建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生磨損，導(dǎo)致物業(yè)空間服務(wù)質(zhì)量降低、收益能力下降，設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效率下降、運(yùn)行成本上升等現(xiàn)象。如果不及時(shí)對(duì)建筑物或設(shè)施進(jìn)行大修理，對(duì)設(shè)備進(jìn)行升級(jí)換代或者更新，將嚴(yán)重影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，降低在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，甚至導(dǎo)致物業(yè)資產(chǎn)的貶值。因此，掌握建筑物及設(shè)施設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析方法，進(jìn)行相應(yīng)的更新投資決策，也是物業(yè)管理師必須具備的技能。
一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)
房地產(chǎn)的自然壽命很長(zhǎng)，有時(shí)甚至超過(guò)100年，其經(jīng)濟(jì)壽命通常達(dá)到40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難達(dá)到這么長(zhǎng)的年限。因此，在房地產(chǎn)使用過(guò)程中，普遍存在著設(shè)備更新的決策問(wèn)題。
（一）設(shè)備更新的原因
設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。
1．設(shè)備有形磨損
設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。
第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動(dòng)生產(chǎn)率下降。當(dāng)這種有形磨損達(dá)到一定程度時(shí)，整個(gè)設(shè)備的功能就會(huì)下降，導(dǎo)致設(shè)備故障頻發(fā)、運(yùn)行成本上升，甚至難以繼續(xù)正常工作，喪失使用價(jià)值。
一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)
房地產(chǎn)的自然壽命很長(zhǎng)，有時(shí)甚至超過(guò)100年，其經(jīng)濟(jì)壽命通常達(dá)到40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難達(dá)到這么長(zhǎng)的年限。因此，在房地產(chǎn)使用過(guò)程中，普遍存在著設(shè)備更新的決策問(wèn)題。
（一）設(shè)備更新的原因
設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。
1．設(shè)備有形磨損
設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。
第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動(dòng)生產(chǎn)率下降。當(dāng)這種有形磨損達(dá)到一定程度時(shí)，整個(gè)設(shè)備的功能就會(huì)下降，導(dǎo)致設(shè)備故障頻發(fā)、運(yùn)行成本上升，甚至難以繼續(xù)正常工作，喪失使用價(jià)值。