首頁 >> 工程類 >> 土地估價(jià)師 >> 輔導(dǎo)資料>> 正文 2012年土地估價(jià)師理論方法之論我國農(nóng)地征收的合理補(bǔ)償
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為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法我國農(nóng)地征收的合理補(bǔ)償知識點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！
第一，對于“漲價(jià)歸農(nóng)”可能產(chǎn)生的效果的認(rèn)識
初，我國農(nóng)地征收的合理補(bǔ)償問題，是從考察農(nóng)民收入問題的視角提出的。當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民收入低、提高慢時(shí)，一些人士認(rèn)定其基本原因之一是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，甚至是對于農(nóng)民進(jìn)行了剝削。有人估算，“通過工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，(國家)從農(nóng)民那里拿走6000到8000億元，而改革后20多年中，通過農(nóng)地征用從農(nóng)民那里集中的資金超過2萬億元?！绷碛腥斯浪?，“25年的工業(yè)化城市化，國家和城市工商業(yè)從農(nóng)村集體土地低價(jià)格中轉(zhuǎn)移和積累了9萬多億資產(chǎn)?！边@些數(shù)字意味著，國家征地價(jià)格不當(dāng)對于農(nóng)民所造成的損害，大大高于工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差。
于是，一些人士認(rèn)為，農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地之后而實(shí)現(xiàn)的土地自然增值部分，應(yīng)當(dāng)完全歸農(nóng)民所有。這就是所概括的“漲價(jià)歸農(nóng)”的觀點(diǎn)。那么，實(shí)行“漲價(jià)歸農(nóng)”究竟是否會使全國農(nóng)民的收入普遍提高呢，究竟是否會普遍提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力呢?籠統(tǒng)地、平均地估算，如果把9萬億元平均分配給9億農(nóng)民，那么在25年中每人總共可得1萬元，平均每年400元，這一數(shù)字的確很可觀。然而，實(shí)際的情況如何呢?眾所周知，征地主要是用于擴(kuò)大城市、興建和擴(kuò)大開發(fā)區(qū)、開辟交通干線以及增擴(kuò)建機(jī)場、碼頭等等，而被征地的農(nóng)民也主要是分布在大中城市、各種開發(fā)區(qū)附近，以及交通線通過的地區(qū)等，而且僅僅占全體農(nóng)民的一小部分(有人估算，大約占全體農(nóng)民的三十分之一)。那么，無論是按照什么標(biāo)準(zhǔn)、什么辦法對失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，都與全國絕大多數(shù)農(nóng)民群眾的收入、生產(chǎn)、生活，并不發(fā)生任何關(guān)系。尤其是，它極少涉及到“老、少、邊、窮”地區(qū)的貧苦農(nóng)民。而且，這部分農(nóng)民既然已經(jīng)失地、離農(nóng)，又怎么會影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力呢?至于工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差，卻是同每一個(gè)農(nóng)民都發(fā)生關(guān)系的。這樣看來，一些人士所認(rèn)定的征地價(jià)格低，影響到中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力和農(nóng)民生活提高的提法，完全是是以偏概全的，是無法說服人的。
第二，關(guān)于“土地開發(fā)權(quán)補(bǔ)償”論的本質(zhì)
“漲價(jià)歸農(nóng)”的基本理論觀點(diǎn)，是“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)補(bǔ)償”論?！皾q價(jià)歸農(nóng)”論的持有者，從“產(chǎn)權(quán)”的角度進(jìn)行論述，主張農(nóng)民應(yīng)當(dāng)擁有完整的的土地產(chǎn)權(quán)：除了一般地提到擁有農(nóng)地的占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)利之外，還應(yīng)當(dāng)擁有“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)”。這種提法意味著，農(nóng)地?zé)o論以何種方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地，原所有者都應(yīng)當(dāng)獲得“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)價(jià)格”即“非農(nóng)地價(jià)格”，只有這樣才能夠稱得上“農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)完整”。關(guān)于“漲價(jià)歸農(nóng)”的另一理論觀點(diǎn)是“農(nóng)地資源價(jià)值補(bǔ)償”論。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)地具有直接使用價(jià)值(如種植作物、修路建房等)、間接使用價(jià)值(如保持水土、調(diào)節(jié)氣候等)、選擇價(jià)值(即未來使用價(jià)值)、存在價(jià)值(即特定的自然資源的保留價(jià)值)等，并且認(rèn)為農(nóng)地所有者應(yīng)當(dāng)獲得反映土地“直接使用價(jià)值”和“選擇價(jià)值”的地價(jià)。其中的“選擇價(jià)值”的貨幣化就相當(dāng)于“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)價(jià)格”。
實(shí)際上，關(guān)于土地“自然增值”歸屬問題的論爭由來已久。主張農(nóng)民擁有“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)”“土地選擇價(jià)值”等等，無非是認(rèn)定農(nóng)民擁有取得全部土地自然增值收益權(quán)的另一種表達(dá)方式，這并不涉及到問題的實(shí)質(zhì)。問題的實(shí)質(zhì)在于，考察土地自然增值的歸屬問題，是否應(yīng)當(dāng)與其產(chǎn)生的根源相聯(lián)系。這是這一問題的關(guān)鍵所在。顯然，我們應(yīng)當(dāng)追根朔源，正本清源。
第三，農(nóng)地轉(zhuǎn)非中“漲價(jià)歸公”論的實(shí)質(zhì)
