物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通?？梢詮娜缦?個途徑來求?。孩俳谑袌錾项愃频奈飿I(yè)是以什么價格進行交易的——基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價格，即基于類似物業(yè)的市場交易價格來衡量其價值；②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費用——基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需的代價，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值；③如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益——基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價值。由此在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。
每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上（含兩種）估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。
一、市場法
（一）市場法概述
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。其中，估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè)；估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應(yīng)的時間；類似物業(yè)是指與估價對象相同或者相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。
市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。
運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整；④求取比準(zhǔn)價格。
每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上（含兩種）估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。
一、市場法
（一）市場法概述
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。其中，估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè)；估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應(yīng)的時間；類似物業(yè)是指與估價對象相同或者相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。
市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。
運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整；④求取比準(zhǔn)價格。