第一部分 計(jì)算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì)算結(jié)果，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)，地價(jià)單價(jià)的單位為“元/平方米”、總價(jià)單位為“萬元”。
一、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán)，面積1000平米，同時(shí)在其上以2000元/平米造價(jià)建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價(jià)格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2%。請(qǐng)?jiān)u估該宗地在2004年9月的價(jià)格。
二、某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià)，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15萬元/畝;土地開發(fā)費(fèi)為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款?
項(xiàng)目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。
4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個(gè)地價(jià)評(píng)估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，根據(jù)條件綜合分析回答有關(guān)問題。
四、某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋貎?chǔ)備收購中心代表政府統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問題：2012土地估價(jià)師考試時(shí)間
1、市土地儲(chǔ)備收購中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時(shí)時(shí)，有人認(rèn)為只要對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;
2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲(chǔ)備收購中心需對(duì)其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國有劃撥土地進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡述評(píng)估思路;
3、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地儲(chǔ)備收購中心在收購宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問：如何確定補(bǔ)償價(jià)格?
4、根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù);
5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請(qǐng)問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點(diǎn);
6、市土地儲(chǔ)備收購中心為確定公開出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問：
(1) 該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估;
(2) 可以選用哪兩種方法進(jìn)行估價(jià)，為此應(yīng)收集哪些資料。
第三部分土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
五、共1題，40分。本題包括一個(gè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指出報(bào)告中的錯(cuò)誤。每指出一處錯(cuò)誤并能簡述原因的，得3分，得分40分，只指出錯(cuò)誤但沒有說明原因的不得分。
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部分 總 述
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱
公司位于××區(qū)××路××號(hào)用地地價(jià)評(píng)估
二、委托估價(jià)方(略)
三、受托估價(jià)方(略)
四、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為××公司位于××市××區(qū)××路××號(hào)營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價(jià)目的
本次評(píng)估是委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價(jià)格依據(jù)
六、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
(5)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》(1996)
(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評(píng)估委托書
(8)估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》
(9)受托估價(jià)方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。
七、價(jià)格定義
估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，在容積率為4.9，開發(fā)程度不場內(nèi)“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價(jià)期日的四十多年的土地價(jià)格。
八、估價(jià)期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估價(jià)日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為：
委估土地面積：595.58平方米
單位面積地價(jià);4485.25元/平方米
總地價(jià)：2671325元
大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟參佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1) 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價(jià)格，藶條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
(2) 本報(bào)告結(jié)果只為此次估價(jià)目的服務(wù)，如用作其他目的，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十二、土地估價(jià)師答名 (略)
十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (略)
二○○○年一月十日
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1. 土地位置狀況
估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路××號(hào)，土地證號(hào)為×國用(××)字第××號(hào)，土地面積為595.58平方米，東至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地號(hào)為××××。
2. 土地權(quán)利狀況
估價(jià)對(duì)象是××公司以劃撥公式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家?！痢凉緮M出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。
3建筑物和地上附著物狀況
估價(jià)對(duì)象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公。建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%。
二、地價(jià)影響因素分析
(一) 區(qū)域因素 (略)
(二) 個(gè)別因素(略)
第三部分 土地估價(jià)
一、估價(jià)原則
1、使用原則 (略)
2、貢獻(xiàn)原則 (略)
3、變動(dòng)原則 (略)
4、合法原則 (略)二、估價(jià)方法與估價(jià)過程
(一) 估價(jià)方法的選擇
估價(jià)人員通過現(xiàn)場查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，確定采用收益還原法、市場比較法評(píng)估待估宗地地價(jià)。
(二) 估價(jià)過程
1、收益還原法
(1)計(jì)算估價(jià)對(duì)象總樓價(jià)：
計(jì)算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]
其中：P為總樓價(jià)。
a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率
n為房地尚可使用年限
估價(jià)對(duì)象上上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物的重置單價(jià)為700元/平方米，殘值等于0。
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察和對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價(jià)對(duì)象地上建筑物于估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金：
應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實(shí)例：
根據(jù)收集的市場資料進(jìn)行篩選，選取以下三個(gè)房地出租實(shí)例，詳見《房地出租比較實(shí)例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正(略)
③客觀租金的計(jì)算及確定