在“農(nóng)地轉(zhuǎn)非”之后，對于失地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行公平合理的補(bǔ)償(其中包括獲得部分“自然增值”)之后，實(shí)行“漲價(jià)歸公”——將土地的自然增值的大部分收歸國家所有，用于支援全國農(nóng)村建設(shè)。
眾所周知，農(nóng)地變?yōu)榉寝r(nóng)地，其價(jià)格立即成倍、成幾倍甚至成十幾倍地上漲。如果國家通過非農(nóng)地市場按市價(jià)收購農(nóng)地，或者完全按照非農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償農(nóng)地所有者，便意味著“漲價(jià)歸農(nóng)”;如果國家僅按農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償失地農(nóng)民，再加上安置性補(bǔ)償費(fèi)，仍然明顯低于非農(nóng)地市場價(jià)格，便意味著“漲價(jià)歸公”(不過，“漲價(jià)歸公”只是是一種籠統(tǒng)的、簡化的提法，其實(shí)質(zhì)是“漲價(jià)基本歸公”)?；蛘?，在城市土地市場中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、農(nóng)民出賣農(nóng)地，其價(jià)格隨行就市，但是，國家依法征收土地增值稅之類的稅收，使得由農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)地時(shí)而出現(xiàn)的土地增值的大部分回歸于社會，這也意味著“漲價(jià)歸公”。
這里說的“漲價(jià)歸公”是借用孫中山先生的“平均地權(quán)”思想中的一個(gè)概念，即土地所有者報(bào)價(jià)之后地價(jià)上漲時(shí)，國家通過土地增值稅將上漲部分收歸國有。孫中山指出：“土地價(jià)值之增加，咸受社會進(jìn)步之影響……應(yīng)歸社會公有，庶合于社會經(jīng)濟(jì)之真理?！薄暗貎r(jià)高漲，是由于社會改良和工商業(yè)進(jìn)步……這種進(jìn)步和改良的功勞，還是由眾人的力量經(jīng)營而來的，所以由這種改良和進(jìn)步之后，所漲高的地價(jià)，應(yīng)該歸之大眾，不應(yīng)該歸之私人所有?！边@種“漲價(jià)歸公”的思想，當(dāng)然也適用于土地征收。孫中山的“漲價(jià)歸公”思想淵源，早可追溯到英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家約·斯·穆勒(1806—1873)，他早就主張把土地自然增長的價(jià)值收歸公有，即凡不是由于土地改良而增加的價(jià)值一律歸公。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家亨利·喬治(1837—1869)對此有進(jìn)一步的闡述。他指出：“土地價(jià)值不表示生產(chǎn)的報(bào)酬……它在任何情況下都不是占有土地者個(gè)人創(chuàng)造的，而是由社會發(fā)展創(chuàng)造的。因此，社會可以把它全部拿過來?！?BR> 下面，在上述論述的基礎(chǔ)上，對于土地增值及其公平合理分配問題作進(jìn)一步的闡述。
土地增值即土地漲價(jià)，可區(qū)分為自力增值和外力增值。其中，自力增值是指，土地所有者或使用者自行對土地進(jìn)行投資、投勞，改善土地的物理、化學(xué)、生物、地質(zhì)性狀，改善或增加土地附屬物，從而使土地增值，其成果由土地所有者、使用者自享，這是毫無疑義的。
土地的外力增值即土地的自然增值是指，土地所有者、使用者以外的社會性投資對于該地產(chǎn)生的輻射作用而發(fā)生的土地增值。這種社會性投資主要形成基礎(chǔ)設(shè)施性的建設(shè)，如干線交通設(shè)施(如鐵路、公路、水運(yùn)、航空等)、能源設(shè)施(如火力、水力、原子能電站等)、通訊設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等等，以及大中小城市的綜合性建設(shè)項(xiàng)目等。凡此種種都是國家、地方各級政府、公私單位長期投資積累的成果。它們對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的作用，通常是極其微弱的。然而，它們對于非農(nóng)業(yè)部門，尤其是對于大中小城市中的各行各業(yè)以及其職工、居民等，卻是作用巨大的。從而，土地一旦由農(nóng)轉(zhuǎn)非之后，地上的工、商、交、文、教等等行業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、生活等等活動(dòng)，便會接受非農(nóng)性基礎(chǔ)設(shè)施的輻射作用，從而使其對于地價(jià)的作用突出地顯示出來，即土地農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的巨大自然增值——輻射性增值。
簡略而言，農(nóng)地轉(zhuǎn)非之后的土地自然增值，完全來源于整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么，體現(xiàn)這種增值的地價(jià)增長，從原則上來說便應(yīng)當(dāng)歸社會所有而不應(yīng)當(dāng)歸原農(nóng)地所有者所有，也不應(yīng)當(dāng)歸農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的土地使用者所有，否則皆有悖于社會公平。臺灣經(jīng)濟(jì)學(xué)家林英彥指出：“站在人民的立場來說，土地被征收，當(dāng)然是補(bǔ)償越多越受歡迎”，但是“目前之土地市價(jià)，除了土地所有人申報(bào)而應(yīng)歸其個(gè)人所有的地價(jià)以外，尚包含龐大的自然增值額，這是應(yīng)當(dāng)屬于社會全體的。所以，如果按照市價(jià)補(bǔ)償，那無異將自然增值部分也視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)來予補(bǔ)償，其不合理之情形至為明顯?！?BR> 如果從產(chǎn)權(quán)的角度進(jìn)行考察，那么，凡是來源于整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地自然增值，其產(chǎn)權(quán)也自然而然地應(yīng)當(dāng)歸屬于全社會。而且，來源于社會的土地增值回歸于社會，是理所當(dāng)然的，根本談不上對于農(nóng)民的“剝削”。如果在對于農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，由于標(biāo)準(zhǔn)未掌握好致使失地農(nóng)民獲益過低，那么，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便適時(shí)進(jìn)行調(diào)整就是了。
第四，“漲價(jià)歸公”與“地價(jià)成本決定論”
