1996年，我國(guó)在上海成立第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)“上海市土地發(fā)展中心”。隨后，土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度在杭州、青島、武漢等城市逐步實(shí)行開(kāi)來(lái)，目前已有1300多個(gè)市縣建立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年全國(guó)開(kāi)展土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的省份超過(guò)了90%，已有1435個(gè)市縣 實(shí)行了土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣。2002年上半年，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)”。這一系列土地供應(yīng)政策的變革，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大的影響，正確認(rèn)識(shí)和分析這些土地政策的變革，提出切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)重大課題。
一、土地供應(yīng)政策變革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
1、加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。
土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建立，招標(biāo)拍賣制度的實(shí)行，使得政府能更好地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，根除“灰色土地交易市場(chǎng)”，為建立土地有形市場(chǎng)打好基礎(chǔ)。城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作將確保經(jīng)營(yíng)性用地通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓、出租，保障交易的公平和公正性。城市土地儲(chǔ)備制度的建立使政府手中掌握一定量的儲(chǔ)備土地，從而控制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭——土地資源，因而將極大地提高政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力。通過(guò)政府對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，體現(xiàn)了政府在控制土地供應(yīng)總量中的主導(dǎo)作用，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，采取必要而有效的措施，平穩(wěn)市場(chǎng)。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，可以多儲(chǔ)備、少供應(yīng)土地，以保證市場(chǎng)的穩(wěn)定，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步萎縮;而房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，則可以及時(shí)較多地提供地塊供投資者選擇，降低投機(jī)者哄抬地價(jià)的可能性。
2、規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地交易的公開(kāi)、公平、公正。
以協(xié)議出讓為主的土地供應(yīng)制度從上世紀(jì)80年代開(kāi)始實(shí)行，距今已經(jīng)20年了，它確實(shí)對(duì)土地的有效使用和開(kāi)發(fā)起了很大的作用，但也存在一些弊病。比較明顯的就是土地交易中透明度低，隱形交易，經(jīng)常出現(xiàn)競(jìng)相壓低、減免地價(jià)吸引投資的現(xiàn)象。新的土地供應(yīng)政策有利于按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，健全土地市場(chǎng)規(guī)則，建立公開(kāi)、公平、公正的資源性資產(chǎn)配置的新機(jī)制。大力推行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家土地資產(chǎn)的大效益，而且能夠提高政府供地的市場(chǎng)化程度，促進(jìn)規(guī)范統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的建立和完善。
3、引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)格局的重大調(diào)整。
土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進(jìn)行出讓，可使那些沒(méi)有資金、沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、靠關(guān)系拿“一手地”的開(kāi)發(fā)商逐漸淡出市場(chǎng)，使那些有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以從市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)拿到“熟地”直接開(kāi)發(fā)，縮短了開(kāi)發(fā)的周期，簡(jiǎn)化了開(kāi)發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入資本實(shí)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。這還有利于打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地域限制。對(duì)外地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)。
4、有利于和國(guó)際慣例接軌，優(yōu)化投資環(huán)境。土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
我國(guó)的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開(kāi)招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來(lái)越高，這是我國(guó)城市土地使用制度進(jìn)步的一種表現(xiàn)，標(biāo)志著在土地市場(chǎng)上正在逐步與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家接軌。這同時(shí)也是世界貿(mào)易組織WTO 原則的要求。加入WTO后，在土地市場(chǎng)管理方面，政府的職責(zé)是使市場(chǎng)能夠穩(wěn)定、公開(kāi)、公平，而且能夠安全運(yùn)行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來(lái)吸引投資。實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣，使土地直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時(shí)有利境外資金的流入和國(guó)際化進(jìn)程的加快。
