第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法
1. 投資與成本
投資分類 用途 價(jià)值形式 回收形式
固定資產(chǎn)投資 用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn) 在使用過(guò)程中以折舊形式計(jì)入成品成本 通過(guò)成品銷售以貨幣形式回收
流動(dòng)資金 指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前預(yù)先墊付，用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、支付工資等的費(fèi)用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金 在每個(gè)生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用， 在項(xiàng)目壽命周期末，以貨幣形式回收
成本
產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗
銷售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷售費(fèi)用
投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是的；投資分析中的成本是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)
在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見費(fèi)用等
2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
資形式 經(jīng)營(yíng)方式 投資 成本
開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開發(fā)成本
出租 開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本
經(jīng)營(yíng) 開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開發(fā)成本＋經(jīng)營(yíng)成本
置業(yè)投資 出租 購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購(gòu)買成本＋出租成本
經(jīng)營(yíng) 購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購(gòu)買成本＋經(jīng)營(yíng)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型（四類）
開發(fā)項(xiàng)目總投資、開發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用
包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（銷售物業(yè)叫銷售費(fèi)用）
規(guī)定：
項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中
項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
經(jīng)營(yíng)收入 （三類，取決于經(jīng)營(yíng)模式）
經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入
銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單位
出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)
自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)
1. 投資與成本
投資分類 用途 價(jià)值形式 回收形式
固定資產(chǎn)投資 用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn) 在使用過(guò)程中以折舊形式計(jì)入成品成本 通過(guò)成品銷售以貨幣形式回收
流動(dòng)資金 指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前預(yù)先墊付，用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、支付工資等的費(fèi)用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金 在每個(gè)生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用， 在項(xiàng)目壽命周期末，以貨幣形式回收
成本
產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗
銷售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷售費(fèi)用
投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是的；投資分析中的成本是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)
在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見費(fèi)用等
2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
資形式 經(jīng)營(yíng)方式 投資 成本
開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開發(fā)成本
出租 開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本
經(jīng)營(yíng) 開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入 開發(fā)成本＋經(jīng)營(yíng)成本
置業(yè)投資 出租 購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購(gòu)買成本＋出租成本
經(jīng)營(yíng) 購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購(gòu)買成本＋經(jīng)營(yíng)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型（四類）
開發(fā)項(xiàng)目總投資、開發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用
包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（銷售物業(yè)叫銷售費(fèi)用）
規(guī)定：
項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中
項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
經(jīng)營(yíng)收入 （三類，取決于經(jīng)營(yíng)模式）
經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入
銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單位
出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)
自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)