在主張“漲價(jià)歸農(nóng)”論的人士中，有人從另外一個(gè)角度對于“漲價(jià)歸公”進(jìn)行嚴(yán)厲指責(zé)：“不論‘地價(jià)增值歸公’多么振振有辭，其背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)卻是錯(cuò)誤的。這種經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，世間各種資源的市價(jià)是由其成本決定的?！边@是試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)性理論上來徹底否定“漲價(jià)歸公”論。有人說得更加尖銳：“漲價(jià)歸公”論是“閉門造車”，“對于經(jīng)濟(jì)學(xué)一竅不通”。
提出和附和否定“漲價(jià)歸公”的這些論點(diǎn)，其實(shí)是由于對土地輻射性增值這一提法的誤讀而產(chǎn)生的。實(shí)際上，新增非農(nóng)建設(shè)用地“輻射性增值”的實(shí)質(zhì)，并非是這些用地以外的各項(xiàng)建設(shè)成果如交通、工業(yè)、商業(yè)、文教、住宅等等的價(jià)值直接轉(zhuǎn)移到該地上面來，使其獲得增值，否則，豈非意味著上述各項(xiàng)建設(shè)成果的減值，或者是對其價(jià)值的重復(fù)計(jì)算?這些當(dāng)然都是不可思議的。其實(shí)，這種“輻射”的實(shí)質(zhì)是各種非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的功能，直接改善了新增非農(nóng)建設(shè)用地的“使用價(jià)值”，即交通、供電、貨源、客源等等方面的改善，使得用地戶獲得種種便利，從而對這些土地的需求量增加，而土地的固定性則決定了位置優(yōu)良的土地的有限性并造成其價(jià)格明顯上揚(yáng)。
從而，所謂“土地輻射性增值”，歸根到底并非價(jià)值量直接轉(zhuǎn)移性增值，而是由靠近已有各項(xiàng)建設(shè)成果的位置所決定的土地稀缺性增值。所有這些，都屬于級差地租與級差地價(jià)理論的范疇。反對者把地價(jià)的這種形成機(jī)制誤讀或歪曲為“成本決定”，顯然是不符合地租與地價(jià)基本原理的;而且在實(shí)質(zhì)上將其提升為“資源市價(jià)成本決定”論，用以根本否定輻射性級差地價(jià)，這顯然是不合乎經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯的。
不過，出現(xiàn)這種情況也并不奇怪。這是由于，在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中，對于級差地租的“變種”——“輻射性級差地租”的理論性研究，還是不夠深入的;而且已經(jīng)取得的研究成果的傳播，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
第五，在“漲價(jià)歸公”前提下對失地者的公平合理補(bǔ)償
國家征收農(nóng)地時(shí)，顯然應(yīng)當(dāng)對于失地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分別予以公平合理補(bǔ)償，而且要做到項(xiàng)目合理、標(biāo)準(zhǔn)合理。那么，在堅(jiān)持“漲價(jià)歸公”理論的大前提下，如何對于失地農(nóng)民進(jìn)行公平合理補(bǔ)償呢?這種補(bǔ)償可劃分為土地本身補(bǔ)償和安置性補(bǔ)償兩大項(xiàng)。土地估價(jià)理論方法
首先就土地本身補(bǔ)償而言。為了進(jìn)行土地補(bǔ)償，第一步要明確農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)分別擁有的產(chǎn)權(quán)份額。眾所周知，現(xiàn)階段我國農(nóng)村的土地集體所有制，本質(zhì)上是按份共有制，而且具體體現(xiàn)為現(xiàn)有農(nóng)村人口對于集體土地的“等額享有”制。那么，我們可以認(rèn)為，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)首先便屬于作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的主人的全體成員，而失地者所擁有的土地產(chǎn)權(quán)，就是其應(yīng)攤得的那一份。與此同時(shí)，作為土地共有制日常代表的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，因行使受托管理權(quán)而相應(yīng)地?fù)碛幸欢ū壤耐恋厮袡?quán)。不過，前者是基本的而后者則是從屬的。從而，當(dāng)農(nóng)民的承包地被國家征收時(shí)，國家所付出的土地本身的補(bǔ)償，便體現(xiàn)為按照農(nóng)民所擁有的那份承包地的價(jià)格所進(jìn)行的性補(bǔ)償，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從失地農(nóng)民所獲得的土地補(bǔ)償金中，分得相當(dāng)于農(nóng)民每年應(yīng)交的土地承包費(fèi)的資本化的部分，也是順理成章的。
那么，如何確定對土地本身的補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)才算是公平合理的呢?在不存在農(nóng)地市場、缺乏農(nóng)地市價(jià)的情況下，計(jì)算土地補(bǔ)償價(jià)格為簡便而準(zhǔn)確的辦法，莫過于純收入資本化法。其具體辦法是：從土地被征用前3年平均每畝年產(chǎn)值中減去生產(chǎn)費(fèi)用求得每畝年純收入，然后除以普通存款利率，其得數(shù)即為被征用土地的影子價(jià)格。被征用土地的農(nóng)戶，如果將這筆價(jià)款存入銀行，則每年所得到的利息便與每畝年純收入相等。當(dāng)然，也可將土地影子價(jià)格折合為若干年的畝產(chǎn)值，但是，事先規(guī)定補(bǔ)償額相當(dāng)于年產(chǎn)值的固定倍數(shù)，卻是難以切合實(shí)際從而是有失公平合理的;按照未來工程造價(jià)法測算農(nóng)地補(bǔ)償價(jià)格，至少是文不對題的。
其次就失地農(nóng)民的安置性補(bǔ)償而言。為什么會出現(xiàn)安置性補(bǔ)償這一項(xiàng)目呢?回答是，僅僅按照農(nóng)地影子價(jià)格而對失地農(nóng)民就土地本身進(jìn)行補(bǔ)償，必然不足以持久地保障失地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，從而必須以此種社會性的安置性補(bǔ)償為補(bǔ)充。由土地本身補(bǔ)償與安置性補(bǔ)償相加而形成的總補(bǔ)償費(fèi)，至少應(yīng)當(dāng)滿足這樣幾個(gè)項(xiàng)目的要求：安家費(fèi)(指原住宅被迫搬遷時(shí))、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)(指被迫脫離農(nóng)業(yè)另謀出路時(shí)所需要的培訓(xùn)費(fèi)、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料購置費(fèi)等等)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、學(xué)齡兒童教育保險(xiǎn)費(fèi)等等。簡言之，總補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)能夠使失地農(nóng)民在生產(chǎn)、生活、教育等方面，不僅保持原來的水平，而且更加有保障。只有做到這一點(diǎn)，才能夠稱得上是真正公平合理的。他們因國家征地而失去了衣食之源、生存之本，對國家做出了直接的重要貢獻(xiàn)，國家理應(yīng)使他們獲得充分的補(bǔ)償，在生產(chǎn)、生活上獲得基本保障而無后顧之憂。這屬于公平理論中的“奉獻(xiàn)與回報(bào)對等”原理。
