5．收益風(fēng)險倍數(shù)法。收益風(fēng)險倍數(shù)法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價額為 V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a，同時以安全投資方式(購買國債)投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V＝a／r×[1－1／(1＋r)n]，P＝A×(1＋i)n－1／i×(1＋i)n。由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報額(純收益)要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a＝(1＋b)×A因V＝P，故有：(1＋i)n－1／i×(1＋i)n＝(1＋b)／r×[1－1／(1＋r)n]該公式就是收益風(fēng)險倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風(fēng)險倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險倍數(shù)，確定資本化率r。
◆安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法的具體運(yùn)用
1．關(guān)于安全利率的選用。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法計算公式：資本化率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，安全利率為一年期存款年利率或一年期國債年利率，為方便取用，一般在實(shí)際操作中以一年期存款年利率為安全利率。本人認(rèn)為在這樣一個公式中，安全利率實(shí)際是以投資回報率的基本參照物出現(xiàn)的，而風(fēng)險調(diào)整值，則是投資人要取得超出基本參照率一定數(shù)值而達(dá)到預(yù)期收益回報率的調(diào)整系數(shù)。可是我國現(xiàn)行的銀行年存款利率能作為投資人預(yù)期投資回報率的參照利率嗎?從2007年5月1S日起，我國銀行個人定期年存款利率為3．06％，之前則是2．52％，以這樣的一個利率值作為安全利率，本人認(rèn)為是不適當(dāng)?shù)?。我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)險大、收益大的特點(diǎn)，同時由于近年我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在時下飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，投資回報率遠(yuǎn)不止10％這樣一個水平了，年期存款利率離投資市場的期望差距太大，無法反應(yīng)市場真實(shí)需求，更沒有一個投資人會將年存款利率作為一個投資匯報率的基本參考，以完全失去了它作為參照利率的作用了。同時由于安全利率過低，我們在實(shí)際操作中為求取一個比較貼近現(xiàn)實(shí)的資本化率，我們必須相應(yīng)的提高風(fēng)險調(diào)整值，如果為達(dá)到一定的資本化率目標(biāo)，風(fēng)險調(diào)整值也就需要達(dá)到一定的高度，這樣就會含有太多估計人員的主觀因素，影響結(jié)果的客觀性。比照一下貸款利率，2007年5月18日起，年貸款利率為6．75％，之前是6．12％，以這樣一個利率水平來確定市場平均收益率就相對客觀的多。從投資的角度講，如果一個項(xiàng)目的預(yù)期投資回報率低于年貸款利率，那么這個項(xiàng)目就沒有了投資的意義了，相信也沒有人去選擇這樣一個項(xiàng)目。也就是說年貸款利率是投資者投資一個項(xiàng)目確定其投資回報率的最基本底線。因此我認(rèn)為在實(shí)際操作中，應(yīng)該把年期貸款率作為一個安全利率，而不應(yīng)該用年期存款利率。采用年期貸款率作為安全利率測算資本化率時也會有主觀因素的影響，但對于年存款利率來講，個人認(rèn)為應(yīng)該要更為客觀，也更能貼近市場。
但是由于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，各地的房地產(chǎn)行情有著很大的區(qū)別，采用年期貸款率作為安全利率也可能出現(xiàn)資本化率過高的情況，因此也可以采用存款利率和貸款利率的平均值作為資本化率，避免資本化率出現(xiàn)過低或過高的情況。
2．關(guān)于風(fēng)險調(diào)整值的確定。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法計算資本化率首先要確定好安全利率，然后再依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情確定一般性的平均風(fēng)險值(即風(fēng)險調(diào)整值)。但是風(fēng)險值也是一個根據(jù)市場的變化態(tài)而不斷變化的，各種不同類型的房地產(chǎn)風(fēng)險值也應(yīng)當(dāng)是不同的。僅商業(yè)性房地產(chǎn)就有很多種類，不同的區(qū)域、不同的等級下的風(fēng)險值都不應(yīng)該是同一標(biāo)準(zhǔn)，因此為更準(zhǔn)確的計算資本化率，還應(yīng)當(dāng)對某一類型房地產(chǎn)做進(jìn)一步細(xì)分，根據(jù)其個別因素，進(jìn)行個別風(fēng)險調(diào)整。這樣一來計算資本化率的公式可進(jìn)一步發(fā)展為：
資本化率率＝安全利率＋行業(yè)平均風(fēng)險值×個別風(fēng)險附加系數(shù)
個別風(fēng)險附加系數(shù)可以結(jié)合以下因素綜合確定：
(1)物業(yè)對經(jīng)營項(xiàng)目依賴性程度。比如對加油站依賴性很強(qiáng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的倉儲用作大賣場或一般市區(qū)的門面房屋，它的用途很多，依賴性系數(shù)是1％。(2)所處區(qū)域的商業(yè)化程度發(fā)展趨勢。有的物業(yè)在所處地段，考慮房地產(chǎn)在未來若干年中的純收益折現(xiàn)加起來，為未來若干年純收益的現(xiàn)值和。資本化率就是折現(xiàn)率。它有一定的預(yù)測性。在短期租賃情況下，我們可以對市場進(jìn)行預(yù)測，交通、房地產(chǎn)業(yè)影響力度、城市的公信化，人口流向、商業(yè)的腹地這些影響其價格的重要因素，都能夠在個別因素的附加值中得到體現(xiàn)。(3)經(jīng)營項(xiàng)目的壟斷性程度。現(xiàn)在我們國家的壟斷行業(yè)比如供水、供電還很多，此類房地產(chǎn)的價值存在著明顯的行業(yè)性。在決定這一項(xiàng)目的資本化率時，要有仔細(xì)考慮，確定其資本化率。(4)同類市場的競爭力度。 (5)經(jīng)營項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和消費(fèi)檔次。
