☆☆☆☆考點3：
房地產“泡沫”的含義和形成原因；
“泡沫”一詞用在經濟方面是指一種價格運動現(xiàn)象，即價格泡沫，具體是指一種資產或一系列資產的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產生價格還會進一步上漲的預期，從而又吸引了新的買者——這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產本身的使用及其盈利能力并不感興趣。
歷曾出現(xiàn)過多次資產或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。
房地產“泡沫”表現(xiàn)為地價、房價人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠遠超過了整個經濟的增長速度。在房地產中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。
房地產“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預期；②過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產價格看漲的共同預期是形成房地產“泡沫”的基礎。
可將房地產需求歸納為4類：
1.消費性需求。它是購買或承租房地產后直接用于生活或生產。
2.投資性需求。它多是購買房地產后用于出租。
3.投機性需求。投機是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）商品，利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。
4.盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風”購買。
房地產“泡沫”有許多危害：
1.與其他資產的“泡沫”一樣，會腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢想不勞而獲的暴富。
2.形成過程中造成的高房價，會使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會對政府產生不滿情緒，對社會的穩(wěn)定不利。
3.房地產“泡沫”破滅后，房地產價值急劇“縮小”，大量房地產抵押貸款得不到償還，產生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導致金融危機，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國家面臨嚴重經濟蕭條。
4.房地產“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產”的投資者和投機者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產者”，苦不堪言。
5.地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當地經濟的發(fā)展也不利。一是會降低對外來投資的吸引力，二是會降低本地區(qū)產業(yè)的市場競爭力，三是會使現(xiàn)有的投資者外遷。
▲在現(xiàn)代市場經濟下股票和房地產容易出現(xiàn)“泡沫”。
房地產“泡沫”的含義和形成原因；
“泡沫”一詞用在經濟方面是指一種價格運動現(xiàn)象，即價格泡沫，具體是指一種資產或一系列資產的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產生價格還會進一步上漲的預期，從而又吸引了新的買者——這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產本身的使用及其盈利能力并不感興趣。
歷曾出現(xiàn)過多次資產或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。
房地產“泡沫”表現(xiàn)為地價、房價人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠遠超過了整個經濟的增長速度。在房地產中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。
房地產“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預期；②過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產價格看漲的共同預期是形成房地產“泡沫”的基礎。
可將房地產需求歸納為4類：
1.消費性需求。它是購買或承租房地產后直接用于生活或生產。
2.投資性需求。它多是購買房地產后用于出租。
3.投機性需求。投機是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）商品，利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。
4.盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風”購買。
房地產“泡沫”有許多危害：
1.與其他資產的“泡沫”一樣，會腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢想不勞而獲的暴富。
2.形成過程中造成的高房價，會使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會對政府產生不滿情緒，對社會的穩(wěn)定不利。
3.房地產“泡沫”破滅后，房地產價值急劇“縮小”，大量房地產抵押貸款得不到償還，產生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導致金融危機，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國家面臨嚴重經濟蕭條。
4.房地產“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產”的投資者和投機者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產者”，苦不堪言。
5.地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當地經濟的發(fā)展也不利。一是會降低對外來投資的吸引力，二是會降低本地區(qū)產業(yè)的市場競爭力，三是會使現(xiàn)有的投資者外遷。
▲在現(xiàn)代市場經濟下股票和房地產容易出現(xiàn)“泡沫”。