二、土地登記制度
當(dāng)今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。
(一)契約登記制度
契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點(diǎn)為：
1、采用意思主義立法。土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。
2、采取形式審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對土地登記申請不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而只進(jìn)行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實(shí)等事項(xiàng)。
3、登記無公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項(xiàng)，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實(shí)體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
4、登記無強(qiáng)制作用。土地權(quán)利變動事項(xiàng)是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無強(qiáng)制要求。
5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強(qiáng)制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)，而是以土地權(quán)利人登記的次序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利以動態(tài)登記為主。土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動事項(xiàng)的登記，僅對土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權(quán)利變動事項(xiàng)的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。
(二)權(quán)利登記制度
權(quán)利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點(diǎn)為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動只有到土地登記機(jī)關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權(quán)利變更的原因和事實(shí)以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。
4、強(qiáng)制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機(jī)關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。
( 三)托倫斯登記制度
托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國家引入這一登記制度。其主要特點(diǎn)為：
1、初次登記不強(qiáng)制，但一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制登記狀態(tài)。不強(qiáng)制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變動，都必須經(jīng)過登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。
2、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可*的效力。
3、土地登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。土地登記后產(chǎn)生的不可*的效力是由國家保證的，國家專門從收取的土地登記費(fèi)中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯登而使土地權(quán)利人所受的損失。
4、采取實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對土地登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準(zhǔn)予登記。
5、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記簿填寫兩份，登記機(jī)關(guān)保留正本，權(quán)利人取得副本，正副本內(nèi)容完全一致，副本作為土地權(quán)利人持有的土地權(quán)利憑證。
6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權(quán)利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)。
7、地籍圖可輔助說明登記簿的內(nèi)容。
8、土地上如設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負(fù)擔(dān)登記。
9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設(shè)定負(fù)擔(dān)，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。
(四)關(guān)于我國的土地登記制度
我國的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點(diǎn)，偏重于權(quán)利登記制度。其主要特點(diǎn)為：
1、采用形式主義立法。土地權(quán)利非經(jīng)登記不發(fā)生效力，土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，即土地權(quán)利變動(土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利的取得、變更、喪失)只有到土地登記機(jī)關(guān)登記后，才產(chǎn)生法律上的后果。
2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對登記義務(wù)人提出的土地登記申請，不僅要審查申請所必須具備的形式要件，而且還要對所申請登記的權(quán)利或權(quán)利變動事項(xiàng)是否符合國家的有關(guān)法律和政策、能否成立進(jìn)行審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記在土地登記簿上的土地權(quán)利或權(quán)利變動事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地權(quán)利不可*，不負(fù)返還義務(wù)。
4、強(qiáng)制性登記。除國家土地所有權(quán)外，一切土地權(quán)利均須進(jìn)行初始土地登記;初始土地登記后土地權(quán)利的變更均須進(jìn)行變更土地登記。不申請初始登記的，按非法占地論處;不申請變更登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重，注銷土地登記和土地證書。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。從根本上說，我國的土地登記簿是按物編成的，即以土地為標(biāo)準(zhǔn)，按宗地號為順序編成。按人編成主要體現(xiàn)在土地歸戶卡上。
6、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)將土地權(quán)利和權(quán)利變動事項(xiàng)登記到土地登記簿上后，還要向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利證書，主要有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，作為由土地權(quán)利人持有的享有該土地權(quán)利的法律憑證。土地權(quán)利證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本。
7、土地登記不僅登記土地權(quán)利的靜態(tài)，而且登記土地權(quán)利的動態(tài)。
8、土地登記不及地上的建筑物和附著物。土地登記的標(biāo)的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國目前地政、房政由土地行政主管部門、房產(chǎn)管理部門分別管理的體制決定的。這一做法與國際上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附著物作為土地登記內(nèi)容一部分的做法不相一致，且日益暴露出諸多弊端。
9、土地登記機(jī)關(guān)一般設(shè)在土地行政主管部門。
當(dāng)今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。
(一)契約登記制度
