土地粗放浪費，某種程度上是利益使然。我國正處于高速發(fā)展時期，土地不斷升值。以很低的成本拿到土地，沒有多長時間就能坐享土地升值之利。這樣穩(wěn)賺不賠的交易，誰不樂意做?
對用地者來說，利益無疑是最敏感的神經(jīng)。大力促進節(jié)約集約用地，我們在對粗放浪費行為進行硬約束的同時，必須出臺實打?qū)嵉睦婕畲胧?，以抑制外延擴張，鼓勵內(nèi)涵挖潛。
市場配置，形成內(nèi)在約束
如果說嚴格的用地規(guī)劃和標準是外在約束，那么市場化配置則是對微觀用地主體的內(nèi)在約束。
將國有建設(shè)用地作為一種要素，以公開、公平、公正的市場方式提供給用地者，其核心是通過價格機制來反映土地資源的稀缺性和土地市場的供求狀況。由于土地成本進入企業(yè)經(jīng)營成本，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動有直接的影響，用地者必須精打細算，充分利用土地資源，才能實現(xiàn)產(chǎn)出化和利潤化。
土地資源市場配置制度，從誕生之日起，就顯示出強大效應。國有土地使用權(quán)市場配置范圍不斷擴大，依法應以出讓等有償方式使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地，全面實行了有償使用。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性土地使用權(quán)，全面實行了招拍掛出讓。全國招拍掛出讓土地的面積和價款從2001年的0.66萬公頃、492億元，提高到2006年的6.65萬公頃、5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。2007年1月至11月，招拍掛出讓面積8.61萬公頃，價款7488.01億元，占出讓總面積和總價款的48.43%、82.02%。
然而，在國有土地供應中，仍然存在劃撥供地與有償出讓并行、協(xié)議出讓與招拍掛出讓并行的現(xiàn)象。特別是用地占相當比重的公路、鐵路、水利、民航、電力等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、衛(wèi)生、科研等社會事業(yè)，仍然采取劃撥方式供地，沒有成本約束，更談不上市場配置，不符合市場配置土地資源的制度要求，也對節(jié)約集約用地造成明顯影響。
如何解決“雙軌制”，讓市場唱主角?《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》給出了明確的答案：今后除軍事、社會保障性住房用地和特殊用地可以劃撥供應外，對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地以及各類社會事業(yè)用地，要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。其他建設(shè)用地應嚴格實行市場配置，有償使用。
也就是說，市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用將大大增強，招拍掛出讓土地的覆蓋面將不斷擴大。這昭示了我國推進土地資源市場化配置的堅定決心，是我國政府在土地市場制度建設(shè)中的又一重大舉措。
提高成本，抑制“囤地”行為
在土地資源日顯稀缺的今天，“囤地”十分刺目。多占地、占好地，越往后越有利可圖，占地者沒有后顧之憂的現(xiàn)象，迫切需要改變。
大幅提高土地保有成本，切斷“囤地”的經(jīng)濟動因，已被提上了議事日程。2006年12月31日，《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，對我國實行了近20年的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準作了重大調(diào)整，從2007年1月1日起施行的新標準比過去的標準提高了兩倍，并將征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。應該說，城鎮(zhèn)土地使用稅作為目前我國在土地保有環(huán)節(jié)征收的稅種，其標準的提高，對促進節(jié)約集約用地意義重大。土地估價師考試網(wǎng)
日前出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》明確，對閑置土地行為，閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用;不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制定具體辦法。
城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，征收20%土地閑置費，征繳增值地價，這一系列舉措，都指向閑置土地。
2008年6月底前，各省級政府要將閑置土地處理情況向國務(wù)院作出專題報告。這一部署，將促使各地拿出具體的應對之策，加快處置閑置土地。
利益激勵，盤活存量土地
深圳是離香港最近的城市，但按照地均GDP產(chǎn)值和建設(shè)用地面積算，深圳只達到香港10%的水平。如此看來，我國土地節(jié)約集約利用的潛力還很大。
