房?jī)r(jià)收入比
“房?jī)r(jià)收入比”是指住房平均價(jià)格與家庭年平均收入的比值，用來(lái)衡量消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的實(shí)際購(gòu)買能力。
世界銀行提出發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8~5.5之間，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比則在3~6之間，比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低。美國(guó)1975年到2005年之間，房?jī)r(jià)收入比逐步從3上升到約4.7。其中1979年到2001年之間，房?jī)r(jià)收入比一直在3.5到4.0之間波動(dòng)。2001年之后隨著美聯(lián)儲(chǔ)執(zhí)行過(guò)度寬松的貨幣政策，房?jī)r(jià)的上升速度明顯快于收入上升速度和租金上升速度。使得房?jī)r(jià)收入比達(dá)到5左右。隨后發(fā)生次貸危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫破裂。
根據(jù)《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數(shù)據(jù)對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)收入比的地區(qū)的排名，當(dāng)時(shí)美國(guó)房?jī)r(jià)收入比的3個(gè)城市分別是加州洛杉磯、加州舊金山和加州圣地亞哥，房?jī)r(jià)收入比分別為10.1、9.4和8.3。而加州正是美國(guó)此次房?jī)r(jià)下跌最嚴(yán)重的區(qū)域，也是銀行貸款壞賬率的區(qū)域——2006年次級(jí)貸款發(fā)放規(guī)模的10家美國(guó)企業(yè)有7家注冊(cè)在加州。
對(duì)比我國(guó)的情況，截至2008年3月，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比約為7.3，大城市中房?jī)r(jià)收入比的前三位分別是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），遠(yuǎn)高于合理水平?？紤]到居民其他消費(fèi)支出和房地產(chǎn)貸款利息支出，在上述城市一個(gè)普通家庭平均需要20~30年的儲(chǔ)蓄才能購(gòu)買一套住宅。住房消費(fèi)明顯過(guò)度占有社會(huì)積累的大部分財(cái)富，極大地?cái)D壓了其他消費(fèi)需求。
另一方面，通過(guò)不同收入人群的房?jī)r(jià)收入比的分類別分析，可以很好地解釋2003年開始的房?jī)r(jià)加速上漲趨勢(shì)。2003年之后，“高收入”和“收入”人群房?jī)r(jià)收入比分別約為4和6.8。他們比較寬松的房?jī)r(jià)收入比和充實(shí)的購(gòu)買力成為這幾年房地產(chǎn)消費(fèi)的主要人群，也快速推高了近年來(lái)房地產(chǎn)交易的邊際價(jià)格。而目前這部分人群的需求已經(jīng)得到了基本滿足。
2 房?jī)r(jià)泡沫會(huì)破嗎？
從中等收入人群的房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，房?jī)r(jià)則明顯存在泡沫，明顯偏離了中等收入人群的購(gòu)買力水平。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中等收入人群一般是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求和購(gòu)買群體。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格存在較大泡沫。未來(lái)中等收入人群的購(gòu)買力將成為影響房?jī)r(jià)下跌支撐拐點(diǎn)位置的主要因素。
房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率
一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)（例如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的2倍時(shí)），就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。1998~2007年，我國(guó)GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)分別為9.4%、18.8%、22.1%，房地產(chǎn)投資平均增速超過(guò)GDP平均增速的2.35倍；其中2000年到2007年房地產(chǎn)投資年均增速幾乎都在20%以上，2003年和2007年房地產(chǎn)投資年增速更是達(dá)到約30%。
房?jī)r(jià)增速明顯高于GDP增速時(shí)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率2倍于GDP增速意味著社會(huì)財(cái)富持續(xù)流向房地產(chǎn)部門。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于社會(huì)平均行業(yè)利潤(rùn)率；大量的富豪集中產(chǎn)生于房地產(chǎn)行業(yè)；政府出讓土地收入高速增長(zhǎng)；房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)建材、裝潢等行業(yè)過(guò)度繁榮。這種情況可以在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的某一階段階段性地出現(xiàn)，但是顯然無(wú)法長(zhǎng)期持續(xù)。當(dāng)房?jī)r(jià)增速持續(xù)高于經(jīng)濟(jì)增速和居民收入增速，不斷減少有購(gòu)買力的需求數(shù)量，房?jī)r(jià)無(wú)法持續(xù)過(guò)度上漲。
泡沫如果不能繼續(xù)膨脹，那么只有破滅這一條路好走。