三、情景分析題
(一)2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發(fā)程 度的國有空地，土地總面積為10000m2，批準用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規(guī)則，宗地 修建性詳細規(guī)劃主要控制指標為：2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調 查，該宗地所在區(qū)域房地產市場規(guī)范有序，預測未來三至四年房地產市場價格年平均上漲比率為 2%，已建成銷售的居住房地產項目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元/m2，樓層在8層 以下的多層商品房平均售價為6000元/m2，平均建筑費和專業(yè)費為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費一般為房地產總價的6%，開發(fā)利潤率一般為房地產總價的30%。根據(jù)以上內容， 回答51～55小題的問題。
36.根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。
A.收益還原法
B.市場比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
37.根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點最恰 當?shù)氖? )。
A.因為市場規(guī)范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則
B.因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2%，市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C.實際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合利用原則
D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%，不符合利用 原則
38.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產最可能實現(xiàn)的價值是( )萬元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
39.該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為( )萬元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
40.房地產開發(fā)商甲于2005年6月16 日競價成功一宗地的國有土地使用權，并于2005年 6月28 日與當?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。 2006年7月26 日，經批準，甲獲準在原基礎上增加商業(yè)用途，則其應補交土地差價的估 價期日為( )。
A.2006年7月26日，但要重新評估原條件下土地出讓價值
B.2005年6月28 日，但合同事先要有約定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日
(二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經調查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。根據(jù)以上內容，回答56～60小題的問題。
41.該宗地于2009年12月31日的單位地價為( )元/m2。
A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50
42.下列各項費用中，不屬于土地取得費的是( )。
A.勞動力安置費
B.土地平整費
C.拆遷費
D.征地費
43.利用剩余法所計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )費用。
A.
B.最低
C.合理
D.總
44.反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產市場進行具體管理
的依據(jù)的地價形式是( )地價。
A.宗地
B.出讓
C.基準
D.標定
45.下列對土地估價描述不正確的是( )。
A.土地估價依據(jù)的理論與方法與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大
C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經濟因素對地價產生的深刻影響
D.土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來
四、計算題
(一)某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。
土地情況為：該土地通過征收后出讓獲得，當時征收時包括代征的500m2的綠化用地在內總面積共計5500m2。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內基礎設施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場地平整)。由于市政建設需要，該地塊紅線內靠近綠地有2m寬60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經按照長500元/m在出讓價中扣減(該扣減數(shù)額是當?shù)赝悊栴}補償標準，近幾年未進行調整)。
其他有關資料：
(1)以2006年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。
(2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準地價的更新成果?；鶞实貎r的估價期日為2008年1月1日;基準地價為各類用途在法定出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權區(qū)域平均價格。
(3)根據(jù)基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元/m2，土地開發(fā)程度設定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內“場地平整”;紅線內每增加一通，土地開發(fā)費平均增加10元/m2。
(4)根據(jù)基準地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得到該宗地地價影響因素總修正幅度為5%。
(5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對應的地價水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個百分點。
(6)土地還原率為6%。
(7)基準地價系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價一宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
(二)某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據(jù)調查，2001～2006年該地區(qū)物價指數(shù)平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/km2，當?shù)劂y行貸款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報率為15%，當?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價為1500元/m2，試根據(jù)上述資料評估該單位房地產現(xiàn)值。
(一)2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發(fā)程 度的國有空地，土地總面積為10000m2，批準用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規(guī)則，宗地 修建性詳細規(guī)劃主要控制指標為：2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調 查，該宗地所在區(qū)域房地產市場規(guī)范有序，預測未來三至四年房地產市場價格年平均上漲比率為 2%，已建成銷售的居住房地產項目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元/m2，樓層在8層 以下的多層商品房平均售價為6000元/m2，平均建筑費和專業(yè)費為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費一般為房地產總價的6%，開發(fā)利潤率一般為房地產總價的30%。根據(jù)以上內容， 回答51～55小題的問題。
36.根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。
A.收益還原法
B.市場比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
37.根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點最恰 當?shù)氖? )。
A.因為市場規(guī)范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則
B.因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2%，市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C.實際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合利用原則
D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%，不符合利用 原則
38.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產最可能實現(xiàn)的價值是( )萬元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
39.該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為( )萬元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
40.房地產開發(fā)商甲于2005年6月16 日競價成功一宗地的國有土地使用權，并于2005年 6月28 日與當?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。 2006年7月26 日，經批準，甲獲準在原基礎上增加商業(yè)用途，則其應補交土地差價的估 價期日為( )。
A.2006年7月26日，但要重新評估原條件下土地出讓價值
B.2005年6月28 日，但合同事先要有約定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日
(二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經調查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。根據(jù)以上內容，回答56～60小題的問題。
41.該宗地于2009年12月31日的單位地價為( )元/m2。
A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50
42.下列各項費用中，不屬于土地取得費的是( )。
A.勞動力安置費
B.土地平整費
C.拆遷費
D.征地費
43.利用剩余法所計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )費用。
A.
B.最低
C.合理
D.總
44.反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產市場進行具體管理
的依據(jù)的地價形式是( )地價。
A.宗地
B.出讓
C.基準
D.標定
45.下列對土地估價描述不正確的是( )。
A.土地估價依據(jù)的理論與方法與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大
C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經濟因素對地價產生的深刻影響
D.土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來
四、計算題
(一)某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。
土地情況為：該土地通過征收后出讓獲得，當時征收時包括代征的500m2的綠化用地在內總面積共計5500m2。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內基礎設施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場地平整)。由于市政建設需要，該地塊紅線內靠近綠地有2m寬60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經按照長500元/m在出讓價中扣減(該扣減數(shù)額是當?shù)赝悊栴}補償標準，近幾年未進行調整)。
其他有關資料：
(1)以2006年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。
(2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準地價的更新成果?；鶞实貎r的估價期日為2008年1月1日;基準地價為各類用途在法定出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權區(qū)域平均價格。
(3)根據(jù)基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元/m2，土地開發(fā)程度設定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內“場地平整”;紅線內每增加一通，土地開發(fā)費平均增加10元/m2。
(4)根據(jù)基準地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得到該宗地地價影響因素總修正幅度為5%。
(5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對應的地價水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個百分點。
(6)土地還原率為6%。
(7)基準地價系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價一宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
(二)某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據(jù)調查，2001～2006年該地區(qū)物價指數(shù)平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/km2，當?shù)劂y行貸款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報率為15%，當?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價為1500元/m2，試根據(jù)上述資料評估該單位房地產現(xiàn)值。