讓人頭痛的粗放用地、浪費土地現(xiàn)象，可以通過有效的利益激勵措施，轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的新的“土地源”。通過制定科學有效的激勵政策，進一步調(diào)動各行業(yè)、各單位節(jié)約集約用地的積極性和自覺性。
香港匯豐銀行大廈的一層和二層是開敞的公眾空間，供公眾集會和自由通行使用，辦公則在三層以上。這是節(jié)約集約用地的結(jié)果。因為批出土地時就規(guī)定，大樓如果將底層也自用，只能蓋10多層，但如果把底層空間留給公眾則可蓋到18層以上。由此可見，有效的激勵措施，會大大促進節(jié)約集約用地。土地估價理論方法
各地已經(jīng)開始積極探索這一途徑。江蘇省無錫市大力表彰節(jié)約集約用地先進集體和個人，用地指標也向這些先進地區(qū)傾斜。從2003年開始，該市引導、鼓勵建造3層及3層以上標準廠房，用地指標作適當傾斜，建設(shè)規(guī)費按市政府非稅收入有關(guān)規(guī)定予以獎勵。其中，行政性規(guī)費全額獎勵，成本性規(guī)費按50%給予獎勵。有效的激勵機制，使無錫市標準廠房達13層。
《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》明確提出，積極引導使用未利用地和廢棄地，鼓勵開發(fā)利用地上地下空間，鼓勵開發(fā)區(qū)提高土地利用效率。
靠什么引導和鼓勵?就是利益激勵。國土資源部門要對適宜開發(fā)的未利用地作出規(guī)劃，引導和鼓勵將適宜建設(shè)的未利用地開發(fā)成建設(shè)用地。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款;對新增工業(yè)用地，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。財政、稅務(wù)部門要嚴格落實和完善鼓勵節(jié)約集約用地的稅收政策。
對開發(fā)區(qū)也有一定的激勵政策。凡土地利用評估達到要求并通過國家審核公告的開發(fā)區(qū)，確需擴區(qū)的，可以申請整合依法依規(guī)設(shè)立的開發(fā)區(qū)，或者利用符合規(guī)劃的現(xiàn)有建設(shè)用地擴區(qū)。對符合“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”要求的開發(fā)區(qū)，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標。
俗話說，無利不起早。市場經(jīng)濟條件下，每個人都是經(jīng)濟人，都在謀求利益化。對節(jié)約集約用地來說，用好利益手段，起到的將是“四兩撥千斤”的神奇效應。
對用地者來說，利益無疑是最敏感的神經(jīng)。大力促進節(jié)約集約用地，我們在對粗放浪費行為進行硬約束的同時，必須出臺實打?qū)嵉睦婕畲胧?，以抑制外延擴張，鼓勵內(nèi)涵挖潛。
市場配置，形成內(nèi)在約束
如果說嚴格的用地規(guī)劃和標準是外在約束，那么市場化配置則是對微觀用地主體的內(nèi)在約束。
將國有建設(shè)用地作為一種要素，以公開、公平、公正的市場方式提供給用地者，其核心是通過價格機制來反映土地資源的稀缺性和土地市場的供求狀況。由于土地成本進入企業(yè)經(jīng)營成本，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動有直接的影響，用地者必須精打細算，充分利用土地資源，才能實現(xiàn)產(chǎn)出化和利潤化。
土地資源市場配置制度，從誕生之日起，就顯示出強大效應。國有土地使用權(quán)市場配置范圍不斷擴大，依法應以出讓等有償方式使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地，全面實行了有償使用。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性土地使用權(quán)，全面實行了招拍掛出讓。全國招拍掛出讓土地的面積和價款從2001年的0.66萬公頃、492億元，提高到2006年的6.65萬公頃、5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。2007年1月至11月，招拍掛出讓面積8.61萬公頃，價款7488.01億元，占出讓總面積和總價款的48.43%、82.02%。
然而，在國有土地供應中，仍然存在劃撥供地與有償出讓并行、協(xié)議出讓與招拍掛出讓并行的現(xiàn)象。特別是用地占相當比重的公路、鐵路、水利、民航、電力等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文化、衛(wèi)生、科研等社會事業(yè)，仍然采取劃撥方式供地，沒有成本約束，更談不上市場配置，不符合市場配置土地資源的制度要求，也對節(jié)約集約用地造成明顯影響。
如何解決“雙軌制”，讓市場唱主角?《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》給出了明確的答案：今后除軍事、社會保障性住房用地和特殊用地可以劃撥供應外，對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地以及各類社會事業(yè)用地，要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。其他建設(shè)用地應嚴格實行市場配置，有償使用。
