物業(yè)管理師之管理實務考試:物業(yè)管理前期介入

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物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后,工作內容則是物業(yè)在使用過程中的日常養(yǎng)護及應付各種突發(fā)性因素對物業(yè)造成的損害。現(xiàn)在看來,這種觀念已不完全正確了。這種將物業(yè)管理等同于“售后服務”的認識。實際上是將物業(yè)管理的工作排除在設計施工之外。在很大程度上使物業(yè)管理日后在面對自己根本不太熟悉的物業(yè)時,還要承擔起開發(fā)商及施工單位在前期工作中留下的種種隱患的責任,這顯然是有損物業(yè)管理單位利益的,所以物業(yè)管理的介入時機有必要適當提前。即要大力提倡推廣物業(yè)管理的前期介入。
    目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理,但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質量監(jiān)督過程。
    一、物業(yè)的設計人是不是專業(yè)的物業(yè)管理者,其在判定設計方案時,不可能將后期的物業(yè)管理中,可能出現(xiàn)的問題考慮周到。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理%考試大%企業(yè)作為物業(yè)的管理經營維護者,對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論,完善設計細節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。
    從項目設計開始提前介入,參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計,對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設提出建設性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。
    二、物業(yè)的前期介入還應積極參與工程施工的監(jiān)理工作,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。
    物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住項目,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的,硬件條件。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商%考試大%往往只注重結構安全等大的質量問題,對物業(yè)使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。
    此外,前期介入使物管公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收,建立工程設備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。