收益法
收益法概述
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、中大物業(yè)管理師考試網(wǎng)餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。
運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；
②預測估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；
④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
收益法概述
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、中大物業(yè)管理師考試網(wǎng)餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。
運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；
②預測估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；
④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。