比準(zhǔn)價(jià)格A=243.60元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格B=233.40元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格C=249.09元/平方米
取比準(zhǔn)價(jià)格A、比準(zhǔn)價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金，即：
客觀租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03元/平方米
(3)計(jì)算房地總收益：
年總收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元
(4)計(jì)算年總費(fèi)用
①管理費(fèi)：
根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費(fèi)為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費(fèi)=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元
②維修費(fèi)：
根據(jù)××市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租車經(jīng)營維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2%
即：
房屋出租經(jīng)營維修費(fèi)=房屋重置價(jià)×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元
③保險(xiǎn)費(fèi)：
根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額=房屋重置價(jià)×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失：
根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失=564317.15÷12÷2=23513.21元
年總費(fèi)用=①+②+③+④+⑤=118308.22元
(5)房地年純收益：2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間
房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費(fèi)用
=564317.15-118308.22=446008.93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計(jì)算總樓價(jià)：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價(jià)
總地價(jià)=總樓價(jià)-房屋現(xiàn)值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市場比較法
(1)選擇房地出售實(shí)例：
估價(jià)人員對(duì)收集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析后，選擇了一宗交易實(shí)例作為比較實(shí)例，基本情況見下表：
基本情況 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C
交易方式 買賣 買賣 買賣 買賣
交易時(shí)間 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月
交易價(jià)格(萬元) 310 260 275
交易情況 正常 正常 正常 正常
土地使用年期 40年 40年 40年 40年
土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
用地面積(㎡) 651.67 496 385 442
容積率 4.90 4.75 4.80 4.90
建筑面積(㎡) 2914.5 2356 1848 2187.9
重置單價(jià)(元/㎡) 680 580 600 580
成新率 75 80 75 70
(2)房屋占地地價(jià)計(jì)算
①房屋現(xiàn)值計(jì)算：
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新率
實(shí)例A房屋現(xiàn)值=580×2356×80%=1093184元
實(shí)例B房屋現(xiàn)值=600×1848×75%=831600元
實(shí)例C房屋現(xiàn)值=580×2187.90×70%=888287.40元
②實(shí)例地價(jià)計(jì)算：
據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費(fèi)為正常交易價(jià)的8.5%，則;
單位地價(jià)=(房屋交易所-房屋現(xiàn)值-賣方應(yīng)支付的稅費(fèi))/房屋用地面積
實(shí)例A單位面積地價(jià)=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496
=3514.75元/平方米
實(shí)例B單位面積地價(jià)=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385
=4019.22元/平方米
實(shí)例C單位面積地價(jià)=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442
=3683.17元/平方米
③比較因素條件指數(shù)：
分別將估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各比較因素對(duì)比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)見下表：
比較因素 估價(jià)對(duì)象 比較實(shí)例A 比較實(shí)例B 比較實(shí)例C
地價(jià)指數(shù) 110 105 100 108
商業(yè)繁華程度 100 94 100 96
交通條件 100 97 100 101
臨街寬度 100 98 96 95
臨街深度 100 103 108 100
④因素修正系數(shù)：
根據(jù)已得到的各比較因素條件指數(shù)，計(jì)算各比較因素的地價(jià)修正系數(shù)如下表：
比較因素 比較實(shí)例A 比例實(shí)例B 比例實(shí)例C
交易期日修正 110/105 110/100 110/108
商業(yè)繁華程度 100/94 100/100 100/96
交通條件 100/97 100/100 100/101
臨街寬度 100/98 100/96 100/95
臨街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
將交易實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代入計(jì)算公式，則：
比準(zhǔn)價(jià)格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通過對(duì)上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定土地單位面積地價(jià)為4264.22元/平方米。
三、地價(jià)的確定
估價(jià)人員簽于估價(jià)對(duì)角特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平
均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，即：
單位面積地價(jià)=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
樓面地價(jià)=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
總地價(jià)=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附錄
1. 估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》
2. 估價(jià)對(duì)象宗地圖
3. 估價(jià)機(jī)構(gòu)〈土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書〉
4. 土地估價(jià)師資格證書
5. 估價(jià)對(duì)象照片2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間
6. 委托估價(jià)協(xié)議書
參考答案：
第一題：
1、解題方法
該宗土地與房屋有出租受益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。
2、房地出租總收益計(jì)算
房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)
3、計(jì)算出租總費(fèi)用
(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)
(2) 年管理費(fèi)=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)
(3) 年維修費(fèi)=2500×800×2%=40000(元)
(4) 年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×800×0.2%=4000(元)
(5) 年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)
(6) 年總費(fèi)用=年稅金+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年折舊費(fèi)=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)
4、計(jì)算房屋年純收益
房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限)=(2500×800-50000×4)×5%=?(元)
5、計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-房屋年純收益=?(元)
6、計(jì)算2002年9月土地價(jià)格
(1)土地總價(jià)= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=?(元)
r=4%， n=36
(2)單位地價(jià)=土地總價(jià)/1000=?(元/平方米) 第二題：
1、方法選擇
根據(jù)題意，應(yīng)采用成本逼近法
2、基本公式
出讓土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤+土地增值收益)/可出讓土地面積比率×年期修正系數(shù)
3、計(jì)算步驟
