(fā)每季損失10萬(wàn)元。季利率為2％。
問(wèn)題：
1．兩方案銷路好和銷路差情況下分期計(jì)算季平均銷售收入各為多少萬(wàn)元?(假定銷售收入在開(kāi)發(fā)時(shí)間內(nèi)均攤)
2．繪制兩級(jí)決策的決策樹(shù)。
3．試決定采用哪個(gè)方案。
注：計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。
您的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： 問(wèn)題1：
解：計(jì)算季平均銷售收入：
A方案開(kāi)發(fā)多層住宅：
銷路好：4.5×4800×100％÷6=3600(萬(wàn)元)
銷路差：4.5×4300×80％÷6=2580(萬(wàn)元)
B方案一期：
開(kāi)發(fā)高層住宅：銷路好：3.6×5500×100％÷5=3960(萬(wàn)元)
銷路差：3.6×5000×70％÷5：2520(萬(wàn)元)
B方案二期：
開(kāi)發(fā)高層住宅：3.6×5500×100％÷5=3960(萬(wàn)元)
開(kāi)發(fā)多層住宅：銷路好：2.2×4800×100％÷5=2112(萬(wàn)元)
銷路差：2.2×4300×80％÷5=1513.6(萬(wàn)元)
問(wèn)題3：
解：方案選擇
機(jī)會(huì)點(diǎn)①
凈現(xiàn)值的期望值=(3600×0.7+2580×0.3) ×(P／A，2％，6)-9000
=(3600×0.7十2580×0.3) ×5.601-9000=9449.69(萬(wàn)元)
等額年金：9449.6 9×(A／P，2％，6)=9449.69×/(P／A，2％，6)
=9449.69/5.601=1687.14(萬(wàn)元)
機(jī)會(huì)點(diǎn)③
凈現(xiàn)值的期望值：3960×(P／A，2％，5) ×1.0—8100
=3960×4.713×1.0-8100=10563.48(萬(wàn)元)
等額年金：10563.48×(A／P，2％，5)=10563.48/(P／A，2％，5)
= 10563.48/4.713=2241.35(萬(wàn)元)
機(jī)會(huì)點(diǎn)④
凈現(xiàn)值的期望值：-10×(P／A，2％，5) =-10×4.713=—47.13(萬(wàn)元)
等額年金：-47.13×(A／P，2％，5)=-47.13/(P／A，2％，5)
=-47.13/4.713=-10.00(萬(wàn)元)
機(jī)會(huì)點(diǎn)⑤
凈現(xiàn)值的期望值：(2112×0.7十1513.6×0.3) ×(P／A，2％，5) -4600
=(2112×0.7十1513.6×0.3) ×4.713-4600=4507.78(萬(wàn)元)
等額年金：4507.78×(A／P，2％，5)=4507.78/(P／A，2％，5)=956.46(萬(wàn)元)
根據(jù)計(jì)算結(jié)果判斷，B方案在一期開(kāi)發(fā)高層住宅銷路差的情況下，二期應(yīng)改為開(kāi)發(fā)多層住宅。
機(jī)會(huì)點(diǎn)②
凈現(xiàn)值的期望值：[10563.48×(P／F，2％，5) +3960×(P／A，2％，5)) ×0.6
+[4507.78×(P／F，2％，5)十2520×(P／A，2％，5)] ×0.4-8100
=(10563.48×0.906+3960×4.713) ×0.6十(4507.78×0.906十2520
×4.713) ×0.4-8100
=16940.40+6384.32-8100=15224.72(萬(wàn)元)
等額年金：15224.72×(A／P，2％，10)=15224.72/(P／A，2％，10)
=15224.72/8.917=1707.38(萬(wàn)元)
根據(jù)計(jì)算結(jié)果，應(yīng)采用B方案，即一期先開(kāi)發(fā)高層住宅，在銷路好的情況下，二期繼續(xù)開(kāi)發(fā)高層住 宅，在銷路差的情況下，二期改為開(kāi)發(fā)多層住宅。