(二)集體土地使用權(quán)的可抵押范圍
集體土地使用權(quán)可以抵押的，包括以下兩種情況：
(1)根據(jù)《擔保法》第34條第5項以及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。實踐中，發(fā)包人同意抵押可以在訂立承包合同時約定，也可以事后取得發(fā)包人同意并由其出具書面證明。
(2)根據(jù)《擔保法》第36條第3款的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押;該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。
三、土地抵押權(quán)的主體
接受以抵押擔保債務(wù)清償?shù)膫鶛?quán)人稱為抵押權(quán)人。抵押權(quán)的設(shè)定需要由債權(quán)人與債務(wù)人或第三人簽訂以債務(wù)人或第三人的財產(chǎn)為抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并經(jīng)登記生效后，債權(quán)人取得抵押權(quán)人的法律地位。
抵押權(quán)人與債權(quán)人雖為同一人，但屬于兩種法律關(guān)系主體。抵押權(quán)人屬于物權(quán)法意義上的權(quán)利主體，其享有的權(quán)利，從性質(zhì)、內(nèi)容到實現(xiàn)條件和方法，都不同于債權(quán)法意義上的權(quán)利主體即債權(quán)人。但是，不可忽視的是，抵押權(quán)與被擔保的債權(quán)之間有著密切的聯(lián)系。抵押權(quán)的目的是擔保債務(wù)履行，保障債權(quán)實現(xiàn)。因此，抵押權(quán)對于所擔保的債權(quán)有附屬性;一旦被擔保的債權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅，抵押權(quán)也隨之終止。同時也要看到，抵押權(quán)具有強化債權(quán)地位的意義。這一點在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下表現(xiàn)得尤其明顯。根據(jù)我國破產(chǎn)法的規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，有財產(chǎn)擔保的債權(quán)人享有別除權(quán)，即由擔保物個別優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
四、土地抵押權(quán)的取得
以土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物抵押的，土地使用權(quán)人應(yīng)當與抵押權(quán)人訂立書面的抵押合同并辦理抵押物的登記。以具有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，其土地抵押權(quán)的期限不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去土地使用權(quán)人已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權(quán)的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上成立財產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為，是抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的前提。抵押登記是抵押合同生效和抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件。土地使用權(quán)的抵押是權(quán)利抵押，不以轉(zhuǎn)移物之占有為必要。所以，其權(quán)利現(xiàn)狀的變動以及未來的權(quán)利轉(zhuǎn)移都只能通過土地登記的記載來加以確認和實現(xiàn)。而且，土地登記具有公示作用，可以使土地適用權(quán)抵押的事實公諸于世，既有利于保護抵押權(quán)人的權(quán)益，也有利于保障交易安全，保護第三人利益和維護社會經(jīng)濟秩序。
用于抵押的土地使用權(quán)人有期限的，使用權(quán)人僅可以在權(quán)利存續(xù)期限內(nèi)設(shè)定抵押權(quán)。因此，以有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的期限超過土地使用權(quán)的剩余年限的，登記機關(guān)不予登記，故其設(shè)定的抵押不能生效。
以沒有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，土地抵押權(quán)的期限實際上受到被擔保的主債務(wù)的履行期和履行期屆滿后的訴訟時效期間的制約。盡管如此，法律允許當事人自愿約定抵押權(quán)期限。
五、土地抵押權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)關(guān)于房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系
抵押權(quán)人取得以土地使用權(quán)為債權(quán)擔保的抵押權(quán)時，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押權(quán)，并在抵押期間，對抵押人所占有的建筑物、其他附著物享有法律上的控制權(quán)?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條均確認了房地一致原則。以土地使用權(quán)抵押的，其上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押，否則，抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時無法對土地上的建筑物行使權(quán)利，就可能妨礙土地使用權(quán)交換價值的實現(xiàn)或者因應(yīng)拆除其上建筑物造成經(jīng)濟損失。因此，以土地使用權(quán)抵押時，土地抵押權(quán)人同時取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押。
(二)關(guān)于抵押物的孳息
債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對該土地所產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。所得孳息應(yīng)當先充抵收取孳息的費用。根據(jù)《擔保法》第47條的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息。但抵押權(quán)人收取抵押物的孳息時，應(yīng)當滿足兩個條件：其一，須將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押的效力不能及于該孳息;其二，先以孳息充抵收取孳息的費用。
(三)關(guān)于抵押權(quán)的實現(xiàn)條件
債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變賣的方式將該土地使用權(quán)及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓于第三人，并由轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先受償。依《擔保法》第53條、《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第36 、37條和《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第24條第1款的規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)而致被擔保的債權(quán)不獲清償時，抵押權(quán)人得依法定程序拍賣、變賣抵押物，實現(xiàn)抵押物的交換價值，并就抵押物賣得價金優(yōu)先于無擔保物權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先受償。依《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條的規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)不限于債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)，由此可見，土地抵押權(quán)的實現(xiàn)條件應(yīng)為：債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由。