(1)計(jì)算土地取得費(fèi)：15×15=225(元/平方米)
(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用：10×15=150(元/平方米)
(3)計(jì)算利息：土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
利息=土地取得費(fèi)利息+土地開發(fā)費(fèi)利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1] +150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)
(4)計(jì)算利潤：
利潤=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×投資回報(bào)率=(225+150)×20%=75(元/平方米)
(5)計(jì)算土地增值收益：
土地增值收益=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤)×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)
(6)計(jì)算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)
無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤+土地增值收益=?(元/平方米)
(7)計(jì)算無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)
無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/可出讓土地面積比率=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/(5-1)=?(元/平方米)
(8)進(jìn)行年期修正，計(jì)算50年期可出讓土地平均單位地價(jià)
50年期可出讓土地平均單位地價(jià)=無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)×年期修正系數(shù)=無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米)
第三題：
(一)解題思路
1、 運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格;
2、 運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格;
3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。
(二)本題應(yīng)用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊
年折舊=建安造價(jià)/按土地剩余使用權(quán)年限計(jì)算的折舊期
采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式(略)
2、剩余法涉及的主要公式：
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例
(三)計(jì)算步驟
1、應(yīng)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價(jià)
(1)計(jì)算年出租總收入
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000(平方米)
商鋪建筑面積=5000(平方米)
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)
商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)
寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元)
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864(萬元)
(2)計(jì)算年房地費(fèi)用
年管理費(fèi)=年租金×10%=3864×10%=386.4(萬元)
年維修費(fèi)=年租金×8%=3864×8%=309.1(萬元)
年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×千分之二=3000×30000×0.002=18(萬元)
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7(萬元)
年折舊=建安造價(jià)/46=195.7(萬元)
年房地費(fèi)用合計(jì)=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(萬元)
(3)計(jì)算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用=2491.1(萬元)
(4)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)
假設(shè)P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，根據(jù)有限年收益法的計(jì)算公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(萬元) 2、應(yīng)用剩余法計(jì)算地價(jià)
(1)計(jì)算總建筑成本
項(xiàng)目總建筑成本=項(xiàng)目建筑面積×建安綜合造價(jià)=9000(萬元)
(2)計(jì)算利息
假設(shè)地價(jià)為V，利息為：
V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(萬元)
(3)計(jì)算利潤
利潤=建安造價(jià)×30%=9000×30%=2700(萬元)
(4)計(jì)算地價(jià)
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤
V=30235.5-9000-?-2700=---(萬元)
進(jìn)行年期修正：
V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(萬元)
3、計(jì)算可抵押貸款額
可抵押貸款額=地價(jià)×70%= V’ ×70%(萬元)
第四題：
1、答題要點(diǎn)
該說法不正確,其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償.因?yàn)?
(1) 由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權(quán).
(2) 由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償.
2、 答題要點(diǎn)
(1) 劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格因?yàn)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額.
(2) 劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估.
3、 答題要點(diǎn)
對(duì)宗地c應(yīng)按原來出讓用途及其年限下的市場價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償.
(1) 土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè).
土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。
(2) 可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法.
4、 答題要點(diǎn)
對(duì)于宗地D應(yīng)政府無償收回,因?yàn)?
根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的如2年未動(dòng)工開發(fā)的,可無償收回。
5、 答題要點(diǎn)
作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營性用地,根據(jù)國土資源部2002年11第號(hào)令的規(guī)定,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。
各出讓方式的基本特征如下：
招標(biāo):由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書,根據(jù)標(biāo)書所示非得設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者,投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。
拍賣出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制,然后在固定的場所集中競買,出價(jià)高者成交。
掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截至?xí)r的價(jià)格即為成交。
6、 答題要點(diǎn)
(1) 估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后,應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估:
A . 確定估價(jià)的基本事項(xiàng),包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、價(jià)格類型、估價(jià)日期等;
B . 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃,確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等;
C . 資料收集與實(shí)地勘察,主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等;
D. 相關(guān)資料分析,對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析;
E . 按照一定的原則,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法,試算宗地價(jià)格;
F . 試算價(jià)格調(diào)整,確定最后估價(jià)結(jié)果;
G . 撰寫土地估價(jià)報(bào)告書;
H . 將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方.(2) 由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種.
