一、單項(xiàng)選擇題
1．下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是（ ）
A．高層建筑地價分?jǐn)?BR> B．房地產(chǎn)投資價值評估
C．因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估
D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估
2．從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（ ）
A．估價對象的真實(shí)價值
B．估價對象的重置價格
C．估價對象的實(shí)際成交價格
D．合格估價師的重新估價結(jié)果
3．一個估價項(xiàng)目中的估價時點(diǎn)本質(zhì)上是由（ ）決定的
A．估價委托合同簽訂時間
B．估價目的
C．實(shí)地查勘估價對象的時間
D．委托人意愿
4．房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（ ）
A．土地的總量有限
B．房地產(chǎn)的不可移動性
C．房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性
D．房地產(chǎn)的價值量大
5．下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是（ ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面積大小
D．土地權(quán)利性質(zhì)
6．某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（ ）萬元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
7．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了利用應(yīng)滿足條件中的（ ）。
A．技術(shù)上的可能
B．經(jīng)濟(jì)上的可行
C．價值化
D．法律上許可
8．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。
A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費(fèi)用
B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率
C．甲土地的價值高于乙土地的價值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長
9．某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150
萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價格是（ ）元/m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
10．某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（ ）元/m2。
A．2585
B．2393
C．2955
D．2964
11．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（ ）元/m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
12．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（ ）
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
13．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無風(fēng)險報(bào)酬率為6%，風(fēng)險報(bào)酬率為無風(fēng)險報(bào)酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為（ ）萬元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
14．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（ ）萬元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
15.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（ ）
A．凈收益包括有形收益和無形收益
B．運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)
C．通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)
D．應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值
16．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是（ ）。
A．毛租金乘數(shù)法
B．潛在毛收入乘數(shù)法
C．有效毛收入乘數(shù)法
D．凈收益乘數(shù)法
17．某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%，則成本利潤率為（ ）。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
18．城市房屋拆遷補(bǔ)償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評估應(yīng)采用的價值類型是（ ）。
A．投資價值
B．謹(jǐn)慎價值
C．快速變現(xiàn)值
D．市場價值
19．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時投入的費(fèi)用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（ ）萬元。
A．61.84
B．78.35
C．84.88
D．173.17
20．下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（ ）
A．圍墻工程費(fèi)
B．電力設(shè)施工程費(fèi)
C．居委會用房建設(shè)費(fèi)
D．人防工程費(fèi)
21．參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價相差懸殊，其根本原因是（ ）
A．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值
B．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ
C．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致
D．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值
22．假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選?。?）
A．用途
B．規(guī)模
C．集約度
D．開發(fā)時機(jī)
23．現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（ ）萬元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
24．某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（ ）。
A．0.5和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
25．某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預(yù)測方法（ ）。
A．平均發(fā)展速度法
B．平均增減量法
C．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
D．中位數(shù)法
二、多項(xiàng)選擇題
1．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說琺正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
B．房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價
C．房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證
D．房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E．房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
2．對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項(xiàng)目，估價師合理的處理方式有（ ）。
A．放棄這個項(xiàng)目
B．努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干
C．埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目
D．找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名
E．對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助
3．關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是（ ）。
A．標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱
C．小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱
D．廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱
E．郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱
4．某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（ ）。
A．該房地產(chǎn)的實(shí)際價格等于名義價格
B．該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C．該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為50萬元
D．該房地產(chǎn)的實(shí)際價格高于50萬元
E．該房地產(chǎn)不存在名義價格
5．關(guān)于投資價值和市場價值的說法正確的有（ ）。
A．市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值
B．投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同
C．在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅
D．國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的購買價格，是一種投資價值評估
E．在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估
6．下列影響房地產(chǎn)價格的因素中屬于區(qū)位因素的有（ ）
A．交通便捷程度
B．朝向、樓層
C．周圍環(huán)境和景觀
D．建筑規(guī)模
E．外部配套設(shè)施
7．城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（ ）等。
A．建筑高度
B．建筑結(jié)構(gòu)
C．容積率
D．土地使用權(quán)來源
E．土地用途
8．某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（ ）。
A．應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本
B．應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本
C．應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
D．應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
E．應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
9．在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（ ）。
A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
B．待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)
C．續(xù)建開發(fā)成本
D．銷售費(fèi)用
E．銷售稅金
三、判斷題
1．對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。（ ）
2．在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。（ ）
3．甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋兀淄恋貑蝺r為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元/㎡，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6%） （ ）
4．在使用交通時間距離時，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時段來測量。（ ）
5．房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。（ ）
6．市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對其成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場價格的參照值。（ ）
7．在市場法估價中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最相似，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。（ ）
8．根據(jù)收益法計(jì)算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。（ ）
9．某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價格為25萬元。（ ）
10．建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。（ ）
11．成本法是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用來評估局部房地產(chǎn)的價格。（ ）
12．在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時。（ ）
13．在運(yùn)用移動平均琺預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的同期長度進(jìn)行移動平均。（ ）
14．路線價法字質(zhì)上是一種市場法，在求取路線價時不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（ ）
15．在實(shí)際估價中，應(yīng)進(jìn)行估價方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。（ ）
四、計(jì)算題
1．某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/㎡，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%，請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值
2．某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/㎡（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/㎡，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時價值。
