二、成本法
（一）成本法概述
成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。
只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在物業(yè)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來(lái)解決。另外，成本法也適用于物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，在無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)的物業(yè)估價(jià)。
運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。
（二）物業(yè)價(jià)格構(gòu)成
運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是要搞清楚物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成?，F(xiàn)實(shí)中的物業(yè)價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類(lèi)型的物業(yè)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。另外，對(duì)物業(yè)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成也會(huì)有所不同。但在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐を?yàn)收合格乃至完成銷(xiāo)售的全過(guò)程，以及該全過(guò)程中所涉及的費(fèi)、稅種類(lèi)及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。下面以“取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分物業(yè)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷(xiāo)售費(fèi)用；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
1．土地取得成本
是指取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由物業(yè)開(kāi)發(fā)商（作為買(mǎi)方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：①通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。②通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。③通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買(mǎi)”取得的，如購(gòu)買(mǎi)政府招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓或者物業(yè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)等。
2．開(kāi)發(fā)成本
是指在取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開(kāi)發(fā)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：
①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用；
②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；
③房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。附屬工程如房屋周?chē)膰鷫?、水池、建筑小品、綠化等；
④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；⑤開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。
3．管理費(fèi)用
是指為組織和管理物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。
4．投資利息
它與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。此外，從估價(jià)角度來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。
5．銷(xiāo)售費(fèi)用
是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。
6．銷(xiāo)售稅費(fèi)
是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)應(yīng)由物業(yè)開(kāi)發(fā)商（此時(shí)作為賣(mài)方）繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類(lèi)：①銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱(chēng)為“兩稅一費(fèi)”）；②其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。銷(xiāo)售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率，因此，在估價(jià)時(shí)通常按照售價(jià)乘以這一比率來(lái)測(cè)算。
7．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷(xiāo)售收入（售價(jià)）減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的。估算的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，應(yīng)是在正常條件下物業(yè)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。
（一）成本法概述
成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。
只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在物業(yè)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來(lái)解決。另外，成本法也適用于物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，在無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)的物業(yè)估價(jià)。
運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。
（二）物業(yè)價(jià)格構(gòu)成
運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是要搞清楚物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成?，F(xiàn)實(shí)中的物業(yè)價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類(lèi)型的物業(yè)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。另外，對(duì)物業(yè)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成也會(huì)有所不同。但在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐を?yàn)收合格乃至完成銷(xiāo)售的全過(guò)程，以及該全過(guò)程中所涉及的費(fèi)、稅種類(lèi)及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。下面以“取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分物業(yè)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷(xiāo)售費(fèi)用；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
1．土地取得成本
是指取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由物業(yè)開(kāi)發(fā)商（作為買(mǎi)方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：①通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。②通過(guò)城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。③通過(guò)市場(chǎng)“購(gòu)買(mǎi)”取得的，如購(gòu)買(mǎi)政府招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓或者物業(yè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)等。
2．開(kāi)發(fā)成本
是指在取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開(kāi)發(fā)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：
①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用；
②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；
③房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。附屬工程如房屋周?chē)膰鷫?、水池、建筑小品、綠化等；
④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；⑤開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。
3．管理費(fèi)用
是指為組織和管理物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。
4．投資利息
它與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。此外，從估價(jià)角度來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。
5．銷(xiāo)售費(fèi)用
是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算。
6．銷(xiāo)售稅費(fèi)
是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)應(yīng)由物業(yè)開(kāi)發(fā)商（此時(shí)作為賣(mài)方）繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類(lèi)：①銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱(chēng)為“兩稅一費(fèi)”）；②其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。銷(xiāo)售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率，因此，在估價(jià)時(shí)通常按照售價(jià)乘以這一比率來(lái)測(cè)算。
7．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷(xiāo)售收入（售價(jià)）減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的。估算的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，應(yīng)是在正常條件下物業(yè)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別物業(yè)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。