收集的資料包括:
1)收益還原法應(yīng)收集以下資料:2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間
A . 開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;
B . 房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等;
C . 房屋重置成本;
D . 土地還原率、房屋還原率等參數(shù);
E . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等.
2)市場比較法應(yīng)收集以下資料:土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
A . 三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例;
B . 土地還原率等參數(shù);
C . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等.
3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：
A . 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系;
B . 待估宗地所在土地級(jí)別;
C . 土地還原率等參數(shù);2012土地估價(jià)師考試時(shí)間
D . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等.
4)剩余法應(yīng)收集以下資料：
A.開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場售價(jià);
B.開發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用;
C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);
D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等.
第五題：
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下:
第一部分 總述
1. 估價(jià)依據(jù)中,缺少根據(jù)對(duì)象土地證書或權(quán)屬證明.
2. 估價(jià)依據(jù)中,“ⅹⅹ省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng),未說明與本次評(píng)估有關(guān)的法律,法規(guī)是哪些.
3. 估價(jià)定義中,未說明是什么權(quán)利的土地價(jià)格.
4. 估價(jià)結(jié)果中,缺少樓面地價(jià).
5. 缺少<估價(jià)結(jié)果一覽表>.
6. 需要特殊說明的事項(xiàng)中,缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來源、估價(jià)結(jié)果有效的條件等事項(xiàng)的說明.
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
7. 土地位置狀況中,缺少團(tuán)代會(huì)用途、土地級(jí)別的描述.
8. 土地權(quán)利狀況中,缺少他項(xiàng)權(quán)利狀況的描述.
9. 建筑物狀況描述不詳.土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
10. 地價(jià)影響因素分析中,缺少一般因素的描述.
第三部分 土地估價(jià)
11. 估價(jià)原則中,缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等.
12. 未說明估價(jià)方法選擇的依據(jù).
13. 收益還原法中,租金與價(jià)格概念混淆,”比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為”比準(zhǔn)租金”.
14. 未說明客觀租金計(jì)算方法的選擇依據(jù).
15. 折舊中耐用年限不能折舊用房屋用年限60年,應(yīng)為已使用年限.
16. 存在總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目.
17. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù).
18. 總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年.
19. 收益還原法估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià).
20. 市場比較法的基本情況表中,估價(jià)對(duì)象的用地面積、重值單價(jià)與報(bào)告前面的敘述不符.
21. 市場比較法中,缺少比較因素選擇的程序.
22. 比較因素中還含有容積率等的修正.
23. 未說明單價(jià)指數(shù)的來源依據(jù).
24. 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)列C的交易時(shí)間相同,但確定的地價(jià)指數(shù)不一致.
25. 未說明由3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因.2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間
26. 地價(jià)的確定中,描述是采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù),實(shí)際計(jì)算則采用的是加權(quán)平均數(shù).
27. 地價(jià)的確定中,評(píng)估結(jié)果無大寫.
第四部分 附錄
28. 缺少估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)證.
29. 缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖.
30. 缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照.
31.報(bào)告的文字描述不夠規(guī)范,如:”可比實(shí)列:”房屋占地地價(jià)”等不規(guī)范提法;以及將估價(jià)對(duì)象的許多基本情況不在”估價(jià)對(duì)象,是”中介紹,而收益還原法中作較多的描述.
一、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán)，面積1000平米，同時(shí)在其上以2000元/平米造價(jià)建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價(jià)格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費(fèi)為同類租金的5%，年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)分別為重置價(jià)格的2%和0.2%。請(qǐng)?jiān)u估該宗地在2004年9月的價(jià)格。
二、某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評(píng)估出讓土地的底價(jià)，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費(fèi)為15萬元/畝;土地開發(fā)費(fèi)為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報(bào)率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請(qǐng)?jiān)u估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款?
項(xiàng)目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。
4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個(gè)地價(jià)評(píng)估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，根據(jù)條件綜合分析回答有關(guān)問題。
四、某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋貎?chǔ)備收購中心代表政府統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問題：2012土地估價(jià)師考試時(shí)間
1、市土地儲(chǔ)備收購中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時(shí)時(shí)，有人認(rèn)為只要對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;
2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲(chǔ)備收購中心需對(duì)其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國有劃撥土地進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡述評(píng)估思路;
3、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地儲(chǔ)備收購中心在收購宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問：如何確定補(bǔ)償價(jià)格?
