一、單選題()
1、 由于沒(méi)有遵循( )，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。
A.替代原則
B.變動(dòng)原則
C.協(xié)調(diào)原則
D.收益原則
您的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：由于沒(méi)有遵循協(xié)調(diào)原則，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。
2、 在下列土地價(jià)格影響因素中，屬于一般因素的是( )。
A. 物價(jià)變動(dòng)
B.交通條件
C.公用設(shè)施條件
D.環(huán)境質(zhì)量
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：物價(jià)變動(dòng)屬于影響土地價(jià)格的一般因素。
3、 土地估價(jià)的使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和( )為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
A. 替代原則
B.合法原則
C.貢獻(xiàn)原則
D.變動(dòng)原則
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：土地估價(jià)的使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
4、 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的無(wú)限年期價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25萬(wàn)元
5、 “同一供需圈”是指( )。
A. 待估宗地所在區(qū)域
B.與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域
C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域
D.與待估宗地相鄰的區(qū)域
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。
6、 某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬(wàn)元，土地還原率為6.0%，則其法定年期的土地使用權(quán)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.90.3
B.94.6
C.98.3
D.100
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：工業(yè)用地法定年期為50年，其土地使用權(quán)價(jià)格為6/6%×[1-1/(1+6%)50]=94.6
7、 某企業(yè)以國(guó)家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付的租金為3萬(wàn)元，租期10年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場(chǎng)年租金為8萬(wàn)元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7%，則租金盈余為( )萬(wàn)元。
A.3
B.5
C.8
D.35
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：(8-3)=5
8、 在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于( )形式。
A. 線狀因素線性衰減
B.線狀因素非線性衰減
C.非線狀因素線性衰減
D.非線狀因素非線性衰減
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。
9、 若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無(wú)限年期土地使用權(quán)的價(jià)格P計(jì)算公式為( )。
A.P=A/(r+s)
B.P=A/(rxs)
C.P=A/(r-S)
D.P=A/r+A/s
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：P=A/(r-S)
10、 某寫字樓可出租面積為建筑面積的65%，單位可出租面積的年租金1800元/平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元/平方米。
A.2769
B.2570
C.1080
D.1170
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：建筑面積=可出租面積×65%=1800×65%=1170元/平方米。
11、 采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。
12、 某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營(yíng)性收入為45000元，年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價(jià)格約為( )萬(wàn)元。
A.20
B.30
C.40
D.50
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬(wàn)元。
13、 某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值250萬(wàn)元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.500.00
B.714.29
C.750.00
D.833.33
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：建筑物收益=250×8%=20萬(wàn)元;土地年收益=50-20=30萬(wàn)元;土地價(jià)格=30/6%=500萬(wàn)元;房地產(chǎn)總價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)格=250+500=750萬(wàn)元。
14、 采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取( )作為估價(jià)依據(jù)。
A. 類似土地的客觀純收益
B.類似土地的實(shí)際純收益
C. 類似土地的純收益
D.類似土地的最低純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價(jià)依據(jù)。
15、 若選擇的比較交易案例成交地價(jià)為580元/平方米，對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格為( )元/平方米。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米
16、 根據(jù)商業(yè)出租柜臺(tái)資料評(píng)估土地價(jià)格，可采用下述公式計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)：樣點(diǎn)地價(jià)=( )/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。
A. 商店純收益
B.商店總收益
C.商店土地純收益
D. 商店出租柜臺(tái)土地純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：樣點(diǎn)地價(jià)=商店出租柜臺(tái)土地純收益/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。
17、 市場(chǎng)比較法中正確的估價(jià)程序是( )。
A. ①確定修正項(xiàng)目;②評(píng)估比較案例價(jià)格;③比較期日修正;④評(píng)估待估宗地價(jià)格
B.①確定比較案例;②收集資料;③評(píng)估待估宗地價(jià)格;④價(jià)格修正
C.①評(píng)估比較案例價(jià)格;②收集資料;③確定修正項(xiàng)目;④評(píng)估待估宗地價(jià)格
D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
18、 在剩余法的基本公式“地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)—開發(fā)成本—利潤(rùn)—利息—稅金”中，利息是指( )。
A. 開發(fā)費(fèi)的利息
B.各項(xiàng)預(yù)付資本的利息
C.貸款資金的利息
D.場(chǎng)地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用的利息
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：剩余法的利息是指各項(xiàng)預(yù)付資本的利息。
19、 采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了( )。
A. 預(yù)測(cè)原則和替代原則
B.供求原則和協(xié)調(diào)原則
C.預(yù)測(cè)原則和使用原則
D.競(jìng)爭(zhēng)原則和貢獻(xiàn)原則
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了預(yù)測(cè)原則和使用原則。
20、 評(píng)估待開發(fā)生地價(jià)格，可以采用剩余法按下列計(jì)算公式求?。荷貎r(jià)格=( )—土地開發(fā)費(fèi)—利息—稅金—利潤(rùn)。
A. 物業(yè)開發(fā)總價(jià)值
B.房地價(jià)格
C.熟地價(jià)格
D. 房地總收益
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：生地價(jià)格=熟地價(jià)格—土地開發(fā)費(fèi)—利息—稅金—利潤(rùn)。
