房價收入比
“房價收入比”是指住房平均價格與家庭年平均收入的比值，用來衡量消費者對于房產(chǎn)的實際購買能力。
世界銀行提出發(fā)達(dá)國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。美國1975年到2005年之間，房價收入比逐步從3上升到約4.7。其中1979年到2001年之間，房價收入比一直在3.5到4.0之間波動。2001年之后隨著美聯(lián)儲執(zhí)行過度寬松的貨幣政策，房價的上升速度明顯快于收入上升速度和租金上升速度。使得房價收入比達(dá)到5左右。隨后發(fā)生次貸危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫破裂。
根據(jù)《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數(shù)據(jù)對美國房價收入比的地區(qū)的排名，當(dāng)時美國房價收入比的3個城市分別是加州洛杉磯、加州舊金山和加州圣地亞哥，房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。而加州正是美國此次房價下跌最嚴(yán)重的區(qū)域，也是銀行貸款壞賬率的區(qū)域——2006年次級貸款發(fā)放規(guī)模的10家美國企業(yè)有7家注冊在加州。
對比我國的情況，截至2008年3月，我國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比的前三位分別是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），遠(yuǎn)高于合理水平。考慮到居民其他消費支出和房地產(chǎn)貸款利息支出，在上述城市一個普通家庭平均需要20~30年的儲蓄才能購買一套住宅。住房消費明顯過度占有社會積累的大部分財富，極大地擠壓了其他消費需求。
另一方面，通過不同收入人群的房價收入比的分類別分析，可以很好地解釋2003年開始的房價加速上漲趨勢。2003年之后，“高收入”和“收入”人群房價收入比分別約為4和6.8。他們比較寬松的房價收入比和充實的購買力成為這幾年房地產(chǎn)消費的主要人群，也快速推高了近年來房地產(chǎn)交易的邊際價格。而目前這部分人群的需求已經(jīng)得到了基本滿足。
2 房價泡沫會破嗎？
從中等收入人群的房價收入比來看，房價則明顯存在泡沫，明顯偏離了中等收入人群的購買力水平。從國際經(jīng)驗來看，中等收入人群一般是房地產(chǎn)市場的主要需求和購買群體。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)價格存在較大泡沫。未來中等收入人群的購買力將成為影響房價下跌支撐拐點位置的主要因素。
房地產(chǎn)投資增長率
一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)投資增長率顯著高于經(jīng)濟(jì)增長率時（例如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長率的2倍時），就有產(chǎn)生泡沫的危險。1998~2007年，我國GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資年平均增長分別為9.4%、18.8%、22.1%，房地產(chǎn)投資平均增速超過GDP平均增速的2.35倍；其中2000年到2007年房地產(chǎn)投資年均增速幾乎都在20%以上，2003年和2007年房地產(chǎn)投資年增速更是達(dá)到約30%。
房價增速明顯高于GDP增速時，房地產(chǎn)投資增長率2倍于GDP增速意味著社會財富持續(xù)流向房地產(chǎn)部門。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率遠(yuǎn)高于社會平均行業(yè)利潤率；大量的富豪集中產(chǎn)生于房地產(chǎn)行業(yè)；政府出讓土地收入高速增長；房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)建材、裝潢等行業(yè)過度繁榮。這種情況可以在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的某一階段階段性地出現(xiàn)，但是顯然無法長期持續(xù)。當(dāng)房價增速持續(xù)高于經(jīng)濟(jì)增速和居民收入增速，不斷減少有購買力的需求數(shù)量，房價無法持續(xù)過度上漲。
泡沫如果不能繼續(xù)膨脹，那么只有破滅這一條路好走。