(一)市場比較法
[應(yīng)用此種方法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估土地的價(jià)格。要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：
1.比較實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少有三個(gè)，選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價(jià)格等。
2.因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素，包括交易時(shí)間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》。以上因素要與報(bào)告第二部分所分析的地價(jià)影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
3.因素條件說明。具體說明估價(jià)對象和比較實(shí)例的各因素條件
4.編制比較因素條件指數(shù)表考試用書
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等)和估價(jià)對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時(shí)間等。
5.因素修正
在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價(jià)對象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)
比準(zhǔn)價(jià)格/元/平方米
估價(jià)對象評估價(jià)格/元/平方米
[注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度需依照《規(guī)程》和相應(yīng)分析確定]
6.實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價(jià)確定方法，最后確定估價(jià)對象的價(jià)格]
[應(yīng)用此種方法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估土地的價(jià)格。要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：
1.比較實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少有三個(gè)，選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價(jià)格等。
2.因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素，包括交易時(shí)間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》。以上因素要與報(bào)告第二部分所分析的地價(jià)影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
3.因素條件說明。具體說明估價(jià)對象和比較實(shí)例的各因素條件
4.編制比較因素條件指數(shù)表考試用書
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等)和估價(jià)對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時(shí)間等。
5.因素修正
在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價(jià)對象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)
比準(zhǔn)價(jià)格/元/平方米
估價(jià)對象評估價(jià)格/元/平方米
[注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度需依照《規(guī)程》和相應(yīng)分析確定]
6.實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價(jià)確定方法，最后確定估價(jià)對象的價(jià)格]