此種安置性補(bǔ)償費(fèi)用的來源，如果從理論上來分析，便屬于農(nóng)地轉(zhuǎn)非之后的土地自然增值的扣除。其量的界限，應(yīng)當(dāng)以“保障失地農(nóng)民無后顧之憂”為準(zhǔn)。
如何對于失地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償?這應(yīng)區(qū)分兩種不同情況：一是對于發(fā)包給農(nóng)民進(jìn)行承包經(jīng)營的土地所進(jìn)行的補(bǔ)償，即每年應(yīng)收土地承包費(fèi)損失的補(bǔ)償額，已如前所述，不再重復(fù);二是對于集體經(jīng)濟(jì)組織直接經(jīng)營的少量土地(如機(jī)動(dòng)地等)所進(jìn)行的補(bǔ)償，這包括土地本身價(jià)值的補(bǔ)償和恢復(fù)生產(chǎn)的補(bǔ)償。對土地本身價(jià)值的補(bǔ)償已如前述，但不能忽略的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員的“等額享有”權(quán);對恢復(fù)生產(chǎn)的補(bǔ)償如何確定才算是合理的呢?從土地被征收到恢復(fù)原收入規(guī)模的生產(chǎn)的期間所發(fā)生的一切費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)。主要項(xiàng)目包括：因土地被征收而停產(chǎn)所造成的損失;將荒地培為熟地的耗費(fèi);變換新生產(chǎn)項(xiàng)目而新增的初始投資;等等。凡此種種，都需要經(jīng)過權(quán)威性的評估機(jī)構(gòu)予以科學(xué)評定。總之，對于失地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)單位而言，是否保障其每年獲得相當(dāng)于過去的純收入額，是衡量補(bǔ)償是否合理的基本標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)然，無論是對于農(nóng)民，還是對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，在測算農(nóng)地純收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除工農(nóng)產(chǎn)品“剪刀差”以及不合理的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的負(fù)面影響;充分考慮到農(nóng)地的旅游等方面的價(jià)值;等等，以便使農(nóng)地價(jià)格真正到位。
第六，落實(shí)“漲價(jià)歸公”論時(shí)應(yīng)采取的政策原則土地估價(jià)師考試網(wǎng)
寫到此，需要回頭來審視將“漲價(jià)歸公”的理論加以落實(shí)時(shí)所遵循的政策性原則?！皾q價(jià)歸公”這一基本理論性提法，只是對于土地自然增值歸屬的原則性的粗略概括。至于農(nóng)地“自然增值”分配的基本政策原則應(yīng)當(dāng)概括為“合理補(bǔ)償，剩余歸公，支援全國”，這不僅更為確切，而且也能夠在實(shí)際工作中予以具體落實(shí)。其中，“合理補(bǔ)償”即對于農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的合理補(bǔ)償。具體而言，對于全部失地的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)按農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償其承包地的價(jià)值，并發(fā)放安置補(bǔ)償費(fèi)及采取配套舉措，以便確保其在生產(chǎn)、生活上無任何后顧之憂;對于部分失地者，相應(yīng)酌減，但也應(yīng)確保其無任何后顧之憂。對集體經(jīng)濟(jì)土地所有權(quán)的低補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)保障其今后每年所獲得的按失地面積計(jì)算的純收入不低于過去的平均水平。概括而言，對于農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)做到：“農(nóng)民無后顧之憂，集體純收入不減”?！笆Ｓ鄽w公”是指將土地自然增值減去安置補(bǔ)助費(fèi)的開支之后的剩余部分，收歸國有。具體地說，應(yīng)當(dāng)將其繳入國庫，作為中央政府的財(cái)政收入而不是地方政府的財(cái)政收入(地方政府若支付了土地開發(fā)成本，則予以返還是不言而喻的)，以便有效地遏止地方政府追求“以地生財(cái)”，造成諸多不良后果。“支援全國”是指這一增值額繳入國庫之后，應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)基金，專門用于全國農(nóng)村建設(shè)，從而使各個(gè)方面都更易于接受。
據(jù)福建省有關(guān)人員估算，目前該省出讓土地平均每畝收入約20萬元，“征地成本”平均每畝約10萬元。它直觀地表明，每畝的土地自然增值大約為10萬元。為了要做到“農(nóng)民無后顧之憂，集體純收入不減”，就要從這10萬元中抽出一定金額作為安置補(bǔ)助費(fèi)，如果假定為4萬元，則后應(yīng)當(dāng)“歸公”的為剩余的6萬元。
第七、實(shí)行“合理補(bǔ)償，剩余歸公，支援全國”的政策原則所具有的合理性
以“漲價(jià)歸公”基本理論為指導(dǎo)，按照“合理補(bǔ)償，剩余歸公，支援全國”的政策原則處理土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”中的分配問題，從下列幾個(gè)方面來看具有合理性：第一，“合理補(bǔ)償”是有理有據(jù)的，只要充分講清道理，便會為廣大農(nóng)民群眾所理解和接受;第二，“剩余歸公”可充分體現(xiàn)社會主義分配制度的公平合理性，并非“劫富濟(jì)貧”;第三、可使被征地的農(nóng)民和單位的收入與附近以及其他地區(qū)依然從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民和單位的收入，不致相差懸殊，以避免種種新的矛盾和不良影響;第四，“剩余歸公”的部分由中央政府掌握，可有效地避免地方政府追求“以地生財(cái)”而弊端叢生，從而有利于土地資源的持續(xù)、合理利用;第五，將“剩余歸公”的資金用于支援全國農(nóng)村建設(shè)，體現(xiàn)了“取之于農(nóng)，用之于農(nóng)”的精神，可有效地、切實(shí)地促進(jìn)全國農(nóng)民的共同富裕。