契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點(diǎn)為：
1、采用意思主義立法。土地權(quán)利變動當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對抗第三人。
2、采取形式審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對土地登記申請不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而只進(jìn)行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實(shí)等事項(xiàng)。
3、登記無公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動事項(xiàng)，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時，仍應(yīng)按照實(shí)體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。
4、登記無強(qiáng)制作用。土地權(quán)利變動事項(xiàng)是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無強(qiáng)制要求。
5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強(qiáng)制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)，而是以土地權(quán)利人登記的次序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利以動態(tài)登記為主。土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動事項(xiàng)的登記，僅對土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權(quán)利變動事項(xiàng)的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。
(二)權(quán)利登記制度
權(quán)利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點(diǎn)為：
1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動只有到土地登記機(jī)關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。
2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權(quán)利變更的原因和事實(shí)以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。
4、強(qiáng)制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。
6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機(jī)關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。
7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。
( 三)托倫斯登記制度
托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國家引入這一登記制度。其主要特點(diǎn)為：
1、初次登記不強(qiáng)制，但一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制登記狀態(tài)。不強(qiáng)制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變動，都必須經(jīng)過登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。
2、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可*的效力。
3、土地登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。土地登記后產(chǎn)生的不可*的效力是由國家保證的，國家專門從收取的土地登記費(fèi)中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯登而使土地權(quán)利人所受的損失。
4、采取實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對土地登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準(zhǔn)予登記。
5、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記簿填寫兩份，登記機(jī)關(guān)保留正本，權(quán)利人取得副本，正副本內(nèi)容完全一致，副本作為土地權(quán)利人持有的土地權(quán)利憑證。
6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權(quán)利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)。
7、地籍圖可輔助說明登記簿的內(nèi)容。
8、土地上如設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負(fù)擔(dān)登記。
9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設(shè)定負(fù)擔(dān)，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。
(四)關(guān)于我國的土地登記制度
我國的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點(diǎn)，偏重于權(quán)利登記制度。其主要特點(diǎn)為：
1、采用形式主義立法。土地權(quán)利非經(jīng)登記不發(fā)生效力，土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，即土地權(quán)利變動(土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利的取得、變更、喪失)只有到土地登記機(jī)關(guān)登記后，才產(chǎn)生法律上的后果。
2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對登記義務(wù)人提出的土地登記申請，不僅要審查申請所必須具備的形式要件，而且還要對所申請登記的權(quán)利或權(quán)利變動事項(xiàng)是否符合國家的有關(guān)法律和政策、能否成立進(jìn)行審查。
3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記在土地登記簿上的土地權(quán)利或權(quán)利變動事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地權(quán)利不可*，不負(fù)返還義務(wù)。
4、強(qiáng)制性登記。除國家土地所有權(quán)外，一切土地權(quán)利均須進(jìn)行初始土地登記;初始土地登記后土地權(quán)利的變更均須進(jìn)行變更土地登記。不申請初始登記的，按非法占地論處;不申請變更登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重，注銷土地登記和土地證書。
5、登記簿的編成采取物的編成主義。從根本上說，我國的土地登記簿是按物編成的，即以土地為標(biāo)準(zhǔn)，按宗地號為順序編成。按人編成主要體現(xiàn)在土地歸戶卡上。
6、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)將土地權(quán)利和權(quán)利變動事項(xiàng)登記到土地登記簿上后，還要向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利證書，主要有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，作為由土地權(quán)利人持有的享有該土地權(quán)利的法律憑證。土地權(quán)利證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本。
7、土地登記不僅登記土地權(quán)利的靜態(tài)，而且登記土地權(quán)利的動態(tài)。
8、土地登記不及地上的建筑物和附著物。土地登記的標(biāo)的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國目前地政、房政由土地行政主管部門、房產(chǎn)管理部門分別管理的體制決定的。這一做法與國際上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附著物作為土地登記內(nèi)容一部分的做法不相一致，且日益暴露出諸多弊端。
9、土地登記機(jī)關(guān)一般設(shè)在土地行政主管部門。