■如建筑物與土地的組合四種情況
空地VL
土地上有一與其組合為使用的建筑物 V=VL+VB
土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物殘值－建筑物的拆遷費(fèi)用
土地上有一過大或過高檔次的建筑物 V= VB－功能折舊額
■房地產(chǎn)的價值＝土地價值＋建筑物價值＝土地單價×土地面積＋建筑物的單價×建筑面積
某宗房地產(chǎn)的土地面積 300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額。
【解】該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計算如下：
該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝（300-50）×250=62500（元）
某建筑物的建筑面積500O㎡，坐落的土地面積為2000㎡，土地價格1500元/㎡，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/㎡，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/㎡．試計算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。此問題在以后的計算題中經(jīng)常會遇到）。
【解】該建筑物的現(xiàn)值計算如下：
該建筑物的現(xiàn)價＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）
由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為1200元/㎡， 比其重建價格1600元/㎡ 低400元/㎡ ．
利用均衡原理判定建筑物是否為，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（ ?。??！?007年真題】
A．規(guī)模
B．經(jīng)營手段
C．集約度
D．管理方式
E．投資渠道
【答案】AC
■均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為使用，它可以幫助確定規(guī)模和用途。（ ?。?006年真題】
【答案】錯
【解析】均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為使用。均衡原理可以幫助確定集約度和規(guī)模。
適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為利用
當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為使用
根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（ ?。r，便為使用?！?006年真題】
A．與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B．達(dá)到規(guī)模遞增
C．內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D．外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E．外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
【答案】AC
五種估價前提 特別提示：下列計算公式必須會，可能出單項選擇題與判斷題。
■保持現(xiàn)狀前提
房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
保留建筑物的條件：（新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
■裝飾裝修改造前提（不改變用途，也包括對土地進(jìn)行改造）
（裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值－裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值
■改變用途前提
（新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價值
■重新開發(fā)前提
（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
■上述情形的組合
特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。
某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（ ?。?yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價?！?007年真題】
A．合法原則
B．使用原則
C．估價時點原則
D．替代原則
【答案】B
空地VL
土地上有一與其組合為使用的建筑物 V=VL+VB
土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物殘值－建筑物的拆遷費(fèi)用
土地上有一過大或過高檔次的建筑物 V= VB－功能折舊額
■房地產(chǎn)的價值＝土地價值＋建筑物價值＝土地單價×土地面積＋建筑物的單價×建筑面積
某宗房地產(chǎn)的土地面積 300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額。
【解】該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計算如下：
該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝（300-50）×250=62500（元）
某建筑物的建筑面積500O㎡，坐落的土地面積為2000㎡，土地價格1500元/㎡，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/㎡，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/㎡．試計算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。此問題在以后的計算題中經(jīng)常會遇到）。
【解】該建筑物的現(xiàn)值計算如下：
該建筑物的現(xiàn)價＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）
由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為1200元/㎡， 比其重建價格1600元/㎡ 低400元/㎡ ．
利用均衡原理判定建筑物是否為，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（ ?。??！?007年真題】
A．規(guī)模
B．經(jīng)營手段
C．集約度
D．管理方式
E．投資渠道
【答案】AC
■均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為使用，它可以幫助確定規(guī)模和用途。（ ?。?006年真題】
【答案】錯
【解析】均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為使用。均衡原理可以幫助確定集約度和規(guī)模。
適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為利用
當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為使用
根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（ ?。r，便為使用?！?006年真題】
A．與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B．達(dá)到規(guī)模遞增
C．內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D．外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E．外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
【答案】AC
五種估價前提 特別提示：下列計算公式必須會，可能出單項選擇題與判斷題。
■保持現(xiàn)狀前提
房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
保留建筑物的條件：（新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
■裝飾裝修改造前提（不改變用途，也包括對土地進(jìn)行改造）
（裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值－裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值
■改變用途前提
（新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價值
■重新開發(fā)前提
（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
■上述情形的組合
特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。
某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（ ?。?yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價?！?007年真題】
A．合法原則
B．使用原則
C．估價時點原則
D．替代原則
【答案】B