二、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)要調(diào)整思維方式，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略。土地供應(yīng)加快市場(chǎng)化，土地招標(biāo)拍賣活動(dòng)造就了一個(gè)土地交易公開(kāi)、公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的大舞臺(tái)。開(kāi)發(fā)企業(yè)要及時(shí)調(diào)整自己的思維方式，轉(zhuǎn)變固有的經(jīng)營(yíng)策略。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，改革前是“人選擇地”，主要靠關(guān)系;改革后是“地選擇人”，主要靠市場(chǎng)、靠實(shí)力。通過(guò)土地有形市場(chǎng)競(jìng)得土地，炒地皮、炒項(xiàng)目和圈地者將無(wú)立足之地。“要土地，找市場(chǎng)”，將是開(kāi)發(fā)企業(yè)新的思維方式。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)要調(diào)整實(shí)際運(yùn)作模式，盡快適應(yīng)新的運(yùn)作模式和游戲規(guī)則。協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求和成本利潤(rùn)比，擬定對(duì)土地的前期開(kāi)發(fā)規(guī)劃，報(bào)請(qǐng)政府主管部門批準(zhǔn)，以協(xié)議方式實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)的擁有。而招標(biāo)拍賣或掛牌出讓土地使用權(quán)則是由政府做出土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃，就土地利用方式和價(jià)值予以評(píng)估，以公開(kāi)方式向社會(huì)招標(biāo)拍賣或掛牌，以確定土地使用權(quán)的受讓方。從以往的協(xié)議出讓到如今的招標(biāo)拍賣或掛牌出讓，在運(yùn)作模式上的變化是顯而易見(jiàn)的。房地產(chǎn)商要盡快使自己的企業(yè)適應(yīng)這種新的運(yùn)作模式和游戲規(guī)則，充分運(yùn)用市場(chǎng)提供的信息，及時(shí)抓住機(jī)遇。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)還要深化企業(yè)改革、提高企業(yè)實(shí)力。新的土地使用制度的實(shí)行，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，供地采用公開(kāi)、公平、公正的方式，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨相同的機(jī)會(huì)，每個(gè)企業(yè)都可以在公開(kāi)市場(chǎng)上尋找、競(jìng)爭(zhēng)自己所需的開(kāi)發(fā)用地。另一方面，新的供地方式，改變了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)程序，迫使企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、企業(yè)戰(zhàn)略等方面做出重大調(diào)整，必須進(jìn)一步深化企業(yè)改革;另外，隨著市場(chǎng)的規(guī)范，開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，開(kāi)發(fā)企業(yè)要想取得開(kāi)發(fā)用地，必須在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)才能得到，這使得企業(yè)在資金、人才、市場(chǎng)研究、經(jīng)營(yíng)策劃等方面要具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
一、土地供應(yīng)政策變革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
1、加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。
土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建立，招標(biāo)拍賣制度的實(shí)行，使得政府能更好地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，根除“灰色土地交易市場(chǎng)”，為建立土地有形市場(chǎng)打好基礎(chǔ)。城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作將確保經(jīng)營(yíng)性用地通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓、出租，保障交易的公平和公正性。城市土地儲(chǔ)備制度的建立使政府手中掌握一定量的儲(chǔ)備土地，從而控制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭——土地資源，因而將極大地提高政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力。通過(guò)政府對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，體現(xiàn)了政府在控制土地供應(yīng)總量中的主導(dǎo)作用，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，采取必要而有效的措施，平穩(wěn)市場(chǎng)。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，可以多儲(chǔ)備、少供應(yīng)土地，以保證市場(chǎng)的穩(wěn)定，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步萎縮;而房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，則可以及時(shí)較多地提供地塊供投資者選擇，降低投機(jī)者哄抬地價(jià)的可能性。
2、規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地交易的公開(kāi)、公平、公正。
以協(xié)議出讓為主的土地供應(yīng)制度從上世紀(jì)80年代開(kāi)始實(shí)行，距今已經(jīng)20年了，它確實(shí)對(duì)土地的有效使用和開(kāi)發(fā)起了很大的作用，但也存在一些弊病。比較明顯的就是土地交易中透明度低，隱形交易，經(jīng)常出現(xiàn)競(jìng)相壓低、減免地價(jià)吸引投資的現(xiàn)象。新的土地供應(yīng)政策有利于按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，健全土地市場(chǎng)規(guī)則，建立公開(kāi)、公平、公正的資源性資產(chǎn)配置的新機(jī)制。大力推行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家土地資產(chǎn)的大效益，而且能夠提高政府供地的市場(chǎng)化程度，促進(jìn)規(guī)范統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的建立和完善。