1、 由于沒(méi)有遵循( )，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。
A.替代原則
B.變動(dòng)原則
C.協(xié)調(diào)原則
D.收益原則
您的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：由于沒(méi)有遵循協(xié)調(diào)原則，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。
2、 在下列土地價(jià)格影響因素中，屬于一般因素的是( )。
A. 物價(jià)變動(dòng)
B.交通條件
C.公用設(shè)施條件
D.環(huán)境質(zhì)量
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：物價(jià)變動(dòng)屬于影響土地價(jià)格的一般因素。
3、 土地估價(jià)的使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和( )為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
A. 替代原則
B.合法原則
C.貢獻(xiàn)原則
D.變動(dòng)原則
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：土地估價(jià)的使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
4、 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的無(wú)限年期價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25萬(wàn)元
5、 “同一供需圈”是指( )。
A. 待估宗地所在區(qū)域
B.與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域
C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域
D.與待估宗地相鄰的區(qū)域
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。
6、 某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬(wàn)元，土地還原率為6.0%，則其法定年期的土地使用權(quán)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.90.3
B.94.6
C.98.3
D.100
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：工業(yè)用地法定年期為50年，其土地使用權(quán)價(jià)格為6/6%×[1-1/(1+6%)50]=94.6
7、 某企業(yè)以國(guó)家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付的租金為3萬(wàn)元，租期10年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場(chǎng)年租金為8萬(wàn)元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7%，則租金盈余為( )萬(wàn)元。
A.3
B.5
C.8
D.35
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：(8-3)=5
8、 在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于( )形式。
A. 線狀因素線性衰減
B.線狀因素非線性衰減
C.非線狀因素線性衰減
D.非線狀因素非線性衰減
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。
9、 若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無(wú)限年期土地使用權(quán)的價(jià)格P計(jì)算公式為( )。
A.P=A/(r+s)
B.P=A/(rxs)
C.P=A/(r-S)
D.P=A/r+A/s
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：P=A/(r-S)
10、 某寫字樓可出租面積為建筑面積的65%，單位可出租面積的年租金1800元/平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元/平方米。
A.2769
B.2570
C.1080
D.1170
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：建筑面積=可出租面積×65%=1800×65%=1170元/平方米。
11、 采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。
12、 某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營(yíng)性收入為45000元，年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價(jià)格約為( )萬(wàn)元。
A.20
B.30
C.40
D.50
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬(wàn)元。
13、 某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值250萬(wàn)元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.500.00
B.714.29
C.750.00
D.833.33
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：建筑物收益=250×8%=20萬(wàn)元;土地年收益=50-20=30萬(wàn)元;土地價(jià)格=30/6%=500萬(wàn)元;房地產(chǎn)總價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)格=250+500=750萬(wàn)元。
14、 采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取( )作為估價(jià)依據(jù)。
A. 類似土地的客觀純收益
B.類似土地的實(shí)際純收益
C. 類似土地的純收益
D.類似土地的最低純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價(jià)依據(jù)。
15、 若選擇的比較交易案例成交地價(jià)為580元/平方米，對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格為( )元/平方米。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米
16、 根據(jù)商業(yè)出租柜臺(tái)資料評(píng)估土地價(jià)格，可采用下述公式計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)：樣點(diǎn)地價(jià)=( )/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。
A. 商店純收益
B.商店總收益
C.商店土地純收益
D. 商店出租柜臺(tái)土地純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：樣點(diǎn)地價(jià)=商店出租柜臺(tái)土地純收益/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。
17、 市場(chǎng)比較法中正確的估價(jià)程序是( )。
A. ①確定修正項(xiàng)目;②評(píng)估比較案例價(jià)格;③比較期日修正;④評(píng)估待估宗地價(jià)格
B.①確定比較案例;②收集資料;③評(píng)估待估宗地價(jià)格;④價(jià)格修正
C.①評(píng)估比較案例價(jià)格;②收集資料;③確定修正項(xiàng)目;④評(píng)估待估宗地價(jià)格
D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
18、 在剩余法的基本公式“地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)—開發(fā)成本—利潤(rùn)—利息—稅金”中，利息是指( )。
A. 開發(fā)費(fèi)的利息
B.各項(xiàng)預(yù)付資本的利息
C.貸款資金的利息
D.場(chǎng)地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用的利息
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：剩余法的利息是指各項(xiàng)預(yù)付資本的利息。
19、 采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了( )。
A. 預(yù)測(cè)原則和替代原則
B.供求原則和協(xié)調(diào)原則
C.預(yù)測(cè)原則和使用原則
D.競(jìng)爭(zhēng)原則和貢獻(xiàn)原則
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了預(yù)測(cè)原則和使用原則。
20、 評(píng)估待開發(fā)生地價(jià)格，可以采用剩余法按下列計(jì)算公式求?。荷貎r(jià)格=( )—土地開發(fā)費(fèi)—利息—稅金—利潤(rùn)。
A. 物業(yè)開發(fā)總價(jià)值
B.房地價(jià)格
C.熟地價(jià)格
D. 房地總收益
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：生地價(jià)格=熟地價(jià)格—土地開發(fā)費(fèi)—利息—稅金—利潤(rùn)。