二、2000年應(yīng)用市場比較法計算題解析
題目略(出自2000年土地估價理論與方法試卷第5大題計算題的第3小題)
(一)審題
1、明確題目要求。
兩個要求：編制地價指數(shù)表和計算宗地在評估時點的單位土地面積價格。
2、明確地價指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。
3、明確比較基準，以待沽宗地為基準。
(二)方法選擇與解題思路
1、方法選擇
根據(jù)題目提供的資料，適用市場比較法。
2、解題思路
第一步：根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表
第二步：計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待沽宗地使用權(quán)年限N—比較案例宗地使用權(quán)年限
第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對5個交易案例進行因素修正，得到5個比準價格
第四步：采用適當方法處理這5個比準價格，得出待沽宗地單位面積價格
(三)公式與計算步驟
1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)
2、計算步驟
(1)選擇計算方法
(2)編制該城市住宅地價指數(shù)表(每月增長1個百分點，非遞增)
(3)計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計算有兩種處理方法：
第一種，以住宅用地法定年期(70年)的指數(shù)為基值100。
50年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46
第二種，以無限年期住宅用地價格指數(shù)為100。
N年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)N]
(4)確定容積率修正系數(shù)
(5)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)，注意比較基準
(6)比較修正各交易案例價格
(7)采用算術(shù)平均法計算待估宗地單位土地面積價格
(四)解題過程中應(yīng)注意問題
1、必須清楚寫出各計算步驟及計算公式。
2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計算方法得出的最后結(jié)果完全相同。
3、計算區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)時，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間比較關(guān)系的說明。
4、在所有修正指數(shù)確定后，計算各比較案例的比準價格時，要寫清楚計算公式，明確哪個修正指數(shù)在分子，哪個在分母。
5、最終評估結(jié)果一般采用簡單算術(shù)平均法求得，一般要說明理由。
題目略(出自2000年土地估價理論與方法試卷第5大題計算題的第3小題)
(一)審題
1、明確題目要求。
兩個要求：編制地價指數(shù)表和計算宗地在評估時點的單位土地面積價格。
2、明確地價指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。
3、明確比較基準，以待沽宗地為基準。
(二)方法選擇與解題思路
1、方法選擇
根據(jù)題目提供的資料，適用市場比較法。
2、解題思路
第一步：根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表
第二步：計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待沽宗地使用權(quán)年限N—比較案例宗地使用權(quán)年限
第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對5個交易案例進行因素修正，得到5個比準價格
第四步：采用適當方法處理這5個比準價格，得出待沽宗地單位面積價格
(三)公式與計算步驟
1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)
2、計算步驟
(1)選擇計算方法
(2)編制該城市住宅地價指數(shù)表(每月增長1個百分點，非遞增)
(3)計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)
土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計算有兩種處理方法：
第一種，以住宅用地法定年期(70年)的指數(shù)為基值100。
50年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46
第二種，以無限年期住宅用地價格指數(shù)為100。
N年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)N]
(4)確定容積率修正系數(shù)
(5)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)，注意比較基準
(6)比較修正各交易案例價格
(7)采用算術(shù)平均法計算待估宗地單位土地面積價格
(四)解題過程中應(yīng)注意問題
1、必須清楚寫出各計算步驟及計算公式。
2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計算方法得出的最后結(jié)果完全相同。
3、計算區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)時，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間比較關(guān)系的說明。
4、在所有修正指數(shù)確定后，計算各比較案例的比準價格時，要寫清楚計算公式，明確哪個修正指數(shù)在分子，哪個在分母。
5、最終評估結(jié)果一般采用簡單算術(shù)平均法求得，一般要說明理由。