2012物業(yè)管理師:零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理
一、租戶選擇
在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡。除了消費(fèi)者的自然習(xí)慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預(yù)計(jì)有哪些因素可以主動(dòng)地吸引消費(fèi)者的光顧。理想的租戶要能提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競(jìng)爭(zhēng)力。
此外，理想租戶所經(jīng)營(yíng)的商品種類應(yīng)該配合整個(gè)物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)同類型商品的商家而引起不必要的競(jìng)爭(zhēng)。還要對(duì)零售商的信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了解和分析，因?yàn)槌俗鈶羲峁┑纳唐放c服務(wù)的質(zhì)量及其對(duì)消費(fèi)者所承擔(dān)的責(zé)任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的類型及其對(duì)物業(yè)的特殊要求，因?yàn)檫@將影響到能否在本物業(yè)內(nèi)安置該零售商以及在哪個(gè)具體位置安置更合適。
（一）聲譽(yù)
聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度如何。這對(duì)于一些大型百貨公司、連鎖店或準(zhǔn)備改變經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商來說，很容易對(duì)其聲譽(yù)作出評(píng)估。例如，一個(gè)購(gòu)買了某商家商品的消費(fèi)者，能否方便地享受退貨或更換服務(wù)，就反映出了該商家的顧客服務(wù)質(zhì)量。觀察零售商的售貨員對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度和服務(wù)水準(zhǔn)，了解消費(fèi)者對(duì)商家的評(píng)價(jià)，也能幫助物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)潛在租戶是如何做生意的。
除了顧客服務(wù)質(zhì)量外，柜臺(tái)中商品更迭頻率也是考察零售商的一個(gè)方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說明該商家的銷售狀況很差，如果柜臺(tái)內(nèi)或貨架上的商品總在不斷地更新，則說明該商家銷售狀況良好。此外，售貨員對(duì)所銷售的商品了如指掌且著裝整潔、服務(wù)規(guī)范，也可以視為整個(gè)商場(chǎng)的一筆無形財(cái)富；零售商在多大程度上進(jìn)行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽(yù)方面所做努力的大小。
經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)新則意味著商家所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，但其收益可能會(huì)超過其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)新建立的充滿活力和創(chuàng)造力的企業(yè)，只要它與當(dāng)前的零售商或連鎖店有與眾不同之處，很快就可以建立起自己的客戶群。一個(gè)新的發(fā)展中的企業(yè)可能缺乏有關(guān)聲譽(yù)的記錄，但物業(yè)管理企業(yè)可以評(píng)估其經(jīng)營(yíng)思想和策略，一個(gè)企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務(wù)的計(jì)劃，且經(jīng)過對(duì)所處商業(yè)影響區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的研究，確定了合理的商品種類和適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者支付能力的價(jià)格結(jié)構(gòu)，肯定會(huì)好于那些沒有認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)策劃的商家。
（二）財(cái)務(wù)能力
除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)狀況。大型零售商在某一個(gè)連鎖店經(jīng)營(yíng)的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關(guān)權(quán)益人的成功。母公司可能會(huì)通過轉(zhuǎn)讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個(gè)企業(yè)對(duì)資金的需求，而在商店經(jīng)營(yíng)權(quán)更替的過程中，雖然可能對(duì)母公司所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)影響較小，但對(duì)某一個(gè)具體連鎖店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)影響較大，從而加大了整個(gè)購(gòu)物中心空置的風(fēng)險(xiǎn)。
低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)租戶開展每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)和建筑物內(nèi)營(yíng)業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等支出，對(duì)于轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經(jīng)營(yíng)成本之中。潛在租戶有否足夠的儲(chǔ)備基金來應(yīng)付開業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財(cái)務(wù)能力大小的一個(gè)方面。
一、租戶選擇
在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡。除了消費(fèi)者的自然習(xí)慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預(yù)計(jì)有哪些因素可以主動(dòng)地吸引消費(fèi)者的光顧。理想的租戶要能提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競(jìng)爭(zhēng)力。
此外，理想租戶所經(jīng)營(yíng)的商品種類應(yīng)該配合整個(gè)物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)同類型商品的商家而引起不必要的競(jìng)爭(zhēng)。還要對(duì)零售商的信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了解和分析，因?yàn)槌俗鈶羲峁┑纳唐放c服務(wù)的質(zhì)量及其對(duì)消費(fèi)者所承擔(dān)的責(zé)任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的類型及其對(duì)物業(yè)的特殊要求，因?yàn)檫@將影響到能否在本物業(yè)內(nèi)安置該零售商以及在哪個(gè)具體位置安置更合適。
（一）聲譽(yù)
聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度如何。這對(duì)于一些大型百貨公司、連鎖店或準(zhǔn)備改變經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商來說，很容易對(duì)其聲譽(yù)作出評(píng)估。例如，一個(gè)購(gòu)買了某商家商品的消費(fèi)者，能否方便地享受退貨或更換服務(wù)，就反映出了該商家的顧客服務(wù)質(zhì)量。觀察零售商的售貨員對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度和服務(wù)水準(zhǔn)，了解消費(fèi)者對(duì)商家的評(píng)價(jià)，也能幫助物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)潛在租戶是如何做生意的。
除了顧客服務(wù)質(zhì)量外，柜臺(tái)中商品更迭頻率也是考察零售商的一個(gè)方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說明該商家的銷售狀況很差，如果柜臺(tái)內(nèi)或貨架上的商品總在不斷地更新，則說明該商家銷售狀況良好。此外，售貨員對(duì)所銷售的商品了如指掌且著裝整潔、服務(wù)規(guī)范，也可以視為整個(gè)商場(chǎng)的一筆無形財(cái)富；零售商在多大程度上進(jìn)行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽(yù)方面所做努力的大小。
經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)新則意味著商家所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，但其收益可能會(huì)超過其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)新建立的充滿活力和創(chuàng)造力的企業(yè)，只要它與當(dāng)前的零售商或連鎖店有與眾不同之處，很快就可以建立起自己的客戶群。一個(gè)新的發(fā)展中的企業(yè)可能缺乏有關(guān)聲譽(yù)的記錄，但物業(yè)管理企業(yè)可以評(píng)估其經(jīng)營(yíng)思想和策略，一個(gè)企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務(wù)的計(jì)劃，且經(jīng)過對(duì)所處商業(yè)影響區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的研究，確定了合理的商品種類和適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者支付能力的價(jià)格結(jié)構(gòu)，肯定會(huì)好于那些沒有認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)策劃的商家。
（二）財(cái)務(wù)能力
除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)狀況。大型零售商在某一個(gè)連鎖店經(jīng)營(yíng)的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關(guān)權(quán)益人的成功。母公司可能會(huì)通過轉(zhuǎn)讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個(gè)企業(yè)對(duì)資金的需求，而在商店經(jīng)營(yíng)權(quán)更替的過程中，雖然可能對(duì)母公司所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)影響較小，但對(duì)某一個(gè)具體連鎖店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)影響較大，從而加大了整個(gè)購(gòu)物中心空置的風(fēng)險(xiǎn)。
低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)租戶開展每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)和建筑物內(nèi)營(yíng)業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等支出，對(duì)于轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經(jīng)營(yíng)成本之中。潛在租戶有否足夠的儲(chǔ)備基金來應(yīng)付開業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財(cái)務(wù)能力大小的一個(gè)方面。