3、引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)格局的重大調(diào)整。
土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進(jìn)行出讓，可使那些沒(méi)有資金、沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、靠關(guān)系拿“一手地”的開(kāi)發(fā)商逐漸淡出市場(chǎng)，使那些有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以從市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)拿到“熟地”直接開(kāi)發(fā)，縮短了開(kāi)發(fā)的周期，簡(jiǎn)化了開(kāi)發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入資本實(shí)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。這還有利于打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地域限制。對(duì)外地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)。
4、有利于和國(guó)際慣例接軌，優(yōu)化投資環(huán)境。土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
我國(guó)的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開(kāi)招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來(lái)越高，這是我國(guó)城市土地使用制度進(jìn)步的一種表現(xiàn)，標(biāo)志著在土地市場(chǎng)上正在逐步與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家接軌。這同時(shí)也是世界貿(mào)易組織WTO 原則的要求。加入WTO后，在土地市場(chǎng)管理方面，政府的職責(zé)是使市場(chǎng)能夠穩(wěn)定、公開(kāi)、公平，而且能夠安全運(yùn)行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來(lái)吸引投資。實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣，使土地直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時(shí)有利境外資金的流入和國(guó)際化進(jìn)程的加快。
二、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)要調(diào)整思維方式，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略。土地供應(yīng)加快市場(chǎng)化，土地招標(biāo)拍賣活動(dòng)造就了一個(gè)土地交易公開(kāi)、公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的大舞臺(tái)。開(kāi)發(fā)企業(yè)要及時(shí)調(diào)整自己的思維方式，轉(zhuǎn)變固有的經(jīng)營(yíng)策略。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，改革前是“人選擇地”，主要靠關(guān)系;改革后是“地選擇人”，主要靠市場(chǎng)、靠實(shí)力。通過(guò)土地有形市場(chǎng)競(jìng)得土地，炒地皮、炒項(xiàng)目和圈地者將無(wú)立足之地。“要土地，找市場(chǎng)”，將是開(kāi)發(fā)企業(yè)新的思維方式。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)要調(diào)整實(shí)際運(yùn)作模式，盡快適應(yīng)新的運(yùn)作模式和游戲規(guī)則。協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求和成本利潤(rùn)比，擬定對(duì)土地的前期開(kāi)發(fā)規(guī)劃，報(bào)請(qǐng)政府主管部門批準(zhǔn)，以協(xié)議方式實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)的擁有。而招標(biāo)拍賣或掛牌出讓土地使用權(quán)則是由政府做出土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃，就土地利用方式和價(jià)值予以評(píng)估，以公開(kāi)方式向社會(huì)招標(biāo)拍賣或掛牌，以確定土地使用權(quán)的受讓方。從以往的協(xié)議出讓到如今的招標(biāo)拍賣或掛牌出讓，在運(yùn)作模式上的變化是顯而易見(jiàn)的。房地產(chǎn)商要盡快使自己的企業(yè)適應(yīng)這種新的運(yùn)作模式和游戲規(guī)則，充分運(yùn)用市場(chǎng)提供的信息，及時(shí)抓住機(jī)遇。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)還要深化企業(yè)改革、提高企業(yè)實(shí)力。新的土地使用制度的實(shí)行，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，供地采用公開(kāi)、公平、公正的方式，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨相同的機(jī)會(huì)，每個(gè)企業(yè)都可以在公開(kāi)市場(chǎng)上尋找、競(jìng)爭(zhēng)自己所需的開(kāi)發(fā)用地。另一方面，新的供地方式，改變了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)程序，迫使企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、企業(yè)戰(zhàn)略等方面做出重大調(diào)整，必須進(jìn)一步深化企業(yè)改革;另外，隨著市場(chǎng)的規(guī)范，開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，開(kāi)發(fā)企業(yè)要想取得開(kāi)發(fā)用地，必須在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)才能得到，這使得企業(yè)在資金、人才、市場(chǎng)研究、經(jīng)營(yíng)策劃等方面要具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。