1．為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/㎡，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%.對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（ ?。┰?㎡.
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
答案：B
解析：3000*（1+1.1）5=3347元/㎡.
2．有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。
A．該建筑物的價值低于拆遷費用
B．該估價結(jié)果肯定有誤
C．甲土地的價值高于乙土地的價值
D．不可能出現(xiàn)這種情況
答案：A
解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數(shù)，從而會降低該土地的價值。
3．某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000㎡的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（ ）元/㎡.
A．100
B．300
C．600
D．900
答案：D
解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。
4．某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)?。??。┠?。
A．35
B．45
C．48
D．50
答案：A
解析：經(jīng)濟壽命應(yīng)從大樓建成后開始計算，由于大樓的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個經(jīng)濟壽命35年。
5．已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為（ ?。┤f元。
A．109
B．117
C．124
D．130
答案：B
解析：100+100*（9%+8%）=117萬元。
6．某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（ ?。?。
A．物質(zhì)折舊
B．功能折舊
C．經(jīng)濟折舊
D．會計折舊
答案：C
解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟折舊。
7．一宗2000㎡的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/㎡.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/㎡，理論上應(yīng)補地價（單價）為（ ）元/㎡.
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
答案：C
解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/㎡，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/㎡
應(yīng)補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/㎡.
8．現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為（ ）。
A．800萬元
B．1000萬元
C．1800萬元
D．800-1000萬元
答案：D
解析：根據(jù)使用原則，應(yīng)當(dāng)取價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途的價格之間確定。
9．判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（ ?。?。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
答案：D
解析：交易情況修正系數(shù)=100/（100-6%）=1.064
10．某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（ ?。┤f元。
A．180.0
B．300.0
C．309.0
D．313.2
答案：C
解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率*（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
答案：B
解析：3000*（1+1.1）5=3347元/㎡.
2．有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。
A．該建筑物的價值低于拆遷費用
B．該估價結(jié)果肯定有誤
C．甲土地的價值高于乙土地的價值
D．不可能出現(xiàn)這種情況
答案：A
解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數(shù)，從而會降低該土地的價值。
3．某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000㎡的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（ ）元/㎡.
A．100
B．300
C．600
D．900
答案：D
解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。
4．某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)?。??。┠?。
A．35
B．45
C．48
D．50
答案：A
解析：經(jīng)濟壽命應(yīng)從大樓建成后開始計算，由于大樓的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個經(jīng)濟壽命35年。
5．已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為（ ?。┤f元。
A．109
B．117
C．124
D．130
答案：B
解析：100+100*（9%+8%）=117萬元。
6．某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（ ?。?。
A．物質(zhì)折舊
B．功能折舊
C．經(jīng)濟折舊
D．會計折舊
答案：C
解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟折舊。
7．一宗2000㎡的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/㎡.現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/㎡，理論上應(yīng)補地價（單價）為（ ）元/㎡.
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
答案：C
解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/㎡，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/㎡
應(yīng)補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/㎡.
8．現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為（ ）。
A．800萬元
B．1000萬元
C．1800萬元
D．800-1000萬元
答案：D
解析：根據(jù)使用原則，應(yīng)當(dāng)取價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途的價格之間確定。
9．判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（ ?。?。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
答案：D
解析：交易情況修正系數(shù)=100/（100-6%）=1.064
10．某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（ ?。┤f元。
A．180.0
B．300.0
C．309.0
D．313.2
答案：C
解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率*（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）