當(dāng)然還有其他很多因素，需要估價人員根據(jù)個人經(jīng)驗(yàn)總結(jié)把握。
◆安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法的具體運(yùn)用
1．關(guān)于安全利率的選用。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法計算公式：資本化率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，安全利率為一年期存款年利率或一年期國債年利率，為方便取用，一般在實(shí)際操作中以一年期存款年利率為安全利率。本人認(rèn)為在這樣一個公式中，安全利率實(shí)際是以投資回報率的基本參照物出現(xiàn)的，而風(fēng)險調(diào)整值，則是投資人要取得超出基本參照率一定數(shù)值而達(dá)到預(yù)期收益回報率的調(diào)整系數(shù)。可是我國現(xiàn)行的銀行年存款利率能作為投資人預(yù)期投資回報率的參照利率嗎?從2007年5月1S日起，我國銀行個人定期年存款利率為3．06％，之前則是2．52％，以這樣的一個利率值作為安全利率，本人認(rèn)為是不適當(dāng)?shù)?。我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)險大、收益大的特點(diǎn)，同時由于近年我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在時下飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，投資回報率遠(yuǎn)不止10％這樣一個水平了，年期存款利率離投資市場的期望差距太大，無法反應(yīng)市場真實(shí)需求，更沒有一個投資人會將年存款利率作為一個投資匯報率的基本參考，以完全失去了它作為參照利率的作用了。同時由于安全利率過低，我們在實(shí)際操作中為求取一個比較貼近現(xiàn)實(shí)的資本化率，我們必須相應(yīng)的提高風(fēng)險調(diào)整值，如果為達(dá)到一定的資本化率目標(biāo)，風(fēng)險調(diào)整值也就需要達(dá)到一定的高度，這樣就會含有太多估計人員的主觀因素，影響結(jié)果的客觀性。比照一下貸款利率，2007年5月18日起，年貸款利率為6．75％，之前是6．12％，以這樣一個利率水平來確定市場平均收益率就相對客觀的多。從投資的角度講，如果一個項(xiàng)目的預(yù)期投資回報率低于年貸款利率，那么這個項(xiàng)目就沒有了投資的意義了，相信也沒有人去選擇這樣一個項(xiàng)目。也就是說年貸款利率是投資者投資一個項(xiàng)目確定其投資回報率的最基本底線。因此我認(rèn)為在實(shí)際操作中，應(yīng)該把年期貸款率作為一個安全利率，而不應(yīng)該用年期存款利率。采用年期貸款率作為安全利率測算資本化率時也會有主觀因素的影響，但對于年存款利率來講，個人認(rèn)為應(yīng)該要更為客觀，也更能貼近市場。
但是由于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，各地的房地產(chǎn)行情有著很大的區(qū)別，采用年期貸款率作為安全利率也可能出現(xiàn)資本化率過高的情況，因此也可以采用存款利率和貸款利率的平均值作為資本化率，避免資本化率出現(xiàn)過低或過高的情況。
2．關(guān)于風(fēng)險調(diào)整值的確定。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法計算資本化率首先要確定好安全利率，然后再依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情確定一般性的平均風(fēng)險值(即風(fēng)險調(diào)整值)。但是風(fēng)險值也是一個根據(jù)市場的變化態(tài)而不斷變化的，各種不同類型的房地產(chǎn)風(fēng)險值也應(yīng)當(dāng)是不同的。僅商業(yè)性房地產(chǎn)就有很多種類，不同的區(qū)域、不同的等級下的風(fēng)險值都不應(yīng)該是同一標(biāo)準(zhǔn)，因此為更準(zhǔn)確的計算資本化率，還應(yīng)當(dāng)對某一類型房地產(chǎn)做進(jìn)一步細(xì)分，根據(jù)其個別因素，進(jìn)行個別風(fēng)險調(diào)整。這樣一來計算資本化率的公式可進(jìn)一步發(fā)展為：
資本化率率＝安全利率＋行業(yè)平均風(fēng)險值×個別風(fēng)險附加系數(shù)
個別風(fēng)險附加系數(shù)可以結(jié)合以下因素綜合確定：
(1)物業(yè)對經(jīng)營項(xiàng)目依賴性程度。比如對加油站依賴性很強(qiáng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的倉儲用作大賣場或一般市區(qū)的門面房屋，它的用途很多，依賴性系數(shù)是1％。(2)所處區(qū)域的商業(yè)化程度發(fā)展趨勢。有的物業(yè)在所處地段，考慮房地產(chǎn)在未來若干年中的純收益折現(xiàn)加起來，為未來若干年純收益的現(xiàn)值和。資本化率就是折現(xiàn)率。它有一定的預(yù)測性。在短期租賃情況下，我們可以對市場進(jìn)行預(yù)測，交通、房地產(chǎn)業(yè)影響力度、城市的公信化，人口流向、商業(yè)的腹地這些影響其價格的重要因素，都能夠在個別因素的附加值中得到體現(xiàn)。(3)經(jīng)營項(xiàng)目的壟斷性程度。現(xiàn)在我們國家的壟斷行業(yè)比如供水、供電還很多，此類房地產(chǎn)的價值存在著明顯的行業(yè)性。在決定這一項(xiàng)目的資本化率時，要有仔細(xì)考慮，確定其資本化率。(4)同類市場的競爭力度。 (5)經(jīng)營項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和消費(fèi)檔次。
當(dāng)然還有其他很多因素，需要估價人員根據(jù)個人經(jīng)驗(yàn)總結(jié)把握。