開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系發(fā)生在前期物業(yè)管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，一般由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同；開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定，并向物業(yè)買(mǎi)受人予以說(shuō)明，而后者應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面；物業(yè)公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料，配置必要的物業(yè)管理用房。顯然，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商更像是“售后服務(wù)”關(guān)系，長(zhǎng)期以來(lái)存在的建管脫節(jié)問(wèn)題并沒(méi)有因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》而得到解決。
物業(yè)公司及時(shí)介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，提供有價(jià)值的意見(jiàn)和建議，或許是解決上述問(wèn)題的關(guān)鍵。物業(yè)尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)便接受開(kāi)發(fā)商的委托，介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，參與項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、交房等階段工作，憑借物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及其資源，從維護(hù)業(yè)主（發(fā)展商與未來(lái)業(yè)主）利益的立場(chǎng)出發(fā)，為開(kāi)發(fā)商在物業(yè)各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗(yàn)收到前期物業(yè)管理等方面的意見(jiàn)與建議，供其參考，使物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)在滿(mǎn)足物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的同時(shí)努力做到盡善盡美，以減少未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)功能與質(zhì)量的不滿(mǎn)，并為以后物業(yè)的使用和管理打下良好的基礎(chǔ)。
在項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該參與
工作并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表了意見(jiàn)。比如對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見(jiàn)，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來(lái)業(yè)主的使用又要防止對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾；確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參加論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議。比如考慮到分期開(kāi)發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計(jì)時(shí)采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉，這樣有利于按服務(wù)對(duì)象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的需求；對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會(huì)所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見(jiàn)；就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)予以落實(shí)，不僅明確了辦公用房，還落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)以及清潔車(chē)的停放場(chǎng)地等。此階段，物業(yè)公司本身應(yīng)該根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行了詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等。
在物業(yè)建設(shè)中，質(zhì)量問(wèn)題總是給發(fā)|考試大|展商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問(wèn)題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等等。這些問(wèn)題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺(jué)，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該跟蹤建設(shè)階段的整個(gè)過(guò)程，提出整改意見(jiàn)。比如對(duì)生活垃圾堆放、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時(shí)要方便清洗；樓梯道大門(mén)的安排，既要便于安裝對(duì)講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報(bào)箱，還要注重美觀實(shí)用和便于維修；在綠化帶施工時(shí)，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費(fèi)；督促開(kāi)發(fā)商將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換；與開(kāi)發(fā)商一起，同供電公司、自來(lái)水公司、煤氣公司等相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此階段，物業(yè)公司可以對(duì)招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并組織編寫(xiě)各類(lèi)文件和規(guī)章制度，建立對(duì)內(nèi)、對(duì)外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及的文件資料。
銷(xiāo)售階段，物業(yè)管理企業(yè)在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立專(zhuān)職的物業(yè)管理咨詢(xún)?nèi)藛T，或?qū)︿N(xiāo)售人員進(jìn)行系列的物業(yè) 管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來(lái)該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解，在接受購(gòu)房者的咨詢(xún)中，避免對(duì)物業(yè)管理的亂，也使未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有了信心，增加了購(gòu)買(mǎi)的欲望。此時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)該整理物業(yè)管理方案并全面完成，將許多涉及業(yè)主買(mǎi)房應(yīng)知的內(nèi)容，以書(shū)面文件的形式確定下來(lái)；為使未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在銷(xiāo)售時(shí)，可以就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的印象加深；物業(yè)管理企業(yè)還可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃、調(diào)整項(xiàng)目前期物業(yè)管理的方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、入伙準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過(guò)渡，讓物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。
建立開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的“新型伙伴關(guān)系”，具有現(xiàn)實(shí)的積極意義。首先，它實(shí)現(xiàn)了物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全過(guò)程”物業(yè)管理服務(wù)。過(guò)去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開(kāi)始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問(wèn)題，難有回天之術(shù)，多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)?，F(xiàn)在，可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有了更多的保障。其次，它在物業(yè)建設(shè)期間便實(shí)現(xiàn)了建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)區(qū)域能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在規(guī)劃中大多考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和成本的節(jié)約，而沒(méi)有從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯(lián)系起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)生建成后物業(yè)使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷?，F(xiàn)在，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會(huì)從用房者與管房者的立場(chǎng)，憑借對(duì)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問(wèn)題，向建房者提出合理化的意見(jiàn)與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢(qián)省力，用房者舒適滿(mǎn)意，管房者專(zhuān)心服務(wù)。
實(shí)踐證明，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的“新型伙伴關(guān)系”確實(shí)非常重要，非常關(guān)鍵，它既能較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理的責(zé)任，更能防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理早期介入對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極意義與有利作用，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期生產(chǎn)環(huán)節(jié)與后期的物業(yè)管理間實(shí)現(xiàn)富有成效的對(duì)接。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極走向市場(chǎng)，主動(dòng)拓展物業(yè)管理早期介入的項(xiàng)目，進(jìn)而開(kāi)發(fā)新建物業(yè)的物業(yè)管理市場(chǎng)。在早期介入過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)可以努力發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，為發(fā)展商當(dāng)好參謀、做好助手，逐步樹(shù)立自己的服務(wù)品牌，首先強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互惠互利，共同發(fā)展，立競(jìng)爭(zhēng)于不敗。
