（三）用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇
本項目經(jīng)濟評價所采用的基準(zhǔn)方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下：
1．根據(jù)市場研究的結(jié)果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/㎡.參考北京市公寓租賃市場上租金、費用變化的規(guī)律，本投資分析中假設(shè)租金和費用的年增長率為6%.
2．目標(biāo)收益率是評價房地產(chǎn)投資經(jīng)濟可行性的重要指標(biāo)，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場投資收益率的現(xiàn)狀及對未來預(yù)測的結(jié)果，取本項目的目標(biāo)收益率Y為18%.
3．公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開始計算。MGM中心項目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購入該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營，則整個出租經(jīng)營期限為66年。
4．公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。
5．經(jīng)過初步的分析計算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%.
6．除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經(jīng)營年份的出租率均取92%.
7．假設(shè)物業(yè)經(jīng)營30年后，在第31年轉(zhuǎn)售予新的投資者，凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測為第30年末凈運營收益除以12%的資本化率。
四、財務(wù)評價
根據(jù)上述投資、租金收入及其他相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，得到項目的財務(wù)評估結(jié)果如下：
1．財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=26.64%
2．當(dāng)基準(zhǔn)收益率為18%時，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=2405萬美元
3．含建設(shè)期在內(nèi)的動態(tài)投資回收期（Pt）=10.33年
由于項目的財務(wù)內(nèi)部收益率26.64%大于房地產(chǎn)投資的基準(zhǔn)收益率（或期望收益率）18%，也高于抵押貸款利率12%；財務(wù)凈現(xiàn)值為2405萬美元，大于零；動態(tài)投資回收期為10.3年，在一般收益性物業(yè)的動態(tài)投資回收期范圍（8～12年）之內(nèi)；因此，該項目可行。
本項目經(jīng)濟評價所采用的基準(zhǔn)方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下：
1．根據(jù)市場研究的結(jié)果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/㎡.參考北京市公寓租賃市場上租金、費用變化的規(guī)律，本投資分析中假設(shè)租金和費用的年增長率為6%.
2．目標(biāo)收益率是評價房地產(chǎn)投資經(jīng)濟可行性的重要指標(biāo)，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場投資收益率的現(xiàn)狀及對未來預(yù)測的結(jié)果，取本項目的目標(biāo)收益率Y為18%.
3．公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開始計算。MGM中心項目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購入該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營，則整個出租經(jīng)營期限為66年。
4．公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。
5．經(jīng)過初步的分析計算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%.
6．除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經(jīng)營年份的出租率均取92%.
7．假設(shè)物業(yè)經(jīng)營30年后，在第31年轉(zhuǎn)售予新的投資者，凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測為第30年末凈運營收益除以12%的資本化率。
四、財務(wù)評價
根據(jù)上述投資、租金收入及其他相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，得到項目的財務(wù)評估結(jié)果如下：
1．財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=26.64%
2．當(dāng)基準(zhǔn)收益率為18%時，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=2405萬美元
3．含建設(shè)期在內(nèi)的動態(tài)投資回收期（Pt）=10.33年
由于項目的財務(wù)內(nèi)部收益率26.64%大于房地產(chǎn)投資的基準(zhǔn)收益率（或期望收益率）18%，也高于抵押貸款利率12%；財務(wù)凈現(xiàn)值為2405萬美元，大于零；動態(tài)投資回收期為10.3年，在一般收益性物業(yè)的動態(tài)投資回收期范圍（8～12年）之內(nèi)；因此，該項目可行。