集體土地使用權(quán)可以抵押的，包括以下兩種情況：
(1)根據(jù)《擔保法》第34條第5項以及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。實踐中，發(fā)包人同意抵押可以在訂立承包合同時約定，也可以事后取得發(fā)包人同意并由其出具書面證明。
(2)根據(jù)《擔保法》第36條第3款的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押;該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。
三、土地抵押權(quán)的主體
接受以抵押擔保債務(wù)清償?shù)膫鶛?quán)人稱為抵押權(quán)人。抵押權(quán)的設(shè)定需要由債權(quán)人與債務(wù)人或第三人簽訂以債務(wù)人或第三人的財產(chǎn)為抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并經(jīng)登記生效后，債權(quán)人取得抵押權(quán)人的法律地位。
抵押權(quán)人與債權(quán)人雖為同一人，但屬于兩種法律關(guān)系主體。抵押權(quán)人屬于物權(quán)法意義上的權(quán)利主體，其享有的權(quán)利，從性質(zhì)、內(nèi)容到實現(xiàn)條件和方法，都不同于債權(quán)法意義上的權(quán)利主體即債權(quán)人。但是，不可忽視的是，抵押權(quán)與被擔保的債權(quán)之間有著密切的聯(lián)系。抵押權(quán)的目的是擔保債務(wù)履行，保障債權(quán)實現(xiàn)。因此，抵押權(quán)對于所擔保的債權(quán)有附屬性;一旦被擔保的債權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅，抵押權(quán)也隨之終止。同時也要看到，抵押權(quán)具有強化債權(quán)地位的意義。這一點在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下表現(xiàn)得尤其明顯。根據(jù)我國破產(chǎn)法的規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，有財產(chǎn)擔保的債權(quán)人享有別除權(quán)，即由擔保物個別優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
四、土地抵押權(quán)的取得
以土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物抵押的，土地使用權(quán)人應(yīng)當與抵押權(quán)人訂立書面的抵押合同并辦理抵押物的登記。以具有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，其土地抵押權(quán)的期限不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去土地使用權(quán)人已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權(quán)的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上成立財產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為，是抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的前提。抵押登記是抵押合同生效和抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件。土地使用權(quán)的抵押是權(quán)利抵押，不以轉(zhuǎn)移物之占有為必要。所以，其權(quán)利現(xiàn)狀的變動以及未來的權(quán)利轉(zhuǎn)移都只能通過土地登記的記載來加以確認和實現(xiàn)。而且，土地登記具有公示作用，可以使土地適用權(quán)抵押的事實公諸于世，既有利于保護抵押權(quán)人的權(quán)益，也有利于保障交易安全，保護第三人利益和維護社會經(jīng)濟秩序。
用于抵押的土地使用權(quán)人有期限的，使用權(quán)人僅可以在權(quán)利存續(xù)期限內(nèi)設(shè)定抵押權(quán)。因此，以有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的期限超過土地使用權(quán)的剩余年限的，登記機關(guān)不予登記，故其設(shè)定的抵押不能生效。
以沒有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，土地抵押權(quán)的期限實際上受到被擔保的主債務(wù)的履行期和履行期屆滿后的訴訟時效期間的制約。盡管如此，法律允許當事人自愿約定抵押權(quán)期限。
五、土地抵押權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)關(guān)于房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系
抵押權(quán)人取得以土地使用權(quán)為債權(quán)擔保的抵押權(quán)時，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押權(quán)，并在抵押期間，對抵押人所占有的建筑物、其他附著物享有法律上的控制權(quán)?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條均確認了房地一致原則。以土地使用權(quán)抵押的，其上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押，否則，抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時無法對土地上的建筑物行使權(quán)利，就可能妨礙土地使用權(quán)交換價值的實現(xiàn)或者因應(yīng)拆除其上建筑物造成經(jīng)濟損失。因此，以土地使用權(quán)抵押時，土地抵押權(quán)人同時取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押。
(二)關(guān)于抵押物的孳息
債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對該土地所產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。所得孳息應(yīng)當先充抵收取孳息的費用。根據(jù)《擔保法》第47條的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息。但抵押權(quán)人收取抵押物的孳息時，應(yīng)當滿足兩個條件：其一，須將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押的效力不能及于該孳息;其二，先以孳息充抵收取孳息的費用。
(三)關(guān)于抵押權(quán)的實現(xiàn)條件
債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變賣的方式將該土地使用權(quán)及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓于第三人，并由轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先受償。依《擔保法》第53條、《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第36 、37條和《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第24條第1款的規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)而致被擔保的債權(quán)不獲清償時，抵押權(quán)人得依法定程序拍賣、變賣抵押物，實現(xiàn)抵押物的交換價值，并就抵押物賣得價金優(yōu)先于無擔保物權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先受償。依《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條的規(guī)定，抵押權(quán)的實現(xiàn)不限于債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)，由此可見，土地抵押權(quán)的實現(xiàn)條件應(yīng)為：債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由。