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承租期限屆滿(mǎn)，承租權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)租或申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由土地使用權(quán)人無(wú)償收回。土地承租權(quán)人以支付租金作為一定期限內(nèi)對(duì)土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價(jià)，期限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)人自然可無(wú)償收回土地，而地上建筑物、附著物依房地主體一致原則，也應(yīng)由土地使用權(quán)人取得。由于法律和合同對(duì)土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應(yīng)當(dāng)對(duì)投資的回收和回報(bào)以及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)有合理的預(yù)期。因此，當(dāng)承租期限屆滿(mǎn)時(shí)，承租權(quán)人通常已經(jīng)通過(guò)對(duì)土地的占有、使用而獲得了預(yù)期的利益;即使未能實(shí)現(xiàn)投資利益，也應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應(yīng)隨土地使用權(quán)一并由土地使用權(quán)人無(wú)償收回(如果租賃期滿(mǎn)時(shí)，土地使用權(quán)也期滿(mǎn)并且未延期，則由土地所有權(quán)人收回)。
如果出租人對(duì)建筑物、其他附著物無(wú)利用需要，且拆除要付出巨額費(fèi)用，應(yīng)由承租人負(fù)責(zé)拆除，或者由出租人予以拆除，承租人負(fù)擔(dān)拆除費(fèi)用。
(二)因合同當(dāng)事人的原因提前終止租賃關(guān)系
根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第21條關(guān)于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內(nèi)，土地承租權(quán)人有下列行為之一的，租賃關(guān)系提前終止，土地承租權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任，出租人可以無(wú)償收回租賃物：
1、擅自改變租賃物用途的;
2、轉(zhuǎn)讓、抵押土地承租權(quán)的;
3、擅自將土地承租權(quán)轉(zhuǎn)租的;
4、利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;
5、租金按月支付時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)六個(gè)月不繳納的或者按年支付時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)兩年不繳納的;
6、其他嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。
對(duì)此，土地承租權(quán)人應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。出租人收回土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)房地一致原則，土地上建筑物的所有權(quán)歸屬于出租人。因此，土地承租權(quán)人違約時(shí)，出租人可一并無(wú)償收回土地上的建筑物，而無(wú)須給予任何補(bǔ)償。
依《城市房地產(chǎn)管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，違約者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權(quán)人可以解除合同：(1)未按合同規(guī)定對(duì)租賃物維修的;(2)逾期交付租賃物達(dá)六個(gè)月以上的;(3)超出合同之外對(duì)承租人提出無(wú)理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴(yán)重違約的情形。根據(jù)“房地一致”原則，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)及土地上的建筑物、其他附著物。
因土地使用權(quán)人非法處分租賃物或有其他嚴(yán)重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無(wú)償強(qiáng)制收回租賃物，租賃關(guān)系提前終止，出租人應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。
因土地使用權(quán)人嚴(yán)重違反法律、合同約定，租賃關(guān)系提前終止的，租賃物隨使用權(quán)被收回。但對(duì)于承租權(quán)人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定依法進(jìn)行評(píng)估。出租人根據(jù)評(píng)估價(jià)值給予承租權(quán)人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，并應(yīng)退還承租人已繳納的剩余租期的租金。
租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，提前終止租賃關(guān)系的，租賃物由出租人收回，關(guān)于土地使用權(quán)及土地上建筑物的補(bǔ)償以及土地承租權(quán)人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。
租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)人收回土地的，應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記備案手續(xù)。
(三)因其他原因提前終止租賃關(guān)系
