第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級
復習要點
1、本章是重點章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會有計算題出現(xiàn)
2、需要掌握一些基本概念以及分等定級因素
3、分等定級分值的計算是本章的重點
一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述
1、土地分等定級的含義和對象
(1)土地分等定級的含義
是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象
城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地
2、土地分等定級與土地估價的關(guān)系
(1)兩者的概念實質(zhì)
(2)兩者的關(guān)系
土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。
3、土地分等定級體系與方法
(1)土地分等定級體系
城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法
采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法
多因素綜合評價法的常用公式
城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟
4、土地定級原則
(1) 綜合性原則
(2) 主導性原則
(3) 地域分異原則
(4) 土地收益差異原則
(5) 定量與定性分析結(jié)合原則
二、城鎮(zhèn)土地分等定級因素分析
1、土地分等定級因素概念及因素層次
土地分等定級因素是指對土地質(zhì)量、級別有重大影響、并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子體系。(要熟悉城鎮(zhèn)土地分等因素、因子體系和土地定級因素、因子體系)
2、因素指標類型
硬指標和軟指標
3、確定土地分等定級因素、因子的基本原則
(1) 影響大，對土地分等定級具有重要作用
(2) 可獲得，保證數(shù)據(jù)口徑的一致性
(3) 覆蓋面廣，對相應(yīng)類型用地質(zhì)量評定有針對性
(4) 反映土地質(zhì)量差異
4、土地分等定級方法
《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》中確定的指標，分別作為土地分等、土地綜合定級、商業(yè)用地定級、住宅用地定級和工業(yè)用地定級因素。
5、因素因子權(quán)重確定
(1) 確定土地分等定級因素權(quán)重的意義、作用和要求
(2) 權(quán)重確定方法
A.特爾菲測定法
基本程序：確定因素——選擇專家——設(shè)計評估意見征詢表——專家征詢和輪間信息反饋
權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理：等級評估和分值評估及各自公式
B.因素成對比較法
兩個前提：因素間的可成對比較性、因素比較的可轉(zhuǎn)移性
方法簡介與說明
C.層次分析法
AHP方法，也稱多層次權(quán)重分析決策方法，優(yōu)點是定量與定性相結(jié)合?；驹?。
D.數(shù)理統(tǒng)計法
三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法
1、土地分等程序
(1) 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作
(2) 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化
(3) 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別
(4) 驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別
(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果
2、土地分等資料收集與調(diào)查
包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。
3、土地分等因素因子分值計算
(1) 土地分等因子分值計算的基本原則
(2) 土地分等因子分值計算的標準化公式
土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。
(3) 涉及指數(shù)方式的因子指標計算
A.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算
B.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算
C.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計算
4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分
(1) 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分
土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進行。
城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行
開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則
(2)土地等別的驗證
A.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上
B.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上
C.土地等別驗證的基本思想
(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定
城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：
A.行政建制協(xié)調(diào)原則
B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則
C.近鄰平衡原則
城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項
(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法
跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡
市轄區(qū)土地等劃分
復習要點
1、本章是重點章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會有計算題出現(xiàn)
2、需要掌握一些基本概念以及分等定級因素
3、分等定級分值的計算是本章的重點
一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述
1、土地分等定級的含義和對象
(1)土地分等定級的含義
是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象
城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地
2、土地分等定級與土地估價的關(guān)系
(1)兩者的概念實質(zhì)
(2)兩者的關(guān)系
土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。
3、土地分等定級體系與方法
(1)土地分等定級體系
城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法
采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法
多因素綜合評價法的常用公式
城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟
4、土地定級原則
(1) 綜合性原則
(2) 主導性原則
(3) 地域分異原則
(4) 土地收益差異原則
(5) 定量與定性分析結(jié)合原則
二、城鎮(zhèn)土地分等定級因素分析
1、土地分等定級因素概念及因素層次
土地分等定級因素是指對土地質(zhì)量、級別有重大影響、并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子體系。(要熟悉城鎮(zhèn)土地分等因素、因子體系和土地定級因素、因子體系)
2、因素指標類型
硬指標和軟指標
3、確定土地分等定級因素、因子的基本原則
(1) 影響大，對土地分等定級具有重要作用
(2) 可獲得，保證數(shù)據(jù)口徑的一致性
(3) 覆蓋面廣，對相應(yīng)類型用地質(zhì)量評定有針對性
(4) 反映土地質(zhì)量差異
4、土地分等定級方法
《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》中確定的指標，分別作為土地分等、土地綜合定級、商業(yè)用地定級、住宅用地定級和工業(yè)用地定級因素。
5、因素因子權(quán)重確定
(1) 確定土地分等定級因素權(quán)重的意義、作用和要求
(2) 權(quán)重確定方法
A.特爾菲測定法
基本程序：確定因素——選擇專家——設(shè)計評估意見征詢表——專家征詢和輪間信息反饋
權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理：等級評估和分值評估及各自公式
B.因素成對比較法
兩個前提：因素間的可成對比較性、因素比較的可轉(zhuǎn)移性
方法簡介與說明
C.層次分析法
AHP方法，也稱多層次權(quán)重分析決策方法，優(yōu)點是定量與定性相結(jié)合?；驹?。
D.數(shù)理統(tǒng)計法
三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法
1、土地分等程序
(1) 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作
(2) 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化
(3) 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別
(4) 驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別
(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果
2、土地分等資料收集與調(diào)查
包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。
3、土地分等因素因子分值計算
(1) 土地分等因子分值計算的基本原則
(2) 土地分等因子分值計算的標準化公式
土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。
(3) 涉及指數(shù)方式的因子指標計算
A.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算
B.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算
C.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計算
4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分
(1) 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分
土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進行。
城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行
開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則
(2)土地等別的驗證
A.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上
B.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上
C.土地等別驗證的基本思想
(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定
城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：
A.行政建制協(xié)調(diào)原則
B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則
C.近鄰平衡原則
城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項
(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法
跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡
市轄區(qū)土地等劃分