（二）
2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場價(jià)值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值為6800萬元。
第5題 該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為（ ?。┤f元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
【正確答案】： B
【參考解析】： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
第6題 人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由（ ?。﹨⒄赵u(píng)估確定。
A.人民法院
B.估價(jià)機(jī)構(gòu)
C.拍賣師
D.開發(fā)商
【正確答案】： A
第7題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于（ ?。┤f元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正確答案】： C
【參考解析】： 人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。8000萬元×80%×（1-20%）=5120萬元。
第8題 如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，則該應(yīng)價(jià)為（ ?。?。
A.無效應(yīng)價(jià)
B.有效應(yīng)價(jià)
C.可以成交的價(jià)格
D.不確定
【正確答案】： B，C
【參考解析】： 最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，超過保留價(jià)5120萬元，屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格。
第9題 如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為（ ）年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正確答案】： B
【參考解析】： 綜合用地土地使用權(quán)法定出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計(jì)，至2009年8月，計(jì)4.5年。50-4.5=45.5年。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購買辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為500萬元。在建辦公樓時(shí)，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，并與丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。
2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場價(jià)值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值為6800萬元。
第5題 該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為（ ?。┤f元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
【正確答案】： B
【參考解析】： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
第6題 人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由（ ?。﹨⒄赵u(píng)估確定。
A.人民法院
B.估價(jià)機(jī)構(gòu)
C.拍賣師
D.開發(fā)商
【正確答案】： A
第7題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于（ ?。┤f元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正確答案】： C
【參考解析】： 人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。8000萬元×80%×（1-20%）=5120萬元。
第8題 如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，則該應(yīng)價(jià)為（ ?。?。
A.無效應(yīng)價(jià)
B.有效應(yīng)價(jià)
C.可以成交的價(jià)格
D.不確定
【正確答案】： B，C
【參考解析】： 最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，超過保留價(jià)5120萬元，屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格。
第9題 如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為（ ）年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正確答案】： B
【參考解析】： 綜合用地土地使用權(quán)法定出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計(jì)，至2009年8月，計(jì)4.5年。50-4.5=45.5年。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購買辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為500萬元。在建辦公樓時(shí)，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，并與丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。