第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的收益法
一、收益法概述
概念：是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（收益價(jià)格）
實(shí)質(zhì)：
資金時(shí)間價(jià)值換算中的年值換算為現(xiàn)值（A～P）、終值折算為現(xiàn)值（F～P）
適用對(duì)象
適用對(duì)象是有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)
房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素（收益法的角度）
未來凈收益的大小
獲得凈收益期限的長(zhǎng)短
獲得凈收益的可靠性
步驟
⑴ 搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料
⑵ 預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)的未來凈收益
⑶ 求取報(bào)酬率
⑷ 選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格
二、 收益法的公式
（一） 最一般的公式
實(shí)質(zhì)
F～P并求代數(shù)和
（二）收益年限有限年且其他因素不變的公式
實(shí)質(zhì)
前提條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）報(bào)酬率不等于零為Y（當(dāng)?shù)扔诹銜r(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n.
公式的用途：
（1）直接計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
（2）不同年限價(jià)格之間的換算
（3）比較不同年限價(jià)格的高低
（4）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整
1、直接計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
「例題。單選題」「2006年真題」某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)其未來年凈收益為100萬元，收益年限為35年，資本化率為10%.該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（ ）萬元。
A.964.4 B.977.9
C.1000.0 D.3500.0
「答案」A
2、不同年限價(jià)格之間的換算
已知V無窮，求V50、V70
V70=V無窮×K70
V50=V無窮×K50
已知V50，求V無窮，V40
V無窮=V50/K50
V40=V50×K40/K50
3、 比較不同年限價(jià)格的高低（參見教材256頁(yè)）
一、收益法概述
概念：是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（收益價(jià)格）
實(shí)質(zhì)：
資金時(shí)間價(jià)值換算中的年值換算為現(xiàn)值（A～P）、終值折算為現(xiàn)值（F～P）
適用對(duì)象
適用對(duì)象是有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)
房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素（收益法的角度）
未來凈收益的大小
獲得凈收益期限的長(zhǎng)短
獲得凈收益的可靠性
步驟
⑴ 搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料
⑵ 預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)的未來凈收益
⑶ 求取報(bào)酬率
⑷ 選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格
二、 收益法的公式
（一） 最一般的公式
實(shí)質(zhì)
F～P并求代數(shù)和
（二）收益年限有限年且其他因素不變的公式
實(shí)質(zhì)
前提條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）報(bào)酬率不等于零為Y（當(dāng)?shù)扔诹銜r(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n.
公式的用途：
（1）直接計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
（2）不同年限價(jià)格之間的換算
（3）比較不同年限價(jià)格的高低
（4）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整
1、直接計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
「例題。單選題」「2006年真題」某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)其未來年凈收益為100萬元，收益年限為35年，資本化率為10%.該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（ ）萬元。
A.964.4 B.977.9
C.1000.0 D.3500.0
「答案」A
2、不同年限價(jià)格之間的換算
已知V無窮，求V50、V70
V70=V無窮×K70
V50=V無窮×K50
已知V50，求V無窮，V40
V無窮=V50/K50
V40=V50×K40/K50
3、 比較不同年限價(jià)格的高低（參見教材256頁(yè)）