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為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法我國農(nóng)地征收的合理補(bǔ)償知識點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！
第一，對于“漲價(jià)歸農(nóng)”可能產(chǎn)生的效果的認(rèn)識
初，我國農(nóng)地征收的合理補(bǔ)償問題，是從考察農(nóng)民收入問題的視角提出的。當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民收入低、提高慢時(shí)，一些人士認(rèn)定其基本原因之一是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，甚至是對于農(nóng)民進(jìn)行了剝削。有人估算，“通過工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，(國家)從農(nóng)民那里拿走6000到8000億元，而改革后20多年中，通過農(nóng)地征用從農(nóng)民那里集中的資金超過2萬億元?！绷碛腥斯浪?，“25年的工業(yè)化城市化，國家和城市工商業(yè)從農(nóng)村集體土地低價(jià)格中轉(zhuǎn)移和積累了9萬多億資產(chǎn)?！边@些數(shù)字意味著，國家征地價(jià)格不當(dāng)對于農(nóng)民所造成的損害，大大高于工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差。
于是，一些人士認(rèn)為，農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地之后而實(shí)現(xiàn)的土地自然增值部分，應(yīng)當(dāng)完全歸農(nóng)民所有。這就是所概括的“漲價(jià)歸農(nóng)”的觀點(diǎn)。那么，實(shí)行“漲價(jià)歸農(nóng)”究竟是否會使全國農(nóng)民的收入普遍提高呢，究竟是否會普遍提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力呢?籠統(tǒng)地、平均地估算，如果把9萬億元平均分配給9億農(nóng)民，那么在25年中每人總共可得1萬元，平均每年400元，這一數(shù)字的確很可觀。然而，實(shí)際的情況如何呢?眾所周知，征地主要是用于擴(kuò)大城市、興建和擴(kuò)大開發(fā)區(qū)、開辟交通干線以及增擴(kuò)建機(jī)場、碼頭等等，而被征地的農(nóng)民也主要是分布在大中城市、各種開發(fā)區(qū)附近，以及交通線通過的地區(qū)等，而且僅僅占全體農(nóng)民的一小部分(有人估算，大約占全體農(nóng)民的三十分之一)。那么，無論是按照什么標(biāo)準(zhǔn)、什么辦法對失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，都與全國絕大多數(shù)農(nóng)民群眾的收入、生產(chǎn)、生活，并不發(fā)生任何關(guān)系。尤其是，它極少涉及到“老、少、邊、窮”地區(qū)的貧苦農(nóng)民。而且，這部分農(nóng)民既然已經(jīng)失地、離農(nóng)，又怎么會影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力呢?至于工農(nóng)產(chǎn)品剪刀差，卻是同每一個(gè)農(nóng)民都發(fā)生關(guān)系的。這樣看來，一些人士所認(rèn)定的征地價(jià)格低，影響到中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力和農(nóng)民生活提高的提法，完全是是以偏概全的，是無法說服人的。
第二，關(guān)于“土地開發(fā)權(quán)補(bǔ)償”論的本質(zhì)
“漲價(jià)歸農(nóng)”的基本理論觀點(diǎn)，是“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)補(bǔ)償”論?！皾q價(jià)歸農(nóng)”論的持有者，從“產(chǎn)權(quán)”的角度進(jìn)行論述，主張農(nóng)民應(yīng)當(dāng)擁有完整的的土地產(chǎn)權(quán)：除了一般地提到擁有農(nóng)地的占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)利之外，還應(yīng)當(dāng)擁有“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)”。這種提法意味著，農(nóng)地?zé)o論以何種方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地，原所有者都應(yīng)當(dāng)獲得“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)價(jià)格”即“非農(nóng)地價(jià)格”，只有這樣才能夠稱得上“農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)完整”。關(guān)于“漲價(jià)歸農(nóng)”的另一理論觀點(diǎn)是“農(nóng)地資源價(jià)值補(bǔ)償”論。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)地具有直接使用價(jià)值(如種植作物、修路建房等)、間接使用價(jià)值(如保持水土、調(diào)節(jié)氣候等)、選擇價(jià)值(即未來使用價(jià)值)、存在價(jià)值(即特定的自然資源的保留價(jià)值)等，并且認(rèn)為農(nóng)地所有者應(yīng)當(dāng)獲得反映土地“直接使用價(jià)值”和“選擇價(jià)值”的地價(jià)。其中的“選擇價(jià)值”的貨幣化就相當(dāng)于“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)價(jià)格”。
實(shí)際上，關(guān)于土地“自然增值”歸屬問題的論爭由來已久。主張農(nóng)民擁有“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)”“土地選擇價(jià)值”等等，無非是認(rèn)定農(nóng)民擁有取得全部土地自然增值收益權(quán)的另一種表達(dá)方式，這并不涉及到問題的實(shí)質(zhì)。問題的實(shí)質(zhì)在于，考察土地自然增值的歸屬問題，是否應(yīng)當(dāng)與其產(chǎn)生的根源相聯(lián)系。這是這一問題的關(guān)鍵所在。顯然，我們應(yīng)當(dāng)追根朔源，正本清源。
第三，農(nóng)地轉(zhuǎn)非中“漲價(jià)歸公”論的實(shí)質(zhì)