因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權(quán)的，土地承租權(quán)提前終止。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)退還土地承租權(quán)人已經(jīng)繳納的剩余期限的租金。出租人獲得貨幣補(bǔ)償或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將所得補(bǔ)償?shù)囊徊糠忠罁?jù)承租權(quán)人對(duì)土地的投資或者開(kāi)發(fā)程度支付給承租權(quán)人;出租人獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人人重新簽訂租賃合同，將調(diào)換所得的土地使用權(quán)出租給承租權(quán)人。
承租權(quán)是土地承租人以向土地使用權(quán)人支付租金為代價(jià)而取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。土地上承租權(quán)的取得以該土地上設(shè)定土地使用權(quán)為前提，土地使用權(quán)的終止必然導(dǎo)致承租權(quán)的消滅。因土地所有者收回土地使用權(quán)，土地承租關(guān)系提前終止的，使用權(quán)人應(yīng)退還土地承租權(quán)人已繳納的使用期限的租金。
土地使用權(quán)人因上述原因獲得貨幣補(bǔ)償或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，使用?quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租權(quán)人對(duì)土地的投資開(kāi)發(fā)情況將所得補(bǔ)償?shù)囊徊糠种Ц督o承租權(quán)人。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，因城市規(guī)劃或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，出租人應(yīng)將調(diào)換后的土地出租給土地承租權(quán)人。這樣處理，有利于維護(hù)房地產(chǎn)租賃秩序的穩(wěn)定，保護(hù)承租權(quán)人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退還租金的風(fēng)險(xiǎn)以及給予承租權(quán)人補(bǔ)償時(shí)在計(jì)算上的麻煩。因產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃合同中的部分條款如面積、地點(diǎn)必然發(fā)生變化，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)商，重新簽訂租賃合同。
第四節(jié) 地役權(quán)
一、地役權(quán)的一般理論
(一)地役權(quán)的概念
地役權(quán)的概念源于古羅馬法，后為許多國(guó)家尤其是大陸法系國(guó)家的民法所采納。依傳統(tǒng)的民法理論，地役權(quán)是指為自己土地利用的需要，而對(duì)他人土地加以支配的權(quán)利。地役權(quán)的主體通常為需役地的所有權(quán)人，因同一宗土地上只有一個(gè)所有權(quán)，因此，大陸法系國(guó)家地役權(quán)的成立以?xún)勺谕恋丶葱枰鄣睾凸┮鄣氐拇嬖跒楸匾?。供役地指他人提供給地役權(quán)人使用的土地;需役地指地役權(quán)人為自己土地使用的便利而使用的他人土地。
承租期限屆滿(mǎn)，承租權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)租或申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由土地使用權(quán)人無(wú)償收回。土地承租權(quán)人以支付租金作為一定期限內(nèi)對(duì)土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價(jià)，期限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)人自然可無(wú)償收回土地，而地上建筑物、附著物依房地主體一致原則，也應(yīng)由土地使用權(quán)人取得。由于法律和合同對(duì)土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應(yīng)當(dāng)對(duì)投資的回收和回報(bào)以及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)有合理的預(yù)期。因此，當(dāng)承租期限屆滿(mǎn)時(shí)，承租權(quán)人通常已經(jīng)通過(guò)對(duì)土地的占有、使用而獲得了預(yù)期的利益;即使未能實(shí)現(xiàn)投資利益，也應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應(yīng)隨土地使用權(quán)一并由土地使用權(quán)人無(wú)償收回(如果租賃期滿(mǎn)時(shí)，土地使用權(quán)也期滿(mǎn)并且未延期，則由土地所有權(quán)人收回)。
如果出租人對(duì)建筑物、其他附著物無(wú)利用需要，且拆除要付出巨額費(fèi)用，應(yīng)由承租人負(fù)責(zé)拆除，或者由出租人予以拆除，承租人負(fù)擔(dān)拆除費(fèi)用。
(二)因合同當(dāng)事人的原因提前終止租賃關(guān)系
根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第21條關(guān)于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內(nèi)，土地承租權(quán)人有下列行為之一的，租賃關(guān)系提前終止，土地承租權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任，出租人可以無(wú)償收回租賃物：
1、擅自改變租賃物用途的;
2、轉(zhuǎn)讓、抵押土地承租權(quán)的;
3、擅自將土地承租權(quán)轉(zhuǎn)租的;
4、利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;
5、租金按月支付時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)六個(gè)月不繳納的或者按年支付時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)兩年不繳納的;
6、其他嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。
