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(三)某市區(qū)現(xiàn)有一棟1997年6月建成的辦公樓需要做抵押評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為2007年6月。該樓在建成后就已補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓期為50年。已知資料如下：①建筑面積20000平方米，容積率為5；②全部用于出租，出租率為80％；③同類物業(yè)市場(chǎng)租金水平按使用面積計(jì)為每月150元／平方米；④同類物業(yè)使用面積與建筑面積之比平均為1：1．5；⑤房屋重置價(jià)格2000元／平方米，耐用期50年，殘值率為0；⑥有關(guān)出租成本有房產(chǎn)稅(按年租金的12％計(jì))、年折舊、物業(yè)管理成本(按使用面積計(jì)，每年100元／平方米)、保險(xiǎn)費(fèi)(按使用面積計(jì)，每年32元／平方米)；⑦房地產(chǎn)綜合還原率為10％。根據(jù)上述情況回答以下問題：
1．如果該辦公樓所屬宗地沒有其他建筑物，宗地建蔽率為0．5，且該辦公樓各層建筑面積相同，則該辦公樓可能的樓層數(shù)為( )層。
A．2
B．5
C．10
D．15
答案：C
解析：建筑用地面積=20000/5=4000平方米，建筑遮蔽率（建蔽率系指單層建筑面積與建筑基地面積的比值。）為0.5，則該辦公樓的樓層=20000/（4000*0.5）=10
2．在評(píng)估中，該辦公樓的市場(chǎng)租金水平應(yīng)根據(jù)( )確定。
A．該辦公樓實(shí)際租金
B．市場(chǎng)同類辦公用房典型租金
C．市場(chǎng)同類辦公用房平均租金
D．市場(chǎng)同類辦公用房平均租金和該辦公樓個(gè)別條件
答案：D
3．該辦公樓年總收益是( )萬(wàn)元。
A．1920
B．2400
C．2880
D ．3600
答案：A
解析：該樓年總收益=150×12×（1/1.5）×20000×80%=1920萬(wàn)元
4．該辦公樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A．13456
B．14019
C．15216
D．18776
答案：B
解析：1）辦公樓年總收益：1920元
2）各項(xiàng)費(fèi)用：房產(chǎn)稅=1920×12%=230.4萬(wàn)元
年折舊=2000÷50×20000=80萬(wàn)元
物業(yè)管理成本及保險(xiǎn)費(fèi)=（100+32）×20000×（1/1.5）=176萬(wàn)元
3）辦公樓年純收益=1920-230.4-80-176=1433.6萬(wàn)元
4）辦公樓估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格=1433.6÷10%×（1-1/(1+10%)40）=14019萬(wàn)元
5．該宗土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)為( )元／平方米。
A．27408
B．25048
C．5410
D．5010
答案：A
解析：1）辦公樓估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格：14019萬(wàn)元
2）辦公樓估價(jià)時(shí)點(diǎn)房屋價(jià)格=2000×20000×（40/50）=3200萬(wàn)元
3）辦公樓估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格=14019-3200=10819萬(wàn)元
4）土地單價(jià)=10819萬(wàn)元÷4000平方米=27047.5（元/平方米）
(三)某市區(qū)現(xiàn)有一棟1997年6月建成的辦公樓需要做抵押評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為2007年6月。該樓在建成后就已補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓期為50年。已知資料如下：①建筑面積20000平方米，容積率為5；②全部用于出租，出租率為80％；③同類物業(yè)市場(chǎng)租金水平按使用面積計(jì)為每月150元／平方米；④同類物業(yè)使用面積與建筑面積之比平均為1：1．5；⑤房屋重置價(jià)格2000元／平方米，耐用期50年，殘值率為0；⑥有關(guān)出租成本有房產(chǎn)稅(按年租金的12％計(jì))、年折舊、物業(yè)管理成本(按使用面積計(jì)，每年100元／平方米)、保險(xiǎn)費(fèi)(按使用面積計(jì)，每年32元／平方米)；⑦房地產(chǎn)綜合還原率為10％。根據(jù)上述情況回答以下問題：
1．如果該辦公樓所屬宗地沒有其他建筑物，宗地建蔽率為0．5，且該辦公樓各層建筑面積相同，則該辦公樓可能的樓層數(shù)為( )層。
A．2
B．5
C．10
D．15
答案：C
解析：建筑用地面積=20000/5=4000平方米，建筑遮蔽率（建蔽率系指單層建筑面積與建筑基地面積的比值。）為0.5，則該辦公樓的樓層=20000/（4000*0.5）=10
2．在評(píng)估中，該辦公樓的市場(chǎng)租金水平應(yīng)根據(jù)( )確定。
A．該辦公樓實(shí)際租金
B．市場(chǎng)同類辦公用房典型租金
C．市場(chǎng)同類辦公用房平均租金
D．市場(chǎng)同類辦公用房平均租金和該辦公樓個(gè)別條件
答案：D
3．該辦公樓年總收益是( )萬(wàn)元。
A．1920
B．2400
C．2880
D ．3600
答案：A
解析：該樓年總收益=150×12×（1/1.5）×20000×80%=1920萬(wàn)元
4．該辦公樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A．13456
B．14019
C．15216
D．18776
答案：B
解析：1）辦公樓年總收益：1920元
2）各項(xiàng)費(fèi)用：房產(chǎn)稅=1920×12%=230.4萬(wàn)元
年折舊=2000÷50×20000=80萬(wàn)元
物業(yè)管理成本及保險(xiǎn)費(fèi)=（100+32）×20000×（1/1.5）=176萬(wàn)元
3）辦公樓年純收益=1920-230.4-80-176=1433.6萬(wàn)元
4）辦公樓估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格=1433.6÷10%×（1-1/(1+10%)40）=14019萬(wàn)元
5．該宗土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)為( )元／平方米。
A．27408
B．25048
C．5410
D．5010
答案：A
解析：1）辦公樓估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格：14019萬(wàn)元
2）辦公樓估價(jià)時(shí)點(diǎn)房屋價(jià)格=2000×20000×（40/50）=3200萬(wàn)元
3）辦公樓估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格=14019-3200=10819萬(wàn)元
4）土地單價(jià)=10819萬(wàn)元÷4000平方米=27047.5（元/平方米）