第五章 房地產(chǎn)評估
知識點(diǎn)二十、土地評估的成本法操作步驟（掌握）
成本法的基本公式為：
土地價(jià)值＝待開發(fā)土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤＋稅費(fèi)＋土地增值收益（5－19）
（一）計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用
1.土地取得費(fèi)
是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。
2.征用集體土地的費(fèi)用
（1）征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個人支付費(fèi)用
（2）這些費(fèi)用包括：
① 土地補(bǔ)償費(fèi)：
按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算；
② 安置補(bǔ)助費(fèi)：
Ⅰ。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4－6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍
Ⅱ。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量
Ⅲ。按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍
Ⅳ。特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)
③ 附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；
④ 征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金
3.購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用
購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。
（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
土地開發(fā)費(fèi)主要包括
1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。
2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)
根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。
3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)
應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。
（三）計(jì)算投資利息
1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值，
2.主要包括兩部分：
（1）土地取得費(fèi)利息：
以整個土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期和銷售期
（2）土地開發(fā)費(fèi)利息：
如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個銷售期。
3.計(jì)算利息時(shí)要注意的問題：
（1）不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息
（2）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利
（3）關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。
① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
② 期初一次性投入：全期計(jì)息
③ 均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半
④ 分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間
（四）計(jì)算投資利潤和稅費(fèi)
1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報(bào)
2.投資利潤計(jì)算：
利潤通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)[下面的例5－9就是]，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)，并通過合理的利潤率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵
3.稅費(fèi)
取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用
（五）計(jì)算土地增值收益
1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。
2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配
特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計(jì)算方法：前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5－9仍然保持了這種算法。
知識點(diǎn)二十、土地評估的成本法操作步驟（掌握）
成本法的基本公式為：
土地價(jià)值＝待開發(fā)土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤＋稅費(fèi)＋土地增值收益（5－19）
（一）計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用
1.土地取得費(fèi)
是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。
2.征用集體土地的費(fèi)用
（1）征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個人支付費(fèi)用
（2）這些費(fèi)用包括：
① 土地補(bǔ)償費(fèi)：
按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算；
② 安置補(bǔ)助費(fèi)：
Ⅰ。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4－6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍
Ⅱ。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量
Ⅲ。按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍
Ⅳ。特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)
③ 附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；
④ 征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金
3.購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用
購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。
（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
土地開發(fā)費(fèi)主要包括
1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。
2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)
根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。
3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)
應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。
（三）計(jì)算投資利息
1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值，
2.主要包括兩部分：
（1）土地取得費(fèi)利息：
以整個土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期和銷售期
（2）土地開發(fā)費(fèi)利息：
如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個銷售期。
3.計(jì)算利息時(shí)要注意的問題：
（1）不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息
（2）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利
（3）關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。
① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
② 期初一次性投入：全期計(jì)息
③ 均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半
④ 分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間
（四）計(jì)算投資利潤和稅費(fèi)
1.投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報(bào)
2.投資利潤計(jì)算：
利潤通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)[下面的例5－9就是]，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)，并通過合理的利潤率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵
3.稅費(fèi)
取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用
（五）計(jì)算土地增值收益
1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。
2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配
特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計(jì)算方法：前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5－9仍然保持了這種算法。