2011年物業(yè)管理師項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素養(yǎng)(1)

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對一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目而言,選擇一位合適的項(xiàng)目經(jīng)理至關(guān)重要,毫不夸張地講,項(xiàng)目經(jīng)理選好了,管理好項(xiàng)目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇,物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場的拓展力度,承接的外委項(xiàng)目也就越來越多。但是,隨之而來的項(xiàng)目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn),尤其是像深圳市的一些國家一級資質(zhì)企業(yè),有時(shí)甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項(xiàng)目經(jīng)理的尷尬局面,為此,培養(yǎng)和選擇合格的項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)常抓不懈的重要工作。
    作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理,除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外,從事物業(yè)管理的時(shí)間(一般為三年)和獨(dú)立運(yùn)作過一定規(guī)模(約 10 萬㎡左右的高層物業(yè))的物業(yè)項(xiàng)目,這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件,項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)。
    一、及時(shí)有效做好前期介入工作,以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。
    目前,成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作,雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度,但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問題,良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng),在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用: ①促進(jìn)房屋銷售;②大限度地減少了日后管理麻煩;③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識,同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我,為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此,以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用,是成功的關(guān)鍵一步。
    (一)高度關(guān)注,密切配合項(xiàng)目的開盤日和一系列促銷活動,展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。
    在項(xiàng)目正式入伙之前,為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位,應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作,在正式開盤之前,開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言,要緊緊地把握住這第亮相的機(jī)會,把售樓處、樣板房、清水房(交樓標(biāo)準(zhǔn))的保安、保潔服務(wù)做到極致,作為項(xiàng)目經(jīng)理,應(yīng)對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購房人員較多時(shí),應(yīng)重點(diǎn)做好:車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范,臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù),等等。持續(xù)做好上述工作的目的,在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感,為未來的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ),項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識到這一點(diǎn)。
    (二)在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入,向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告,以減少開發(fā)商資金浪費(fèi),同時(shí)大限度地減少日后管理麻煩。
    為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求,制定前期介入總體方案,并組織實(shí)施。各專業(yè)工程師(主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè))在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢,從業(yè)主的角度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問題,有針對性地提出整改意見。