物業(yè)公司及時(shí)介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，提供有價(jià)值的意見(jiàn)和建議，或許是解決上述問(wèn)題的關(guān)鍵。物業(yè)尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)便接受開(kāi)發(fā)商的委托，介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，參與項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、交房等階段工作，憑借物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及其資源，從維護(hù)業(yè)主（發(fā)展商與未來(lái)業(yè)主）利益的立場(chǎng)出發(fā)，為開(kāi)發(fā)商在物業(yè)各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗(yàn)收到前期物業(yè)管理等方面的意見(jiàn)與建議，供其參考，使物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)在滿(mǎn)足物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的同時(shí)努力做到盡善盡美，以減少未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)功能與質(zhì)量的不滿(mǎn)，并為以后物業(yè)的使用和管理打下良好的基礎(chǔ)。
在項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該參與
工作并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表了意見(jiàn)。比如對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見(jiàn)，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來(lái)業(yè)主的使用又要防止對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾；確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參加論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議。比如考慮到分期開(kāi)發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計(jì)時(shí)采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉，這樣有利于按服務(wù)對(duì)象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的需求；對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會(huì)所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見(jiàn)；就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)予以落實(shí)，不僅明確了辦公用房，還落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)以及清潔車(chē)的停放場(chǎng)地等。此階段，物業(yè)公司本身應(yīng)該根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行了詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等。
在物業(yè)建設(shè)中，質(zhì)量問(wèn)題總是給發(fā)|考試大|展商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問(wèn)題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等等。這些問(wèn)題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺(jué)，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該跟蹤建設(shè)階段的整個(gè)過(guò)程，提出整改意見(jiàn)。比如對(duì)生活垃圾堆放、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時(shí)要方便清洗；樓梯道大門(mén)的安排，既要便于安裝對(duì)講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報(bào)箱，還要注重美觀實(shí)用和便于維修；在綠化帶施工時(shí)，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費(fèi)；督促開(kāi)發(fā)商將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換；與開(kāi)發(fā)商一起，同供電公司、自來(lái)水公司、煤氣公司等相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此階段，物業(yè)公司可以對(duì)招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并組織編寫(xiě)各類(lèi)文件和規(guī)章制度，建立對(duì)內(nèi)、對(duì)外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及的文件資料。
銷(xiāo)售階段，物業(yè)管理企業(yè)在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立專(zhuān)職的物業(yè)管理咨詢(xún)?nèi)藛T，或?qū)︿N(xiāo)售人員進(jìn)行系列的物業(yè) 管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來(lái)該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解，在接受購(gòu)房者的咨詢(xún)中，避免對(duì)物業(yè)管理的亂，也使未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有了信心，增加了購(gòu)買(mǎi)的欲望。此時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)該整理物業(yè)管理方案并全面完成，將許多涉及業(yè)主買(mǎi)房應(yīng)知的內(nèi)容，以書(shū)面文件的形式確定下來(lái)；為使未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在銷(xiāo)售時(shí)，可以就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的印象加深；物業(yè)管理企業(yè)還可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃、調(diào)整項(xiàng)目前期物業(yè)管理的方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、入伙準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過(guò)渡，讓物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。
建立開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的“新型伙伴關(guān)系”，具有現(xiàn)實(shí)的積極意義。首先，它實(shí)現(xiàn)了物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全過(guò)程”物業(yè)管理服務(wù)。過(guò)去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開(kāi)始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問(wèn)題，難有回天之術(shù)，多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)?，F(xiàn)在，可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有了更多的保障。其次，它在物業(yè)建設(shè)期間便實(shí)現(xiàn)了建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)區(qū)域能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在規(guī)劃中大多考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和成本的節(jié)約，而沒(méi)有從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯(lián)系起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)生建成后物業(yè)使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷?，F(xiàn)在，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會(huì)從用房者與管房者的立場(chǎng)，憑借對(duì)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問(wèn)題，向建房者提出合理化的意見(jiàn)與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢(qián)省力，用房者舒適滿(mǎn)意，管房者專(zhuān)心服務(wù)。
實(shí)踐證明，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的“新型伙伴關(guān)系”確實(shí)非常重要，非常關(guān)鍵，它既能較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理的責(zé)任，更能防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理早期介入對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極意義與有利作用，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期生產(chǎn)環(huán)節(jié)與后期的物業(yè)管理間實(shí)現(xiàn)富有成效的對(duì)接。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極走向市場(chǎng)，主動(dòng)拓展物業(yè)管理早期介入的項(xiàng)目，進(jìn)而開(kāi)發(fā)新建物業(yè)的物業(yè)管理市場(chǎng)。在早期介入過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)可以努力發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，為發(fā)展商當(dāng)好參謀、做好助手，逐步樹(shù)立自己的服務(wù)品牌，首先強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互惠互利，共同發(fā)展，立競(jìng)爭(zhēng)于不敗。