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2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發(fā)程度的國有空地，土地總面積10000平方米，批準用途為居住，使用年限70年，土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細規(guī)劃主要控制指標為：2．0≤建筑容積率≤3．0，40％≤建筑覆蓋率≤50％。根據(jù)調(diào)查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)范有序，預測未來三至四年房地產(chǎn)市場價格年平均上漲比率為2％，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項目用地平均容積率2．8，平均建筑覆蓋率31％，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元／平方米，樓層在8層以下的多層商品房平均售價為6000元／平方米，平均建筑費和專業(yè)費1000元／平方米，貸款年利率6％，銷售稅費一般為房地產(chǎn)總價的6％，開發(fā)利潤率一般為房地產(chǎn)總價的30％。回
1．根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。
A．收益還原法
B．市場比較法
C．剩余法
D．成本逼近法
2．根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點最恰當?shù)氖? )。
A．因為市場規(guī)范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則
B．因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2％，市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C．實際建筑容積率2．8，建筑密度30％，符合利用原則
D．根據(jù)規(guī)劃2．04建筑容積率43．0，40％ 建筑覆蓋率450％，不符合利用原則
3．根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價值是( )。
A．17479萬元
B．18727萬元
C．23305萬元
D．24970萬元
4．該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為( )。
A．5624萬元
B．6185萬元
C ．8243萬元
D．8992萬元
5．房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16日競價成功一宗地國有土地使用權，并于2005年6月28與當?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。2006年7月26，經(jīng)批準，甲獲準在原基礎上增加商業(yè)用途，則其應補交土地差價的估價期日應確定可以有以下方式( )。
A．2006年7月26，但要重新評估原條件下土地出讓價值
B．2005年6月28，但合同事先要有約定
C．2005年6月16日
D．2005年7月29日
標準答案： BC, ABC, D, C, AB
2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發(fā)程度的國有空地，土地總面積10000平方米，批準用途為居住，使用年限70年，土地形狀規(guī)則，宗地修建性詳細規(guī)劃主要控制指標為：2．0≤建筑容積率≤3．0，40％≤建筑覆蓋率≤50％。根據(jù)調(diào)查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)范有序，預測未來三至四年房地產(chǎn)市場價格年平均上漲比率為2％，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項目用地平均容積率2．8，平均建筑覆蓋率31％，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元／平方米，樓層在8層以下的多層商品房平均售價為6000元／平方米，平均建筑費和專業(yè)費1000元／平方米，貸款年利率6％，銷售稅費一般為房地產(chǎn)總價的6％，開發(fā)利潤率一般為房地產(chǎn)總價的30％。回
1．根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。
A．收益還原法
B．市場比較法
C．剩余法
D．成本逼近法
2．根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點最恰當?shù)氖? )。
A．因為市場規(guī)范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則
B．因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2％，市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C．實際建筑容積率2．8，建筑密度30％，符合利用原則
D．根據(jù)規(guī)劃2．04建筑容積率43．0，40％ 建筑覆蓋率450％，不符合利用原則
3．根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價值是( )。
A．17479萬元
B．18727萬元
C．23305萬元
D．24970萬元
4．該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為( )。
A．5624萬元
B．6185萬元
C ．8243萬元
D．8992萬元
5．房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16日競價成功一宗地國有土地使用權，并于2005年6月28與當?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。2006年7月26，經(jīng)批準，甲獲準在原基礎上增加商業(yè)用途，則其應補交土地差價的估價期日應確定可以有以下方式( )。
A．2006年7月26，但要重新評估原條件下土地出讓價值
B．2005年6月28，但合同事先要有約定
C．2005年6月16日
D．2005年7月29日
標準答案： BC, ABC, D, C, AB