今年以來(lái)土地市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)成交冷清態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩月13個(gè)主要城市土地出讓金總額為660億元，同比減少47.5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年土地出讓形勢(shì)難言樂(lè)觀，房企拿地更加謹(jǐn)慎，建議各地政府及時(shí)掌握市場(chǎng)需求，制定合理的土地供應(yīng)策略，避免出現(xiàn)“流拍潮”。
底價(jià)成交成市場(chǎng)主流
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)主要13個(gè)城市土地出讓金合計(jì)為354.43億元，比1月的305.6億元上漲了16%，主要原因是受春節(jié)假日影響；今年前兩月13個(gè)城市合計(jì)土地出讓金為660億元，比去年前兩月的1258億元減少47.5%。以北京為例，2月北京出讓土地為16塊，總出讓建筑面積為116.6萬(wàn)平方米，土地出讓金為42.22億元，平均樓面價(jià)為3622.5元每平方米。這16宗地塊全部底價(jià)成交。2012年以來(lái)北京成交的36塊各類(lèi)地塊，溢價(jià)率全部為0。
歷史數(shù)據(jù)顯示，在2009年至2010年樓市最為火爆的兩年間，各地地王頻現(xiàn)。比如，上海曾在此期間出現(xiàn)4個(gè)單宗價(jià)格超過(guò)70億元的地王。但自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，各地土地市場(chǎng)成交大幅萎縮、樓面均價(jià)漲幅回落，尤其是2011年以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)率不斷走高，平均流標(biāo)率為9.65%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更趨謹(jǐn)慎，“地王”難以重現(xiàn)，各地土地流拍現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地出讓金往往占據(jù)了較大比例，防止土地價(jià)格上漲過(guò)高，能夠增加房?jī)r(jià)下調(diào)的空間。馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，2012年全年土地出讓價(jià)格將維持低位水平，即便是下半年有部分城市的樓市成交量有所回溫，土地價(jià)格仍難以出現(xiàn)大幅上漲。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，土地市場(chǎng)的冷清，一方面是由于房企對(duì)調(diào)控不放松的預(yù)期強(qiáng)烈，不敢輕易出手拿地；另一方面是當(dāng)前部分房企資金鏈相當(dāng)緊張，拿地“有心無(wú)力”。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰直言，土地市場(chǎng)成交量持續(xù)走低，極有可能出現(xiàn)“流拍潮”。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年的土地流拍現(xiàn)象不可避免，但出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間大規(guī)模“流拍潮”的可能性不大。首先，當(dāng)前政策走向有利于部分自住需求入市，一旦市場(chǎng)成交回暖，房企只要資金充裕還會(huì)出手買(mǎi)地；其次，作為長(zhǎng)期性的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，大型房企不會(huì)停止拿地；再次，長(zhǎng)時(shí)間大規(guī)模出現(xiàn)“流拍潮”有可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)2至3年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，相關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)將合理掌控未來(lái)土地市場(chǎng)的供應(yīng)；最后，全國(guó)有大量地方債2012年進(jìn)入集中償還期，地方政府可能適度下調(diào)土地出讓價(jià)格，保證財(cái)政穩(wěn)定。
房企拿地應(yīng)量力而行
馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，今年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，房企資金壓力仍然存在，預(yù)計(jì)2012年土地供應(yīng)量或下調(diào)。2012年年初土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象依然嚴(yán)重，同比去年流拍率大幅提升。國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，今年全年的土地出讓形勢(shì)難言樂(lè)觀，建議各地方政府及時(shí)掌握市場(chǎng)需求，對(duì)出讓地塊合理定價(jià)，盡量促進(jìn)土地出讓的成交。
由于去年部分地方政府出臺(tái)措施促進(jìn)土地市場(chǎng)成交，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年初至今重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的冷清形勢(shì)，很有可能推動(dòng)地方政府適度松動(dòng)土地出讓政策。比如下調(diào)出讓起始價(jià)、放寬付款方式、改招標(biāo)為掛牌等。
當(dāng)然，也有部分業(yè)內(nèi)人士指出房企此時(shí)拿地必須慎之又慎、提前規(guī)劃。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，由于前期拆遷、材料費(fèi)用較高，當(dāng)前政府儲(chǔ)備用地成本很高，即便是開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高，土地出讓底價(jià)也不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的回落而大幅下調(diào)。建議計(jì)劃拿地的房企，不要抱有“抄底”的心理，結(jié)合自身情況量力而為。