對(duì)此，土地承租權(quán)人應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。出租人收回土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)房地一致原則，土地上建筑物的所有權(quán)歸屬于出租人。因此，土地承租權(quán)人違約時(shí)，出租人可一并無(wú)償收回土地上的建筑物，而無(wú)須給予任何補(bǔ)償。
依《城市房地產(chǎn)管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，違約者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權(quán)人可以解除合同：(1)未按合同規(guī)定對(duì)租賃物維修的;(2)逾期交付租賃物達(dá)六個(gè)月以上的;(3)超出合同之外對(duì)承租人提出無(wú)理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴(yán)重違約的情形。根據(jù)“房地一致”原則，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)及土地上的建筑物、其他附著物。
因土地使用權(quán)人非法處分租賃物或有其他嚴(yán)重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無(wú)償強(qiáng)制收回租賃物，租賃關(guān)系提前終止，出租人應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。
因土地使用權(quán)人嚴(yán)重違反法律、合同約定，租賃關(guān)系提前終止的，租賃物隨使用權(quán)被收回。但對(duì)于承租權(quán)人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定依法進(jìn)行評(píng)估。出租人根據(jù)評(píng)估價(jià)值給予承租權(quán)人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，并應(yīng)退還承租人已繳納的剩余租期的租金。
租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，提前終止租賃關(guān)系的，租賃物由出租人收回，關(guān)于土地使用權(quán)及土地上建筑物的補(bǔ)償以及土地承租權(quán)人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。
租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)人收回土地的，應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記備案手續(xù)。
(三)因其他原因提前終止租賃關(guān)系
因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權(quán)的，土地承租權(quán)提前終止。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)退還土地承租權(quán)人已經(jīng)繳納的剩余期限的租金。出租人獲得貨幣補(bǔ)償或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將所得補(bǔ)償?shù)囊徊糠忠罁?jù)承租權(quán)人對(duì)土地的投資或者開(kāi)發(fā)程度支付給承租權(quán)人;出租人獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人人重新簽訂租賃合同，將調(diào)換所得的土地使用權(quán)出租給承租權(quán)人。
承租權(quán)是土地承租人以向土地使用權(quán)人支付租金為代價(jià)而取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。土地上承租權(quán)的取得以該土地上設(shè)定土地使用權(quán)為前提，土地使用權(quán)的終止必然導(dǎo)致承租權(quán)的消滅。因土地所有者收回土地使用權(quán)，土地承租關(guān)系提前終止的，使用權(quán)人應(yīng)退還土地承租權(quán)人已繳納的使用期限的租金。
土地使用權(quán)人因上述原因獲得貨幣補(bǔ)償或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，使用?quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租權(quán)人對(duì)土地的投資開(kāi)發(fā)情況將所得補(bǔ)償?shù)囊徊糠种Ц督o承租權(quán)人。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，因城市規(guī)劃或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，出租人應(yīng)將調(diào)換后的土地出租給土地承租權(quán)人。這樣處理，有利于維護(hù)房地產(chǎn)租賃秩序的穩(wěn)定，保護(hù)承租權(quán)人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退還租金的風(fēng)險(xiǎn)以及給予承租權(quán)人補(bǔ)償時(shí)在計(jì)算上的麻煩。因產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃合同中的部分條款如面積、地點(diǎn)必然發(fā)生變化，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)商，重新簽訂租賃合同。
第四節(jié) 地役權(quán)
一、地役權(quán)的一般理論
(一)地役權(quán)的概念
地役權(quán)的概念源于古羅馬法，后為許多國(guó)家尤其是大陸法系國(guó)家的民法所采納。依傳統(tǒng)的民法理論，地役權(quán)是指為自己土地利用的需要，而對(duì)他人土地加以支配的權(quán)利。地役權(quán)的主體通常為需役地的所有權(quán)人，因同一宗土地上只有一個(gè)所有權(quán)，因此，大陸法系國(guó)家地役權(quán)的成立以?xún)勺谕恋丶葱枰鄣睾凸┮鄣氐拇嬖跒楸匾?。供役地指他人提供給地役權(quán)人使用的土地;需役地指地役權(quán)人為自己土地使用的便利而使用的他人土地。