注冊資產(chǎn)評估師:假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用

2011注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》輔導(dǎo)資料:假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
    第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）
    一、基本思路
    假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法（該數(shù)值事實上是取得這塊土地所能夠支付的高價格）。
    該方法主要用于待開發(fā)土地的價值。
    二、適用范圍
    1.待開發(fā)土地的估價。
    2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。
    3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。
    三、計算公式
    （5-24）
    式中：
    P 表示土地價值;
    A 表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（可以以售價或者租金等形式表示）;
    B 表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;
    C 表示投資利息;
    D 表示開發(fā)商合理利潤;
    E 表示正常稅費。
    2.現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：
    地價=預(yù)期樓價值-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤（ 5-25 ）
    四、操作步驟
    （一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況
    （二）確定被估房地產(chǎn)的佳開發(fā)利用方式
    （三）預(yù)測房地產(chǎn)售價
    1.對于出售的房產(chǎn)-----市場法
    采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。
    2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等-----收益法
    （1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益。
    （2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價。
    注意：這里的方法實質(zhì)上就是教材170頁的公式5-5。
    ［例5-10］根據(jù)當(dāng)前房在產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房在產(chǎn)未來月租金凈收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的資本化利率為8%，總建筑面積5000平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價可確定為（假設(shè)房屋收益年其為無限年期）
    『正確答案』
    1.