在“農(nóng)地轉(zhuǎn)非”之后，對于失地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行公平合理的補(bǔ)償(其中包括獲得部分“自然增值”)之后，實(shí)行“漲價(jià)歸公”——將土地的自然增值的大部分收歸國家所有，用于支援全國農(nóng)村建設(shè)。
眾所周知，農(nóng)地變?yōu)榉寝r(nóng)地，其價(jià)格立即成倍、成幾倍甚至成十幾倍地上漲。如果國家通過非農(nóng)地市場按市價(jià)收購農(nóng)地，或者完全按照非農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償農(nóng)地所有者，便意味著“漲價(jià)歸農(nóng)”;如果國家僅按農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償失地農(nóng)民，再加上安置性補(bǔ)償費(fèi)，仍然明顯低于非農(nóng)地市場價(jià)格，便意味著“漲價(jià)歸公”(不過，“漲價(jià)歸公”只是是一種籠統(tǒng)的、簡化的提法，其實(shí)質(zhì)是“漲價(jià)基本歸公”)?；蛘?，在城市土地市場中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、農(nóng)民出賣農(nóng)地，其價(jià)格隨行就市，但是，國家依法征收土地增值稅之類的稅收，使得由農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)地時(shí)而出現(xiàn)的土地增值的大部分回歸于社會，這也意味著“漲價(jià)歸公”。
這里說的“漲價(jià)歸公”是借用孫中山先生的“平均地權(quán)”思想中的一個(gè)概念，即土地所有者報(bào)價(jià)之后地價(jià)上漲時(shí)，國家通過土地增值稅將上漲部分收歸國有。孫中山指出：“土地價(jià)值之增加，咸受社會進(jìn)步之影響……應(yīng)歸社會公有，庶合于社會經(jīng)濟(jì)之真理?！薄暗貎r(jià)高漲，是由于社會改良和工商業(yè)進(jìn)步……這種進(jìn)步和改良的功勞，還是由眾人的力量經(jīng)營而來的，所以由這種改良和進(jìn)步之后，所漲高的地價(jià)，應(yīng)該歸之大眾，不應(yīng)該歸之私人所有?！边@種“漲價(jià)歸公”的思想，當(dāng)然也適用于土地征收。孫中山的“漲價(jià)歸公”思想淵源，早可追溯到英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家約·斯·穆勒(1806—1873)，他早就主張把土地自然增長的價(jià)值收歸公有，即凡不是由于土地改良而增加的價(jià)值一律歸公。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家亨利·喬治(1837—1869)對此有進(jìn)一步的闡述。他指出：“土地價(jià)值不表示生產(chǎn)的報(bào)酬……它在任何情況下都不是占有土地者個(gè)人創(chuàng)造的，而是由社會發(fā)展創(chuàng)造的。因此，社會可以把它全部拿過來?！?BR> 下面，在上述論述的基礎(chǔ)上，對于土地增值及其公平合理分配問題作進(jìn)一步的闡述。
土地增值即土地漲價(jià)，可區(qū)分為自力增值和外力增值。其中，自力增值是指，土地所有者或使用者自行對土地進(jìn)行投資、投勞，改善土地的物理、化學(xué)、生物、地質(zhì)性狀，改善或增加土地附屬物，從而使土地增值，其成果由土地所有者、使用者自享，這是毫無疑義的。
土地的外力增值即土地的自然增值是指，土地所有者、使用者以外的社會性投資對于該地產(chǎn)生的輻射作用而發(fā)生的土地增值。這種社會性投資主要形成基礎(chǔ)設(shè)施性的建設(shè)，如干線交通設(shè)施(如鐵路、公路、水運(yùn)、航空等)、能源設(shè)施(如火力、水力、原子能電站等)、通訊設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等等，以及大中小城市的綜合性建設(shè)項(xiàng)目等。凡此種種都是國家、地方各級政府、公私單位長期投資積累的成果。它們對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的作用，通常是極其微弱的。然而，它們對于非農(nóng)業(yè)部門，尤其是對于大中小城市中的各行各業(yè)以及其職工、居民等，卻是作用巨大的。從而，土地一旦由農(nóng)轉(zhuǎn)非之后，地上的工、商、交、文、教等等行業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、生活等等活動(dòng)，便會接受非農(nóng)性基礎(chǔ)設(shè)施的輻射作用，從而使其對于地價(jià)的作用突出地顯示出來，即土地農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的巨大自然增值——輻射性增值。
簡略而言，農(nóng)地轉(zhuǎn)非之后的土地自然增值，完全來源于整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么，體現(xiàn)這種增值的地價(jià)增長，從原則上來說便應(yīng)當(dāng)歸社會所有而不應(yīng)當(dāng)歸原農(nóng)地所有者所有，也不應(yīng)當(dāng)歸農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的土地使用者所有，否則皆有悖于社會公平。臺灣經(jīng)濟(jì)學(xué)家林英彥指出：“站在人民的立場來說，土地被征收，當(dāng)然是補(bǔ)償越多越受歡迎”，但是“目前之土地市價(jià)，除了土地所有人申報(bào)而應(yīng)歸其個(gè)人所有的地價(jià)以外，尚包含龐大的自然增值額，這是應(yīng)當(dāng)屬于社會全體的。所以，如果按照市價(jià)補(bǔ)償，那無異將自然增值部分也視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)來予補(bǔ)償，其不合理之情形至為明顯?！?BR> 如果從產(chǎn)權(quán)的角度進(jìn)行考察，那么，凡是來源于整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地自然增值，其產(chǎn)權(quán)也自然而然地應(yīng)當(dāng)歸屬于全社會。而且，來源于社會的土地增值回歸于社會，是理所當(dāng)然的，根本談不上對于農(nóng)民的“剝削”。如果在對于農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，由于標(biāo)準(zhǔn)未掌握好致使失地農(nóng)民獲益過低，那么，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便適時(shí)進(jìn)行調(diào)整就是了。
第四，“漲價(jià)歸公”與“地價(jià)成本決定論”
