下面具體說明估價方法的選擇、每種估價方法存在的問題和運用要求及地價的確定：
※選擇方法：
例：估價方法的選擇應按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)要求，結合當?shù)氐禺a市場發(fā)育情況、估價對象的具體特點及估價目的等選擇適當?shù)墓纼r方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。
由于估價對象位于《×××區(qū)土地級別及基準地價更新報告》覆蓋范圍內，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估;另因估價對象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場發(fā)育程度好，且區(qū)域內估價對象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場比較法和收益還原法估價。因此，本次估價決定，采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法和收益還原法進行估價。
※估價過程：
㈠市場比較法
★問題與要求
①選擇比較實例
在年審的評估報告中采用市場比較法評估的雖不太多，但采用此法進行評估的估價項目還是存在一定的問題。主要是對選擇的比較實例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。
按《估價規(guī)程》要求，采用市場比較法評估至少要選擇與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內的3例交易實例，并具體說明實例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價格等。
②選擇比較因素
此項存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。
按《估價規(guī)程》要求，選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，除交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎設施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價的區(qū)域因素和個別因素進行比較，不同用途的區(qū)域和個別因素選擇可參照當?shù)氐耐恋囟壒纼r報告中的影響因素選擇。
③因素條件說明
這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡單的用一般、好、較好等說明。
按《估價規(guī)程》要求，要具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。
④編制比較因素條件指數(shù)表
這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。
按《估價規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應以估價對象的各因素條件相應指數(shù)100為基礎，將比較實例相應因素條件與估價對象相比較，確定出相應的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應以地產市場情況(如市場交易實例、基準地價及其修正體系、地產市場水平、市場變化趨勢等)和估價對象特點為基礎，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應說明批準機關、內容、文號及批準時間等。
※選擇方法：
例：估價方法的選擇應按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)要求，結合當?shù)氐禺a市場發(fā)育情況、估價對象的具體特點及估價目的等選擇適當?shù)墓纼r方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。
由于估價對象位于《×××區(qū)土地級別及基準地價更新報告》覆蓋范圍內，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估;另因估價對象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場發(fā)育程度好，且區(qū)域內估價對象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場比較法和收益還原法估價。因此，本次估價決定，采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法和收益還原法進行估價。
※估價過程：
㈠市場比較法
★問題與要求
①選擇比較實例
在年審的評估報告中采用市場比較法評估的雖不太多，但采用此法進行評估的估價項目還是存在一定的問題。主要是對選擇的比較實例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。
按《估價規(guī)程》要求，采用市場比較法評估至少要選擇與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內的3例交易實例，并具體說明實例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價格等。
②選擇比較因素
此項存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。
按《估價規(guī)程》要求，選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，除交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎設施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價的區(qū)域因素和個別因素進行比較，不同用途的區(qū)域和個別因素選擇可參照當?shù)氐耐恋囟壒纼r報告中的影響因素選擇。
③因素條件說明
這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡單的用一般、好、較好等說明。
按《估價規(guī)程》要求，要具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。
④編制比較因素條件指數(shù)表
這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。
按《估價規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應以估價對象的各因素條件相應指數(shù)100為基礎，將比較實例相應因素條件與估價對象相比較，確定出相應的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應以地產市場情況(如市場交易實例、基準地價及其修正體系、地產市場水平、市場變化趨勢等)和估價對象特點為基礎，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應說明批準機關、內容、文號及批準時間等。