也就是說，市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用將大大增強，招拍掛出讓土地的覆蓋面將不斷擴大。這昭示了我國推進土地資源市場化配置的堅定決心，是我國政府在土地市場制度建設(shè)中的又一重大舉措。
提高成本，抑制“囤地”行為
在土地資源日顯稀缺的今天，“囤地”十分刺目。多占地、占好地，越往后越有利可圖，占地者沒有后顧之憂的現(xiàn)象，迫切需要改變。
大幅提高土地保有成本，切斷“囤地”的經(jīng)濟動因，已被提上了議事日程。2006年12月31日，《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，對我國實行了近20年的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準作了重大調(diào)整，從2007年1月1日起施行的新標準比過去的標準提高了兩倍，并將征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。應該說，城鎮(zhèn)土地使用稅作為目前我國在土地保有環(huán)節(jié)征收的稅種，其標準的提高，對促進節(jié)約集約用地意義重大。土地估價師考試網(wǎng)
日前出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》明確，對閑置土地行為，閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用;不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制定具體辦法。
城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，征收20%土地閑置費，征繳增值地價，這一系列舉措，都指向閑置土地。
2008年6月底前，各省級政府要將閑置土地處理情況向國務(wù)院作出專題報告。這一部署，將促使各地拿出具體的應對之策，加快處置閑置土地。
利益激勵，盤活存量土地
深圳是離香港最近的城市，但按照地均GDP產(chǎn)值和建設(shè)用地面積算，深圳只達到香港10%的水平。如此看來，我國土地節(jié)約集約利用的潛力還很大。
讓人頭痛的粗放用地、浪費土地現(xiàn)象，可以通過有效的利益激勵措施，轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的新的“土地源”。通過制定科學有效的激勵政策，進一步調(diào)動各行業(yè)、各單位節(jié)約集約用地的積極性和自覺性。
香港匯豐銀行大廈的一層和二層是開敞的公眾空間，供公眾集會和自由通行使用，辦公則在三層以上。這是節(jié)約集約用地的結(jié)果。因為批出土地時就規(guī)定，大樓如果將底層也自用，只能蓋10多層，但如果把底層空間留給公眾則可蓋到18層以上。由此可見，有效的激勵措施，會大大促進節(jié)約集約用地。土地估價理論方法
各地已經(jīng)開始積極探索這一途徑。江蘇省無錫市大力表彰節(jié)約集約用地先進集體和個人，用地指標也向這些先進地區(qū)傾斜。從2003年開始，該市引導、鼓勵建造3層及3層以上標準廠房，用地指標作適當傾斜，建設(shè)規(guī)費按市政府非稅收入有關(guān)規(guī)定予以獎勵。其中，行政性規(guī)費全額獎勵，成本性規(guī)費按50%給予獎勵。有效的激勵機制，使無錫市標準廠房達13層。
《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》明確提出，積極引導使用未利用地和廢棄地，鼓勵開發(fā)利用地上地下空間，鼓勵開發(fā)區(qū)提高土地利用效率。
靠什么引導和鼓勵?就是利益激勵。國土資源部門要對適宜開發(fā)的未利用地作出規(guī)劃，引導和鼓勵將適宜建設(shè)的未利用地開發(fā)成建設(shè)用地。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款;對新增工業(yè)用地，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。財政、稅務(wù)部門要嚴格落實和完善鼓勵節(jié)約集約用地的稅收政策。
對開發(fā)區(qū)也有一定的激勵政策。凡土地利用評估達到要求并通過國家審核公告的開發(fā)區(qū)，確需擴區(qū)的，可以申請整合依法依規(guī)設(shè)立的開發(fā)區(qū)，或者利用符合規(guī)劃的現(xiàn)有建設(shè)用地擴區(qū)。對符合“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”要求的開發(fā)區(qū)，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標。
俗話說，無利不起早。市場經(jīng)濟條件下，每個人都是經(jīng)濟人，都在謀求利益化。對節(jié)約集約用地來說，用好利益手段，起到的將是“四兩撥千斤”的神奇效應。