在主張“漲價(jià)歸農(nóng)”論的人士中，有人從另外一個(gè)角度對于“漲價(jià)歸公”進(jìn)行嚴(yán)厲指責(zé)：“不論‘地價(jià)增值歸公’多么振振有辭，其背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)卻是錯(cuò)誤的。這種經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，世間各種資源的市價(jià)是由其成本決定的?！边@是試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)性理論上來徹底否定“漲價(jià)歸公”論。有人說得更加尖銳：“漲價(jià)歸公”論是“閉門造車”，“對于經(jīng)濟(jì)學(xué)一竅不通”。
提出和附和否定“漲價(jià)歸公”的這些論點(diǎn)，其實(shí)是由于對土地輻射性增值這一提法的誤讀而產(chǎn)生的。實(shí)際上，新增非農(nóng)建設(shè)用地“輻射性增值”的實(shí)質(zhì)，并非是這些用地以外的各項(xiàng)建設(shè)成果如交通、工業(yè)、商業(yè)、文教、住宅等等的價(jià)值直接轉(zhuǎn)移到該地上面來，使其獲得增值，否則，豈非意味著上述各項(xiàng)建設(shè)成果的減值，或者是對其價(jià)值的重復(fù)計(jì)算?這些當(dāng)然都是不可思議的。其實(shí)，這種“輻射”的實(shí)質(zhì)是各種非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的功能，直接改善了新增非農(nóng)建設(shè)用地的“使用價(jià)值”，即交通、供電、貨源、客源等等方面的改善，使得用地戶獲得種種便利，從而對這些土地的需求量增加，而土地的固定性則決定了位置優(yōu)良的土地的有限性并造成其價(jià)格明顯上揚(yáng)。
從而，所謂“土地輻射性增值”，歸根到底并非價(jià)值量直接轉(zhuǎn)移性增值，而是由靠近已有各項(xiàng)建設(shè)成果的位置所決定的土地稀缺性增值。所有這些，都屬于級差地租與級差地價(jià)理論的范疇。反對者把地價(jià)的這種形成機(jī)制誤讀或歪曲為“成本決定”，顯然是不符合地租與地價(jià)基本原理的;而且在實(shí)質(zhì)上將其提升為“資源市價(jià)成本決定”論，用以根本否定輻射性級差地價(jià)，這顯然是不合乎經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯的。
不過，出現(xiàn)這種情況也并不奇怪。這是由于，在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中，對于級差地租的“變種”——“輻射性級差地租”的理論性研究，還是不夠深入的;而且已經(jīng)取得的研究成果的傳播，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
第五，在“漲價(jià)歸公”前提下對失地者的公平合理補(bǔ)償
國家征收農(nóng)地時(shí)，顯然應(yīng)當(dāng)對于失地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分別予以公平合理補(bǔ)償，而且要做到項(xiàng)目合理、標(biāo)準(zhǔn)合理。那么，在堅(jiān)持“漲價(jià)歸公”理論的大前提下，如何對于失地農(nóng)民進(jìn)行公平合理補(bǔ)償呢?這種補(bǔ)償可劃分為土地本身補(bǔ)償和安置性補(bǔ)償兩大項(xiàng)。土地估價(jià)理論方法
首先就土地本身補(bǔ)償而言。為了進(jìn)行土地補(bǔ)償，第一步要明確農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)分別擁有的產(chǎn)權(quán)份額。眾所周知，現(xiàn)階段我國農(nóng)村的土地集體所有制，本質(zhì)上是按份共有制，而且具體體現(xiàn)為現(xiàn)有農(nóng)村人口對于集體土地的“等額享有”制。那么，我們可以認(rèn)為，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)首先便屬于作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的主人的全體成員，而失地者所擁有的土地產(chǎn)權(quán)，就是其應(yīng)攤得的那一份。與此同時(shí)，作為土地共有制日常代表的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，因行使受托管理權(quán)而相應(yīng)地?fù)碛幸欢ū壤耐恋厮袡?quán)。不過，前者是基本的而后者則是從屬的。從而，當(dāng)農(nóng)民的承包地被國家征收時(shí)，國家所付出的土地本身的補(bǔ)償，便體現(xiàn)為按照農(nóng)民所擁有的那份承包地的價(jià)格所進(jìn)行的性補(bǔ)償，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從失地農(nóng)民所獲得的土地補(bǔ)償金中，分得相當(dāng)于農(nóng)民每年應(yīng)交的土地承包費(fèi)的資本化的部分，也是順理成章的。
那么，如何確定對土地本身的補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)才算是公平合理的呢?在不存在農(nóng)地市場、缺乏農(nóng)地市價(jià)的情況下，計(jì)算土地補(bǔ)償價(jià)格為簡便而準(zhǔn)確的辦法，莫過于純收入資本化法。其具體辦法是：從土地被征用前3年平均每畝年產(chǎn)值中減去生產(chǎn)費(fèi)用求得每畝年純收入，然后除以普通存款利率，其得數(shù)即為被征用土地的影子價(jià)格。被征用土地的農(nóng)戶，如果將這筆價(jià)款存入銀行，則每年所得到的利息便與每畝年純收入相等。當(dāng)然，也可將土地影子價(jià)格折合為若干年的畝產(chǎn)值，但是，事先規(guī)定補(bǔ)償額相當(dāng)于年產(chǎn)值的固定倍數(shù)，卻是難以切合實(shí)際從而是有失公平合理的;按照未來工程造價(jià)法測算農(nóng)地補(bǔ)償價(jià)格，至少是文不對題的。
其次就失地農(nóng)民的安置性補(bǔ)償而言。為什么會出現(xiàn)安置性補(bǔ)償這一項(xiàng)目呢?回答是，僅僅按照農(nóng)地影子價(jià)格而對失地農(nóng)民就土地本身進(jìn)行補(bǔ)償，必然不足以持久地保障失地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，從而必須以此種社會性的安置性補(bǔ)償為補(bǔ)充。由土地本身補(bǔ)償與安置性補(bǔ)償相加而形成的總補(bǔ)償費(fèi)，至少應(yīng)當(dāng)滿足這樣幾個(gè)項(xiàng)目的要求：安家費(fèi)(指原住宅被迫搬遷時(shí))、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)(指被迫脫離農(nóng)業(yè)另謀出路時(shí)所需要的培訓(xùn)費(fèi)、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料購置費(fèi)等等)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、學(xué)齡兒童教育保險(xiǎn)費(fèi)等等。簡言之，總補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)能夠使失地農(nóng)民在生產(chǎn)、生活、教育等方面，不僅保持原來的水平，而且更加有保障。只有做到這一點(diǎn)，才能夠稱得上是真正公平合理的。他們因國家征地而失去了衣食之源、生存之本，對國家做出了直接的重要貢獻(xiàn)，國家理應(yīng)使他們獲得充分的補(bǔ)償，在生產(chǎn)、生活上獲得基本保障而無后顧之憂。這屬于公平理論中的“奉獻(xiàn)與回報(bào)對等”原理。
