5.2.2 程序
(1) 收集宗地交易實(shí)例;
(2) 確定比較實(shí)例;
(3) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ);
(4) 進(jìn)行交易情況修正;
(5) 進(jìn)行估價(jià)期日修正;
(6) 進(jìn)行區(qū)域因素修正;
(7) 進(jìn)行個(gè)別因素修正;
(8) 進(jìn)行使用年期等修正;
(9) 求出比準(zhǔn)價(jià)格。
5.2.3 收集宗地交易實(shí)例
資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。
5.2.4 確定比較實(shí)例
要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的正常交易實(shí)例。
5.2.5 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
5.2.6 交易情況修正
交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有下列9種：
(1) 有利害關(guān)系人之間的交易;
(2) 急于出售或者購(gòu)買(mǎi)情況下的交易;
(3) 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;
(4) 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易;
(5) 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易;
(6) 相鄰地塊的合并交易。
(7) 特殊方式的交易。
(8) 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易;
(9) 其它非正常的交易。
將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE (14)
式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格
V0：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格
Ep：待估宗地情況指數(shù)
EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。
市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：
交易實(shí)例1→ 修正
交易實(shí)例2→〓待評(píng)估土地 → 待評(píng)估土地價(jià)格
交易實(shí)例3→
市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說(shuō)服力.
5.2.1 基本公式
以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：
V=VB×A×B×D×E (13)
式中：V：待估宗地價(jià)格;
VB：比較實(shí)例價(jià)格;
A：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
(1) 收集宗地交易實(shí)例;
(2) 確定比較實(shí)例;
(3) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ);
(4) 進(jìn)行交易情況修正;
(5) 進(jìn)行估價(jià)期日修正;
(6) 進(jìn)行區(qū)域因素修正;
(7) 進(jìn)行個(gè)別因素修正;
(8) 進(jìn)行使用年期等修正;
(9) 求出比準(zhǔn)價(jià)格。
5.2.3 收集宗地交易實(shí)例
資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。
5.2.4 確定比較實(shí)例
要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的正常交易實(shí)例。
5.2.5 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
5.2.6 交易情況修正
交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有下列9種：
(1) 有利害關(guān)系人之間的交易;
(2) 急于出售或者購(gòu)買(mǎi)情況下的交易;
(3) 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;
(4) 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易;
(5) 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易;
(6) 相鄰地塊的合并交易。
(7) 特殊方式的交易。
(8) 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易;
(9) 其它非正常的交易。
將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE (14)
式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格
V0：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格
Ep：待估宗地情況指數(shù)
EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。
市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：
交易實(shí)例1→ 修正
交易實(shí)例2→〓待評(píng)估土地 → 待評(píng)估土地價(jià)格
交易實(shí)例3→
市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說(shuō)服力.
5.2.1 基本公式
以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：
V=VB×A×B×D×E (13)
式中：V：待估宗地價(jià)格;
VB：比較實(shí)例價(jià)格;
A：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)