首先，按照《土地管理法》的規(guī)定，轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。這樣規(guī)定的目的在于制止濫建住宅或變相商品房開發(fā)，以保護耕地和維護宅基地分配公平。但是，村(或村民組)內由于兩戶的宅基地都未達到標準，而進行宅基地調劑，由其中一戶因此失去或減少住房，經村民會議討論同意申請宅基地的，不在此限。
其次，權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。轉讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件。因為，我國農村宅基地分配使用是無償?shù)?，具有福利性質。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產生的土地使用權必然對權利主體的身份有特別限制。
第三，轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。實踐中，由于我國房屋管理部門與土地管理部門對房、地實行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權權證，當房屋轉讓時，當事人只到房管部門辦理產權過戶登記手續(xù)，便認為其轉讓已成為合法有效。實際上，房產過戶并不能代替土地使用權變更登記。不履行土地使用權變更登記，不但使受讓人的權利不能得到法律保護，而且，也不利于土地權屬管理和地產市場的秩序。
(二)關于宅基地的面積限制及用途
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。已取得的宅基地面積超標的，如該房屋及宅基地使用權可分割，超過的部分可由農村集體經濟組織收回，按房屋重置價格結合成新對原使用權人給予適當補償;如該房屋及宅基地使用權不可分割，應在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數(shù)量，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經濟組織。
《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”實踐中，對單戶擁有的宅基地超標的，應當按照《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第45—49條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書內注明其超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經濟組織。實踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即，按農民宅基地使用分配制度的一般原則，對超標部分由本集體經濟組織收回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當補償。
需要說明的是，宅基地使用權人對宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產和經營活動。1991年頒布的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“農村承包經營戶、個體工商戶從事非農業(yè)生產經營活動，應當利用原有宅基地?！彪m然新《土地管理法實施條例》已無此條款，但事實上，農民利用現(xiàn)住房及宅基地從事家庭生產經營活動，是一種普遍現(xiàn)象。它既符合長期以來的習慣，也有利于今后的農村經濟發(fā)展。當然，家庭生產經營活動應以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權利人利用宅基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無污染、不擾民的家庭生產經營活動，法律上應予承認和保護。
五、宅基地閑置的處置
申請取得宅基地使用權后，滿兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回。
宅基地使用權的取得具有無償性、福利性。權利人取得宅基地使用權后，應積極予以利用。對于權利人取得宅基地使用權后長期閑置不用的，應視為其對權利的放棄。為有效利用土地，應由集體經濟組織無償收回。對于收回的宅基地，如已經辦理過確權登記，應當由集體經濟組織報縣級人民政府批準，注銷其土地登記。
第四節(jié) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權
一、定義
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農生產經營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的定義包括以下要點：(1)權利取得的基本程序，即經過依法審批。(2)權利取得的方式，即集體經濟組織以土地使用權作為投資。(3)權利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經濟組織設立的企業(yè)和集體經濟組織與其他組織、個人以各種形式合資設立的企業(yè)。(4)土地用途，即從事非農業(yè)生產經營活動。
二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的主體
農村集體經濟組織可設立獨資經營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的建設用地提供給企業(yè)從事生產經營活動，土地使用權由該集體經濟組織或企業(yè)享有。農村集體經濟組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農經營性土地使用權作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權由該企業(yè)享有。
非本農村集體經濟組織投資設立的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、公司企業(yè)或外商投資企業(yè)，不得申請取得或繼受取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權。其應依法申請取得或繼受取得國有土地使用權。
其次，權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。轉讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件。因為，我國農村宅基地分配使用是無償?shù)?，具有福利性質。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產生的土地使用權必然對權利主體的身份有特別限制。
第三，轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。實踐中，由于我國房屋管理部門與土地管理部門對房、地實行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權權證，當房屋轉讓時，當事人只到房管部門辦理產權過戶登記手續(xù)，便認為其轉讓已成為合法有效。實際上，房產過戶并不能代替土地使用權變更登記。不履行土地使用權變更登記，不但使受讓人的權利不能得到法律保護，而且，也不利于土地權屬管理和地產市場的秩序。
(二)關于宅基地的面積限制及用途
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。已取得的宅基地面積超標的，如該房屋及宅基地使用權可分割，超過的部分可由農村集體經濟組織收回，按房屋重置價格結合成新對原使用權人給予適當補償;如該房屋及宅基地使用權不可分割，應在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數(shù)量，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經濟組織。
《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”實踐中，對單戶擁有的宅基地超標的，應當按照《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第45—49條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書內注明其超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經濟組織。實踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即，按農民宅基地使用分配制度的一般原則，對超標部分由本集體經濟組織收回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當補償。
需要說明的是，宅基地使用權人對宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產和經營活動。1991年頒布的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“農村承包經營戶、個體工商戶從事非農業(yè)生產經營活動，應當利用原有宅基地?！彪m然新《土地管理法實施條例》已無此條款，但事實上，農民利用現(xiàn)住房及宅基地從事家庭生產經營活動，是一種普遍現(xiàn)象。它既符合長期以來的習慣，也有利于今后的農村經濟發(fā)展。當然，家庭生產經營活動應以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權利人利用宅基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無污染、不擾民的家庭生產經營活動，法律上應予承認和保護。
五、宅基地閑置的處置
申請取得宅基地使用權后，滿兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回。
宅基地使用權的取得具有無償性、福利性。權利人取得宅基地使用權后，應積極予以利用。對于權利人取得宅基地使用權后長期閑置不用的，應視為其對權利的放棄。為有效利用土地，應由集體經濟組織無償收回。對于收回的宅基地，如已經辦理過確權登記，應當由集體經濟組織報縣級人民政府批準，注銷其土地登記。
第四節(jié) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權
一、定義
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農生產經營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的定義包括以下要點：(1)權利取得的基本程序，即經過依法審批。(2)權利取得的方式，即集體經濟組織以土地使用權作為投資。(3)權利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經濟組織設立的企業(yè)和集體經濟組織與其他組織、個人以各種形式合資設立的企業(yè)。(4)土地用途，即從事非農業(yè)生產經營活動。
二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權的主體
農村集體經濟組織可設立獨資經營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的建設用地提供給企業(yè)從事生產經營活動，土地使用權由該集體經濟組織或企業(yè)享有。農村集體經濟組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農經營性土地使用權作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權由該企業(yè)享有。
非本農村集體經濟組織投資設立的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、公司企業(yè)或外商投資企業(yè)，不得申請取得或繼受取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權。其應依法申請取得或繼受取得國有土地使用權。