《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)由國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局于2001年12月13日作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，于2002年7月1日起正式實(shí)施。原國(guó)家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(試行)和《關(guān)于印發(fā)〈土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(1996)〉的通知》也于2002年7月1日停止執(zhí)行。
這項(xiàng)新《規(guī)程》以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的形式，規(guī)定了城鎮(zhèn)土地估價(jià)工作應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則、技術(shù)途徑、方法、程序和成果形式，是科學(xué)評(píng)價(jià)和管理城鎮(zhèn)土地，規(guī)范土地估價(jià)行為，確保土地估價(jià)成果客觀、公正和合理的技術(shù)保障。
一、范圍
二、引用標(biāo)準(zhǔn)
三、總則
四、估價(jià)原則及價(jià)格影響因素
五、基本估價(jià)方法
六、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估(6.1-6.5)
一、簡(jiǎn)答題:
1、熟讀《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
一、案例分析題解題要點(diǎn)
1、考點(diǎn)
案例分析題主要考察應(yīng)試者對(duì)土地估價(jià)的基本理論、方法以及有關(guān)土地估價(jià)的法律法規(guī)的理解、掌握和實(shí)際應(yīng)用情況。
2、答題注意事項(xiàng)
案例分析題在一段資料下一般包含幾個(gè)小問(wèn)題，答題時(shí)注意：
(1)對(duì)應(yīng)答案寫(xiě)明每道小題的題號(hào);
(2)答案敘述簡(jiǎn)潔明了，要一條條分行寫(xiě)清楚，每一問(wèn)都將能想到的盡量答出來(lái)，但也要避免重復(fù)啰嗦;
(3)案例分析題的部分答案可能不一定是的，關(guān)鍵是要答得有理有據(jù)
二、2000年案例分析題答題解析
1、題目
某國(guó)有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評(píng)估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請(qǐng)根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問(wèn)題：
1、A宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/平方米。試問(wèn)：有哪幾種方法可以確定最終的評(píng)估結(jié)果?并簡(jiǎn)述理由。
2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。
請(qǐng)問(wèn)：(1)在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)估依據(jù)?
(2)運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地50年期土地出讓使用權(quán)價(jià)格時(shí)，基本步驟應(yīng)有哪些?
3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國(guó)有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對(duì)A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對(duì)B宗地采取以國(guó)家作價(jià)入股的方式投入到股份有限公司。請(qǐng)簡(jiǎn)要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)明這兩種處置方式對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有的建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。
請(qǐng)問(wèn)：
(1)為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理那些手續(xù)?
(2)如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估?簡(jiǎn)述估價(jià)思路及所用方法估價(jià)的基本程序。
2、答題要點(diǎn)
3、答題簡(jiǎn)評(píng)
三、2002年案例分析題答題解析
1、題目
某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋貎?chǔ)備收購(gòu)中心代表政府統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題：
1、市土地儲(chǔ)備收購(gòu)中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)時(shí)，有人認(rèn)為只要對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由;
2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲(chǔ)備收購(gòu)中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn)：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路;
3、根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地儲(chǔ)備收購(gòu)中心在收購(gòu)宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn)：如何確定補(bǔ)償價(jià)格?
4、根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù);
5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓，請(qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓，并簡(jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn);
6、市土地儲(chǔ)備收購(gòu)中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)：
(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估;
(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行估價(jià)，為此應(yīng)收集哪些資料。
2、答題要點(diǎn)
3、答題簡(jiǎn)評(píng)
詳 細(xì) 情 況
一、簡(jiǎn)答題:
1、以2002年和2000年的試題為范本，仔細(xì)揣摩案例分析題的考點(diǎn)、答題思路、方法、步驟及技巧。
這項(xiàng)新《規(guī)程》以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的形式，規(guī)定了城鎮(zhèn)土地估價(jià)工作應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則、技術(shù)途徑、方法、程序和成果形式，是科學(xué)評(píng)價(jià)和管理城鎮(zhèn)土地，規(guī)范土地估價(jià)行為，確保土地估價(jià)成果客觀、公正和合理的技術(shù)保障。
一、范圍
二、引用標(biāo)準(zhǔn)
三、總則
四、估價(jià)原則及價(jià)格影響因素
五、基本估價(jià)方法
六、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估(6.1-6.5)
一、簡(jiǎn)答題:
1、熟讀《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
一、案例分析題解題要點(diǎn)
1、考點(diǎn)
案例分析題主要考察應(yīng)試者對(duì)土地估價(jià)的基本理論、方法以及有關(guān)土地估價(jià)的法律法規(guī)的理解、掌握和實(shí)際應(yīng)用情況。
2、答題注意事項(xiàng)
案例分析題在一段資料下一般包含幾個(gè)小問(wèn)題，答題時(shí)注意：
(1)對(duì)應(yīng)答案寫(xiě)明每道小題的題號(hào);
(2)答案敘述簡(jiǎn)潔明了，要一條條分行寫(xiě)清楚，每一問(wèn)都將能想到的盡量答出來(lái)，但也要避免重復(fù)啰嗦;
(3)案例分析題的部分答案可能不一定是的，關(guān)鍵是要答得有理有據(jù)
二、2000年案例分析題答題解析
1、題目
某國(guó)有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評(píng)估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請(qǐng)根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問(wèn)題：
1、A宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/平方米。試問(wèn)：有哪幾種方法可以確定最終的評(píng)估結(jié)果?并簡(jiǎn)述理由。
2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。
請(qǐng)問(wèn)：(1)在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)估依據(jù)?
(2)運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地50年期土地出讓使用權(quán)價(jià)格時(shí)，基本步驟應(yīng)有哪些?
3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國(guó)有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對(duì)A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對(duì)B宗地采取以國(guó)家作價(jià)入股的方式投入到股份有限公司。請(qǐng)簡(jiǎn)要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)明這兩種處置方式對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有的建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。
請(qǐng)問(wèn)：
(1)為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理那些手續(xù)?
(2)如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估?簡(jiǎn)述估價(jià)思路及所用方法估價(jià)的基本程序。
2、答題要點(diǎn)
3、答題簡(jiǎn)評(píng)
三、2002年案例分析題答題解析
1、題目
某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋貎?chǔ)備收購(gòu)中心代表政府統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題：
1、市土地儲(chǔ)備收購(gòu)中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)時(shí)，有人認(rèn)為只要對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由;
2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲(chǔ)備收購(gòu)中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn)：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路;
3、根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地儲(chǔ)備收購(gòu)中心在收購(gòu)宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn)：如何確定補(bǔ)償價(jià)格?
4、根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù);
5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓，請(qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓，并簡(jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn);
6、市土地儲(chǔ)備收購(gòu)中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)：
(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估;
(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行估價(jià)，為此應(yīng)收集哪些資料。
2、答題要點(diǎn)
3、答題簡(jiǎn)評(píng)
詳 細(xì) 情 況
一、簡(jiǎn)答題:
1、以2002年和2000年的試題為范本，仔細(xì)揣摩案例分析題的考點(diǎn)、答題思路、方法、步驟及技巧。