此種安置性補(bǔ)償費(fèi)用的來源，如果從理論上來分析，便屬于農(nóng)地轉(zhuǎn)非之后的土地自然增值的扣除。其量的界限，應(yīng)當(dāng)以“保障失地農(nóng)民無后顧之憂”為準(zhǔn)。
如何對于失地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償?這應(yīng)區(qū)分兩種不同情況：一是對于發(fā)包給農(nóng)民進(jìn)行承包經(jīng)營的土地所進(jìn)行的補(bǔ)償，即每年應(yīng)收土地承包費(fèi)損失的補(bǔ)償額，已如前所述，不再重復(fù);二是對于集體經(jīng)濟(jì)組織直接經(jīng)營的少量土地(如機(jī)動(dòng)地等)所進(jìn)行的補(bǔ)償，這包括土地本身價(jià)值的補(bǔ)償和恢復(fù)生產(chǎn)的補(bǔ)償。對土地本身價(jià)值的補(bǔ)償已如前述，但不能忽略的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員的“等額享有”權(quán);對恢復(fù)生產(chǎn)的補(bǔ)償如何確定才算是合理的呢?從土地被征收到恢復(fù)原收入規(guī)模的生產(chǎn)的期間所發(fā)生的一切費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)。主要項(xiàng)目包括：因土地被征收而停產(chǎn)所造成的損失;將荒地培為熟地的耗費(fèi);變換新生產(chǎn)項(xiàng)目而新增的初始投資;等等。凡此種種，都需要經(jīng)過權(quán)威性的評估機(jī)構(gòu)予以科學(xué)評定。總之，對于失地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)單位而言，是否保障其每年獲得相當(dāng)于過去的純收入額，是衡量補(bǔ)償是否合理的基本標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)然，無論是對于農(nóng)民，還是對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，在測算農(nóng)地純收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除工農(nóng)產(chǎn)品“剪刀差”以及不合理的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的負(fù)面影響;充分考慮到農(nóng)地的旅游等方面的價(jià)值;等等，以便使農(nóng)地價(jià)格真正到位。
第六，落實(shí)“漲價(jià)歸公”論時(shí)應(yīng)采取的政策原則土地估價(jià)師考試網(wǎng)
寫到此，需要回頭來審視將“漲價(jià)歸公”的理論加以落實(shí)時(shí)所遵循的政策性原則?！皾q價(jià)歸公”這一基本理論性提法，只是對于土地自然增值歸屬的原則性的粗略概括。至于農(nóng)地“自然增值”分配的基本政策原則應(yīng)當(dāng)概括為“合理補(bǔ)償，剩余歸公，支援全國”，這不僅更為確切，而且也能夠在實(shí)際工作中予以具體落實(shí)。其中，“合理補(bǔ)償”即對于農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的合理補(bǔ)償。具體而言，對于全部失地的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)按農(nóng)地價(jià)格補(bǔ)償其承包地的價(jià)值，并發(fā)放安置補(bǔ)償費(fèi)及采取配套舉措，以便確保其在生產(chǎn)、生活上無任何后顧之憂;對于部分失地者，相應(yīng)酌減，但也應(yīng)確保其無任何后顧之憂。對集體經(jīng)濟(jì)土地所有權(quán)的低補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)保障其今后每年所獲得的按失地面積計(jì)算的純收入不低于過去的平均水平。概括而言，對于農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)做到：“農(nóng)民無后顧之憂，集體純收入不減”?！笆Ｓ鄽w公”是指將土地自然增值減去安置補(bǔ)助費(fèi)的開支之后的剩余部分，收歸國有。具體地說，應(yīng)當(dāng)將其繳入國庫，作為中央政府的財(cái)政收入而不是地方政府的財(cái)政收入(地方政府若支付了土地開發(fā)成本，則予以返還是不言而喻的)，以便有效地遏止地方政府追求“以地生財(cái)”，造成諸多不良后果。“支援全國”是指這一增值額繳入國庫之后，應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)基金，專門用于全國農(nóng)村建設(shè)，從而使各個(gè)方面都更易于接受。
據(jù)福建省有關(guān)人員估算，目前該省出讓土地平均每畝收入約20萬元，“征地成本”平均每畝約10萬元。它直觀地表明，每畝的土地自然增值大約為10萬元。為了要做到“農(nóng)民無后顧之憂，集體純收入不減”，就要從這10萬元中抽出一定金額作為安置補(bǔ)助費(fèi)，如果假定為4萬元，則后應(yīng)當(dāng)“歸公”的為剩余的6萬元。
第七、實(shí)行“合理補(bǔ)償，剩余歸公，支援全國”的政策原則所具有的合理性
以“漲價(jià)歸公”基本理論為指導(dǎo)，按照“合理補(bǔ)償，剩余歸公，支援全國”的政策原則處理土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”中的分配問題，從下列幾個(gè)方面來看具有合理性：第一，“合理補(bǔ)償”是有理有據(jù)的，只要充分講清道理，便會為廣大農(nóng)民群眾所理解和接受;第二，“剩余歸公”可充分體現(xiàn)社會主義分配制度的公平合理性，并非“劫富濟(jì)貧”;第三、可使被征地的農(nóng)民和單位的收入與附近以及其他地區(qū)依然從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民和單位的收入，不致相差懸殊，以避免種種新的矛盾和不良影響;第四，“剩余歸公”的部分由中央政府掌握，可有效地避免地方政府追求“以地生財(cái)”而弊端叢生，從而有利于土地資源的持續(xù)、合理利用;第五，將“剩余歸公”的資金用于支援全國農(nóng)村建設(shè)，體現(xiàn)了“取之于農(nóng)，用之于農(nóng)”的精神，可有效地、切實(shí)地促進(jìn)全國農(nóng)民的共同富裕。