底價(jià)成交成市場(chǎng)主流
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)主要13個(gè)城市土地出讓金合計(jì)為354.43億元，比1月的305.6億元上漲了16%，主要原因是受春節(jié)假日影響；今年前兩月13個(gè)城市合計(jì)土地出讓金為660億元，比去年前兩月的1258億元減少47.5%。以北京為例，2月北京出讓土地為16塊，總出讓建筑面積為116.6萬(wàn)平方米，土地出讓金為42.22億元，平均樓面價(jià)為3622.5元每平方米。這16宗地塊全部底價(jià)成交。2012年以來(lái)北京成交的36塊各類(lèi)地塊，溢價(jià)率全部為0。
歷史數(shù)據(jù)顯示，在2009年至2010年樓市最為火爆的兩年間，各地地王頻現(xiàn)。比如，上海曾在此期間出現(xiàn)4個(gè)單宗價(jià)格超過(guò)70億元的地王。但自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，各地土地市場(chǎng)成交大幅萎縮、樓面均價(jià)漲幅回落，尤其是2011年以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)率不斷走高，平均流標(biāo)率為9.65%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更趨謹(jǐn)慎，“地王”難以重現(xiàn)，各地土地流拍現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地出讓金往往占據(jù)了較大比例，防止土地價(jià)格上漲過(guò)高，能夠增加房?jī)r(jià)下調(diào)的空間。馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，2012年全年土地出讓價(jià)格將維持低位水平，即便是下半年有部分城市的樓市成交量有所回溫，土地價(jià)格仍難以出現(xiàn)大幅上漲。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，土地市場(chǎng)的冷清，一方面是由于房企對(duì)調(diào)控不放松的預(yù)期強(qiáng)烈，不敢輕易出手拿地；另一方面是當(dāng)前部分房企資金鏈相當(dāng)緊張，拿地“有心無(wú)力”。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰直言，土地市場(chǎng)成交量持續(xù)走低，極有可能出現(xiàn)“流拍潮”。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年的土地流拍現(xiàn)象不可避免，但出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間大規(guī)模“流拍潮”的可能性不大。首先，當(dāng)前政策走向有利于部分自住需求入市，一旦市場(chǎng)成交回暖，房企只要資金充裕還會(huì)出手買(mǎi)地；其次，作為長(zhǎng)期性的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，大型房企不會(huì)停止拿地；再次，長(zhǎng)時(shí)間大規(guī)模出現(xiàn)“流拍潮”有可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)2至3年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，相關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)將合理掌控未來(lái)土地市場(chǎng)的供應(yīng)；最后，全國(guó)有大量地方債2012年進(jìn)入集中償還期，地方政府可能適度下調(diào)土地出讓價(jià)格，保證財(cái)政穩(wěn)定。
房企拿地應(yīng)量力而行
馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，今年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，房企資金壓力仍然存在，預(yù)計(jì)2012年土地供應(yīng)量或下調(diào)。2012年年初土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象依然嚴(yán)重，同比去年流拍率大幅提升。國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，今年全年的土地出讓形勢(shì)難言樂(lè)觀，建議各地方政府及時(shí)掌握市場(chǎng)需求，對(duì)出讓地塊合理定價(jià)，盡量促進(jìn)土地出讓的成交。
由于去年部分地方政府出臺(tái)措施促進(jìn)土地市場(chǎng)成交，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年初至今重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的冷清形勢(shì)，很有可能推動(dòng)地方政府適度松動(dòng)土地出讓政策。比如下調(diào)出讓起始價(jià)、放寬付款方式、改招標(biāo)為掛牌等。
當(dāng)然，也有部分業(yè)內(nèi)人士指出房企此時(shí)拿地必須慎之又慎、提前規(guī)劃。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，由于前期拆遷、材料費(fèi)用較高，當(dāng)前政府儲(chǔ)備用地成本很高，即便是開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高，土地出讓底價(jià)也不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的回落而大幅下調(diào)。建議計(jì)劃拿地的房企，不要抱有“抄底”的心理，結(jié)合自身情況量力而為。