1．下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是（ ）
A．高層建筑地價分?jǐn)?BR> B．房地產(chǎn)投資價值評估
C．因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估
D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估
2．從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（ ）
A．估價對象的真實(shí)價值
B．估價對象的重置價格
C．估價對象的實(shí)際成交價格
D．合格估價師的重新估價結(jié)果
3．一個估價項(xiàng)目中的估價時點(diǎn)本質(zhì)上是由（ ）決定的
A．估價委托合同簽訂時間
B．估價目的
C．實(shí)地查勘估價對象的時間
D．委托人意愿
4．房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（ ）
A．土地的總量有限
B．房地產(chǎn)的不可移動性
C．房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性
D．房地產(chǎn)的價值量大
5．下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是（ ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面積大小
D．土地權(quán)利性質(zhì)
6．某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（ ）萬元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
7．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了利用應(yīng)滿足條件中的（ ）。
A．技術(shù)上的可能
B．經(jīng)濟(jì)上的可行
C．價值化
D．法律上許可
8．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。
A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費(fèi)用
B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率
C．甲土地的價值高于乙土地的價值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長
9．某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150
萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價格是（ ）元/m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
10．某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（ ）元/m2。
A．2585
B．2393
C．2955
D．2964
11．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（ ）元/m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
12．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（ ）
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
13．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無風(fēng)險報(bào)酬率為6%，風(fēng)險報(bào)酬率為無風(fēng)險報(bào)酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為（ ）萬元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
14．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（ ）萬元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
15.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（ ）
A．凈收益包括有形收益和無形收益
B．運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)
C．通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)
D．應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值
16．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是（ ）。
A．毛租金乘數(shù)法
B．潛在毛收入乘數(shù)法
C．有效毛收入乘數(shù)法
D．凈收益乘數(shù)法
17．某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%，則成本利潤率為（ ）。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
18．城市房屋拆遷補(bǔ)償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評估應(yīng)采用的價值類型是（ ）。
A．投資價值
B．謹(jǐn)慎價值
C．快速變現(xiàn)值
D．市場價值
19．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時投入的費(fèi)用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（ ）萬元。
A．61.84
B．78.35
C．84.88
D．173.17
20．下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（ ）
A．圍墻工程費(fèi)
B．電力設(shè)施工程費(fèi)
C．居委會用房建設(shè)費(fèi)
D．人防工程費(fèi)
21．參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價相差懸殊，其根本原因是（ ）
A．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值
B．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ
C．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致
D．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值
22．假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選?。?）
A．用途
B．規(guī)模
C．集約度
D．開發(fā)時機(jī)
23．現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（ ）萬元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
24．某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（ ）。
A．0.5和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
25．某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預(yù)測方法（ ）。
A．平均發(fā)展速度法
B．平均增減量法
C．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
D．中位數(shù)法
二、多項(xiàng)選擇題
1．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說琺正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
B．房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價
C．房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證
D．房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E．房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
2．對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項(xiàng)目，估價師合理的處理方式有（ ）。
A．放棄這個項(xiàng)目
B．努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干
C．埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目
D．找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名
E．對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助
3．關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是（ ）。
A．標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱
C．小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱
D．廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱
E．郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱
4．某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（ ）。
A．該房地產(chǎn)的實(shí)際價格等于名義價格
B．該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C．該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為50萬元
D．該房地產(chǎn)的實(shí)際價格高于50萬元
E．該房地產(chǎn)不存在名義價格
5．關(guān)于投資價值和市場價值的說法正確的有（ ）。
A．市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值
B．投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同
C．在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅
D．國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的購買價格，是一種投資價值評估
E．在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估
6．下列影響房地產(chǎn)價格的因素中屬于區(qū)位因素的有（ ）
A．交通便捷程度
B．朝向、樓層
C．周圍環(huán)境和景觀
D．建筑規(guī)模
E．外部配套設(shè)施
7．城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（ ）等。
A．建筑高度
B．建筑結(jié)構(gòu)
C．容積率
D．土地使用權(quán)來源
E．土地用途
8．某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（ ）。
A．應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本
B．應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本
C．應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
D．應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
E．應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
9．在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（ ）。
A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
B．待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)
C．續(xù)建開發(fā)成本
D．銷售費(fèi)用
E．銷售稅金
三、判斷題
1．對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。（ ）
2．在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。（ ）
3．甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋兀淄恋貑蝺r為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元/㎡，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6%） （ ）
4．在使用交通時間距離時，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時段來測量。（ ）
5．房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。（ ）
6．市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對其成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場價格的參照值。（ ）
7．在市場法估價中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最相似，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。（ ）
8．根據(jù)收益法計(jì)算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。（ ）
9．某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價格為25萬元。（ ）
10．建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。（ ）
11．成本法是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用來評估局部房地產(chǎn)的價格。（ ）
12．在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時。（ ）
13．在運(yùn)用移動平均琺預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的同期長度進(jìn)行移動平均。（ ）
14．路線價法字質(zhì)上是一種市場法，在求取路線價時不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（ ）
15．在實(shí)際估價中，應(yīng)進(jìn)行估價方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。（ ）
四、計(jì)算題
1．某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/㎡，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%，請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值
2．某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/㎡（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/㎡，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時價值。