20.房地產市場分析的內容 （三類分析）
宏觀因素分析
市場狀況分析（四方面分析）
供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析
估算市場供給總吸納量
估算項目吸納量
項目吸納量＝市場供求缺口×擬開發(fā)項目市場占有率
提出有利于增加市場占有率的建議
相關因素分析
【2009年真題】
在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（ ）。
A．市場需求上限
B．市場有效需求
C．市場現(xiàn)實需求
D．市場最低需求
【答案】A
【2009年真題】
某市2008年住宅的預測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為（ ）萬平方米。
A．500.0
B．537.5
C．612.5
D．650.0
【答案】C
【2009年真題】
某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（ ）戰(zhàn)略。
A．形象差異化
B．人員差別比
C．服務差別比
D．產品差別比
【答案】D
【解析】別墅對于開發(fā)商來說是產品，提供別樣化的產品即產品差別化。
【2009年真題】
某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反應了消費者市場的（ ）。
A．替代性
B．發(fā)展性
C．地區(qū)性
D．復雜性
【答案】B
【解析】消費者市場具有廣泛性、分散性、復雜性、易變性、發(fā)展性、情感性、伸縮性、替代性、地區(qū)性、季節(jié)性等十大特點。
【2009年真題】
房地產市場分析可以幫助開發(fā)商（ ）。
A．選擇合適的項目位置
B．尋找投資合作伙伴
C．確定滿足市場需求的產品類型
D．判斷租買時機
E．進行土地使用權出讓決策
【答案】ABC
【解析】D是針對購房者和租房者；E出讓是政府的職責，主體是政府。本題可用常識判斷，看哪些事情是開發(fā)商做的。
【2009年真題】
開發(fā)商進行房地產市場狀況分析的內容通常有（ ）。
A．供需分析
B．競爭分析
C．市場占有率分析
D．投資收益掃析
E．宏觀因素分析
【答案】ABC
【解析】注意都題的層次。房地產市場分析包括宏觀因素分析、市場狀況分析和相關因素分析三大類。而在第二大類市場狀況分析中包括供給分析、需求分析、競爭分析和市場占有率分析四類。注意一定要區(qū)別考哪個層次。
【2009年真題】
一個整體事項能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（ ）
【答案】對
【解析】不同細分市場之間的需求存在差異，而同一細分市場的需求具有較多的共同性。
宏觀因素分析
市場狀況分析（四方面分析）
供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析
估算市場供給總吸納量
估算項目吸納量
項目吸納量＝市場供求缺口×擬開發(fā)項目市場占有率
提出有利于增加市場占有率的建議
相關因素分析
【2009年真題】
在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（ ）。
A．市場需求上限
B．市場有效需求
C．市場現(xiàn)實需求
D．市場最低需求
【答案】A
【2009年真題】
某市2008年住宅的預測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為（ ）萬平方米。
A．500.0
B．537.5
C．612.5
D．650.0
【答案】C
【2009年真題】
某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（ ）戰(zhàn)略。
A．形象差異化
B．人員差別比
C．服務差別比
D．產品差別比
【答案】D
【解析】別墅對于開發(fā)商來說是產品，提供別樣化的產品即產品差別化。
【2009年真題】
某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反應了消費者市場的（ ）。
A．替代性
B．發(fā)展性
C．地區(qū)性
D．復雜性
【答案】B
【解析】消費者市場具有廣泛性、分散性、復雜性、易變性、發(fā)展性、情感性、伸縮性、替代性、地區(qū)性、季節(jié)性等十大特點。
【2009年真題】
房地產市場分析可以幫助開發(fā)商（ ）。
A．選擇合適的項目位置
B．尋找投資合作伙伴
C．確定滿足市場需求的產品類型
D．判斷租買時機
E．進行土地使用權出讓決策
【答案】ABC
【解析】D是針對購房者和租房者；E出讓是政府的職責，主體是政府。本題可用常識判斷，看哪些事情是開發(fā)商做的。
【2009年真題】
開發(fā)商進行房地產市場狀況分析的內容通常有（ ）。
A．供需分析
B．競爭分析
C．市場占有率分析
D．投資收益掃析
E．宏觀因素分析
【答案】ABC
【解析】注意都題的層次。房地產市場分析包括宏觀因素分析、市場狀況分析和相關因素分析三大類。而在第二大類市場狀況分析中包括供給分析、需求分析、競爭分析和市場占有率分析四類。注意一定要區(qū)別考哪個層次。
【2009年真題】
一個整體事項能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（ ）
【答案】對
【解析】不同細分市場之間的需求存在差異，而同一細分市場的需求具有較多的共同性。