21. 房地產(chǎn)市場的自然周期﹡﹡
平衡點
從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點
自然周期分為四個階段（兩線五點四階段的倒V型）
兩線
水平的時間軸，向右表明時間流逝
垂直的空置率軸，向下表明空置率增高
五點
達到的空置率水平AE
達到長期平均空置率水平BD
達到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點
第一階段（A-B）吸納過剩供給
始于市場周期谷底，此時空置率，存在供給過剩
此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給
沒有新項目出現(xiàn)，空置率下降
租金有小幅度的增長
第二階段（B-C）新增供給
始于超過了平衡點
需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求
空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲
新項目出現(xiàn)，供給增加
需求的增長和供給的增長會以一個大致相同的速率保持相當(dāng)長一段時間，到達峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度
第三階段（C-D） 空置增大，開工項目少，竣工項目多
始于供求轉(zhuǎn)折點
空置率低于合理空置率
供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平
該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多
第四階段（D-E）
始于市場運行到平衡點并向下運動
供給高增長，需求低增長或負增長
租金降低，空置率上升
【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)
起始 需求 供給 租金
水平 租金上漲率 空置
第一階段 A～B 增加 不變 上漲 未提及 下降
第二階段 B~C 增加
需求與供給等速度增長 增長
供給與需求同速增長 上漲 提高 下降
第三階段 C～D 增加
但需求增加速度低于供給增加速度 增長
供給增長速度快于需求增長速度 上漲 下降 提高
第四階段 D～E 減少 高增長 下降 負數(shù) 提高
平衡點
從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點
自然周期分為四個階段（兩線五點四階段的倒V型）
兩線
水平的時間軸，向右表明時間流逝
垂直的空置率軸，向下表明空置率增高
五點
達到的空置率水平AE
達到長期平均空置率水平BD
達到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點
第一階段（A-B）吸納過剩供給
始于市場周期谷底，此時空置率，存在供給過剩
此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給
沒有新項目出現(xiàn)，空置率下降
租金有小幅度的增長
第二階段（B-C）新增供給
始于超過了平衡點
需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求
空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲
新項目出現(xiàn)，供給增加
需求的增長和供給的增長會以一個大致相同的速率保持相當(dāng)長一段時間，到達峰值后，需求的增長的速度低于供給增長的速度
第三階段（C-D） 空置增大，開工項目少，竣工項目多
始于供求轉(zhuǎn)折點
空置率低于合理空置率
供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平
該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多
第四階段（D-E）
始于市場運行到平衡點并向下運動
供給高增長，需求低增長或負增長
租金降低，空置率上升
【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)
起始 需求 供給 租金
水平 租金上漲率 空置
第一階段 A～B 增加 不變 上漲 未提及 下降
第二階段 B~C 增加
需求與供給等速度增長 增長
供給與需求同速增長 上漲 提高 下降
第三階段 C～D 增加
但需求增加速度低于供給增加速度 增長
供給增長速度快于需求增長速度 上漲 下降 提高
第四階段 D～E 減少 高增長 下降 負數(shù) 提高