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剩余法的特點(diǎn)
根據(jù)剩余法的原理和計(jì)算公式，剩余法估價(jià)是從開(kāi)發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)用。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：①是否根據(jù)土地估價(jià)的使用原則和合法原則，正確確定了土地利用方式(包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局等)；②是否正確掌握了地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系；并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)；③是否正確地確定了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。
需要注意的是剩余法估價(jià)有以下幾個(gè)假設(shè)和限制條件：
(1)盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支付都發(fā)生在將來(lái)，但剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來(lái)的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)樽鳛楣纼r(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，同時(shí)在開(kāi)發(fā)期間不但租金和售價(jià)會(huì)上漲(下降)，各類開(kāi)發(fā)成本也會(huì)上漲(下降)。因此，剩余法估價(jià)隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：剩余法估價(jià)中涉及到的這些關(guān)鍵變量在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化。當(dāng)然，若采用剩余法進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究或投資決策分析，也可通過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)查和分析，對(duì)預(yù)期租金、售價(jià)及成本數(shù)據(jù)作出預(yù)測(cè)，或采用更準(zhǔn)確考慮支出和收益變化的現(xiàn)金流量法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行評(píng)估。
(2)假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。
(3)假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。以上這些假設(shè)條件在國(guó)外的剩余法估價(jià)中表現(xiàn)得更為明顯。國(guó)內(nèi)一些估價(jià)人員則往往混淆了估價(jià)與項(xiàng)目可行性分析的區(qū)別，因而往往忽視了這些假設(shè)與限制條件。
剩余法的特點(diǎn)
根據(jù)剩余法的原理和計(jì)算公式，剩余法估價(jià)是從開(kāi)發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)用。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：①是否根據(jù)土地估價(jià)的使用原則和合法原則，正確確定了土地利用方式(包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局等)；②是否正確掌握了地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系；并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)；③是否正確地確定了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。
需要注意的是剩余法估價(jià)有以下幾個(gè)假設(shè)和限制條件：
(1)盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支付都發(fā)生在將來(lái)，但剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來(lái)的數(shù)據(jù)。這是因?yàn)樽鳛楣纼r(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，同時(shí)在開(kāi)發(fā)期間不但租金和售價(jià)會(huì)上漲(下降)，各類開(kāi)發(fā)成本也會(huì)上漲(下降)。因此，剩余法估價(jià)隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：剩余法估價(jià)中涉及到的這些關(guān)鍵變量在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化。當(dāng)然，若采用剩余法進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究或投資決策分析，也可通過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)查和分析，對(duì)預(yù)期租金、售價(jià)及成本數(shù)據(jù)作出預(yù)測(cè)，或采用更準(zhǔn)確考慮支出和收益變化的現(xiàn)金流量法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行評(píng)估。
(2)假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。
(3)假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。以上這些假設(shè)條件在國(guó)外的剩余法估價(jià)中表現(xiàn)得更為明顯。國(guó)內(nèi)一些估價(jià)人員則往往混淆了估價(jià)與項(xiàng)目可行性分析的區(qū)別，因而往往忽視了這些假設(shè)與限制條件。