二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值
（一）成交價格
成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達(dá)成交易-買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。
理解成交價格，應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：
（1）賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意接受的（簡稱最低賣價），買者的出價必須高于這個他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。
（2）買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意支付的價格（簡稱買價），賣者的要價必須低于這個價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。
（3）賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當(dāng)買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、買價、成交價三者的關(guān)系為：
買價≥成交價≥最低賣價
成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價格。嚴(yán)格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應(yīng)是價格的被動接受者，其中的任何一個買者或賣者對價格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟行為。這又被稱為“經(jīng)濟人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點，充分了解市場行情。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長的時間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。
成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價分為招標(biāo)成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標(biāo)成交價是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般會降低地價。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報價，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報價者，所以有一定的抑制地價的作用，但主要以投標(biāo)報價高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于“價高者得”，所以最能抬高地價。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。
7．在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的價格（ ）賣者所愿意接受的時，交易才會成功。（2003年試題）
A．高于
B．等于
C．低于
D．不高于
E．不等于
答案：AB
-
（二）市場價格
市場價格簡稱市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。
（三）理論價格
理論價格是在經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等。但理論價格也不是靜止不變的。
價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格；市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價格。
一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動（即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動）
同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上很少出現(xiàn)這種情況。
評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估-價值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。以折現(xiàn)率為例，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率）；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價值時通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評估市場價值時通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。
投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買）的房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值；但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的購買價格，例如為其確定投標(biāo)報價提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。
8．在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（ ）。（2001年試題）
A．社會一般的收益率
B．收益法中的資本化率
C．投資者要求的滿意收益率
D．投資者要求的最低收益率
答案：D
9．在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。（ ）（2004年考試題）
答案：×
（一）成交價格
成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達(dá)成交易-買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。
理解成交價格，應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：
（1）賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意接受的（簡稱最低賣價），買者的出價必須高于這個他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。
（2）買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意支付的價格（簡稱買價），賣者的要價必須低于這個價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。
（3）賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當(dāng)買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、買價、成交價三者的關(guān)系為：
買價≥成交價≥最低賣價
成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價格。嚴(yán)格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應(yīng)是價格的被動接受者，其中的任何一個買者或賣者對價格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟行為。這又被稱為“經(jīng)濟人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點，充分了解市場行情。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長的時間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。
成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價分為招標(biāo)成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標(biāo)成交價是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般會降低地價。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報價，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報價者，所以有一定的抑制地價的作用，但主要以投標(biāo)報價高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于“價高者得”，所以最能抬高地價。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。
7．在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的價格（ ）賣者所愿意接受的時，交易才會成功。（2003年試題）
A．高于
B．等于
C．低于
D．不高于
E．不等于
答案：AB
-
（二）市場價格
市場價格簡稱市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。
（三）理論價格
理論價格是在經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等。但理論價格也不是靜止不變的。
價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格；市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價格。
一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動（即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動）
同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上很少出現(xiàn)這種情況。
評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估-價值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。以折現(xiàn)率為例，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率）；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價值時通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評估市場價值時通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。
投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買）的房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值；但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的購買價格，例如為其確定投標(biāo)報價提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。
8．在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（ ）。（2001年試題）
A．社會一般的收益率
B．收益法中的資本化率
C．投資者要求的滿意收益率
D．投資者要求的最低收益率
答案：D
9．在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。（ ）（2004年考試題）
答案：×