第二節(jié)、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
一、價(jià)格種類：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)由政府制定并公布。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積)
二、價(jià)格特征：房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格、價(jià)格與用途相關(guān)、價(jià)格具有個(gè)別性和可比性。
三、價(jià)格的影響因素：分一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。教材P169-176，閱讀將有助于房地產(chǎn)評(píng)估方法的理解。
(一)一般因素
主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟(jì)因素。
(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。
(2)財(cái)政金融因素。
(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。
2.社會(huì)因素。
(1)人口因素。
(2)家庭規(guī)模因素。
(3)房地產(chǎn)投機(jī)因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社會(huì)福利因素。
3.行政因素。
(1)土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。
(2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
(4)行政隸屬關(guān)系變更。
(5)交通管制。
4.心理因素。
(二)區(qū)域因素
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。
2.道路通達(dá)因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別(主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
3.交通便捷因素。
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
4.城市設(shè)施狀況因素。
(1)基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。
(2)生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。
(3)文化娛樂設(shè)施：主要包括電*、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。
5.環(huán)境狀況因素
若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。
一、價(jià)格種類：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)由政府制定并公布。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積)
二、價(jià)格特征：房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格、價(jià)格與用途相關(guān)、價(jià)格具有個(gè)別性和可比性。
三、價(jià)格的影響因素：分一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。教材P169-176，閱讀將有助于房地產(chǎn)評(píng)估方法的理解。
(一)一般因素
主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟(jì)因素。
(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。
(2)財(cái)政金融因素。
(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。
2.社會(huì)因素。
(1)人口因素。
(2)家庭規(guī)模因素。
(3)房地產(chǎn)投機(jī)因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社會(huì)福利因素。
3.行政因素。
(1)土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。
(2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
(4)行政隸屬關(guān)系變更。
(5)交通管制。
4.心理因素。
(二)區(qū)域因素
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。
2.道路通達(dá)因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別(主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
3.交通便捷因素。
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
4.城市設(shè)施狀況因素。
(1)基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。
(2)生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。
(3)文化娛樂設(shè)施：主要包括電*、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。
5.環(huán)境狀況因素
若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。