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第23講講義
一、內(nèi)容提要
1．風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)知識(shí)
2．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容
(1)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)
(2)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)
(3)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)
3．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
4．物業(yè)管理緊急事件的界定
5．物業(yè)管理緊急事件的處理
6．火警、燃?xì)庑孤?、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等典型緊急事件的處理
二、考試目的和考試要求
本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防范、典型緊急事件的應(yīng)急處理知識(shí)，以及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
考試基本要求
掌握：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，典型緊急事件的處理。
熟悉：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，處理緊急事件的要求，處理緊急事件的過(guò)程。
了解：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，緊急事件的類型。
風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念
第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件
物業(yè)管理涉及關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)無(wú)處不在。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)如果不加以妥善合理防范，在一定條件下就有可能演化為突發(fā)的、影響比較大的緊急事件。因此，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的合理防范和緊急事件的有效處置，是物業(yè)管理企業(yè)普遍面臨且無(wú)法回避的問(wèn)題。
第一節(jié)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容及防范管理
一、風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)是指因未來(lái)的不確定性所帶來(lái)的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失。
物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)，其中，日常管理風(fēng)險(xiǎn)按行為主體分類，可包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)-物業(yè)管理項(xiàng)目外包服務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、市政公用事業(yè)單位服務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理員工服務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和公共媒體宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)等。
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容
二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容（掌握）
(一)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)
早期介入的風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)。
1．項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
2．專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)
(二)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)
前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面，但最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面：
1．合同期限
根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：
“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效”，前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同，《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。
2．合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)
建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可能會(huì)將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項(xiàng)目管理權(quán)，在簽訂合同時(shí)盲目壓低管理費(fèi)用，這將影響到接管項(xiàng)目后正常經(jīng)營(yíng)的維持。
3．合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)
前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主人住和合同執(zhí)行的過(guò)程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識(shí)或其他原因，可能會(huì)發(fā)生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立方式、合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。
第23講講義
一、內(nèi)容提要
1．風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)知識(shí)
2．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容
(1)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)
(2)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)
(3)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)
3．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
4．物業(yè)管理緊急事件的界定
5．物業(yè)管理緊急事件的處理
6．火警、燃?xì)庑孤?、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等典型緊急事件的處理
二、考試目的和考試要求
本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防范、典型緊急事件的應(yīng)急處理知識(shí)，以及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
考試基本要求
掌握：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，典型緊急事件的處理。
熟悉：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，處理緊急事件的要求，處理緊急事件的過(guò)程。
了解：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，緊急事件的類型。
風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念
第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件
物業(yè)管理涉及關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)無(wú)處不在。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)如果不加以妥善合理防范，在一定條件下就有可能演化為突發(fā)的、影響比較大的緊急事件。因此，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的合理防范和緊急事件的有效處置，是物業(yè)管理企業(yè)普遍面臨且無(wú)法回避的問(wèn)題。
第一節(jié)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容及防范管理
一、風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)是指因未來(lái)的不確定性所帶來(lái)的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失。
物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)，其中，日常管理風(fēng)險(xiǎn)按行為主體分類，可包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)-物業(yè)管理項(xiàng)目外包服務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、市政公用事業(yè)單位服務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理員工服務(wù)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和公共媒體宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)等。
物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容
二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容（掌握）
(一)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)
早期介入的風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)。
1．項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
2．專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)
(二)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)
前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面，但最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面：
1．合同期限
根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：
“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效”，前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同，《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。
2．合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)
建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可能會(huì)將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項(xiàng)目管理權(quán)，在簽訂合同時(shí)盲目壓低管理費(fèi)用，這將影響到接管項(xiàng)目后正常經(jīng)營(yíng)的維持。
3．合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)
前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主人住和合同執(zhí)行的過(guò)程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識(shí)或其他原因，可能會(huì)發(fā)生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立方式、合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。