4、根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù);
5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請(qǐng)問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點(diǎn);
6、市土地儲(chǔ)備收購中心為確定公開出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問：
(1) 該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估;
(2) 可以選用哪兩種方法進(jìn)行估價(jià)，為此應(yīng)收集哪些資料。
第三部分土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
五、共1題，40分。本題包括一個(gè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指出報(bào)告中的錯(cuò)誤。每指出一處錯(cuò)誤并能簡述原因的，得3分，得分40分，只指出錯(cuò)誤但沒有說明原因的不得分。
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部分 總 述
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱
公司位于××區(qū)××路××號(hào)用地地價(jià)評(píng)估
二、委托估價(jià)方(略)
三、受托估價(jià)方(略)
四、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為××公司位于××市××區(qū)××路××號(hào)營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價(jià)目的
本次評(píng)估是委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價(jià)格依據(jù)
六、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
(5)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》(1996)
(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評(píng)估委托書
(8)估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》
(9)受托估價(jià)方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。
七、價(jià)格定義
估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，在容積率為4.9，開發(fā)程度不場內(nèi)“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價(jià)期日的四十多年的土地價(jià)格。
八、估價(jià)期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估價(jià)日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為：
委估土地面積：595.58平方米
單位面積地價(jià);4485.25元/平方米
總地價(jià)：2671325元
大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟參佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1) 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價(jià)格，藶條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
(2) 本報(bào)告結(jié)果只為此次估價(jià)目的服務(wù)，如用作其他目的，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十二、土地估價(jià)師答名 (略)
十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (略)
二○○○年一月十日
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1. 土地位置狀況
估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路××號(hào)，土地證號(hào)為×國用(××)字第××號(hào)，土地面積為595.58平方米，東至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地號(hào)為××××。
2. 土地權(quán)利狀況
估價(jià)對(duì)象是××公司以劃撥公式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家?！痢凉緮M出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。
3建筑物和地上附著物狀況
估價(jià)對(duì)象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公。建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%。
二、地價(jià)影響因素分析
(一) 區(qū)域因素 (略)
(二) 個(gè)別因素(略)
第三部分 土地估價(jià)
一、估價(jià)原則
1、使用原則 (略)
2、貢獻(xiàn)原則 (略)
3、變動(dòng)原則 (略)
4、合法原則 (略)二、估價(jià)方法與估價(jià)過程
(一) 估價(jià)方法的選擇
估價(jià)人員通過現(xiàn)場查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，確定采用收益還原法、市場比較法評(píng)估待估宗地地價(jià)。
(二) 估價(jià)過程
1、收益還原法
(1)計(jì)算估價(jià)對(duì)象總樓價(jià)：
計(jì)算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]
其中：P為總樓價(jià)。
a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率
n為房地尚可使用年限
估價(jià)對(duì)象上上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物的重置單價(jià)為700元/平方米，殘值等于0。
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察和對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價(jià)對(duì)象地上建筑物于估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金：
應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實(shí)例：
根據(jù)收集的市場資料進(jìn)行篩選，選取以下三個(gè)房地出租實(shí)例，詳見《房地出租比較實(shí)例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正(略)
③客觀租金的計(jì)算及確定
比準(zhǔn)價(jià)格A=243.60元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格B=233.40元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格C=249.09元/平方米
取比準(zhǔn)價(jià)格A、比準(zhǔn)價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金，即：
客觀租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03元/平方米
(3)計(jì)算房地總收益：
年總收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元
(4)計(jì)算年總費(fèi)用
①管理費(fèi)：
根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費(fèi)為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費(fèi)=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元
②維修費(fèi)：
根據(jù)××市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租車經(jīng)營維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2%
即：
房屋出租經(jīng)營維修費(fèi)=房屋重置價(jià)×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元
③保險(xiǎn)費(fèi)：
根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額=房屋重置價(jià)×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失：
根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失=564317.15÷12÷2=23513.21元
年總費(fèi)用=①+②+③+④+⑤=118308.22元
(5)房地年純收益：2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間
房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費(fèi)用
=564317.15-118308.22=446008.93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計(jì)算總樓價(jià)：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價(jià)
總地價(jià)=總樓價(jià)-房屋現(xiàn)值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市場比較法
(1)選擇房地出售實(shí)例：
估價(jià)人員對(duì)收集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析后，選擇了一宗交易實(shí)例作為比較實(shí)例，基本情況見下表：
基本情況 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C
交易方式 買賣 買賣 買賣 買賣
交易時(shí)間 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月
交易價(jià)格(萬元) 310 260 275
交易情況 正常 正常 正常 正常
土地使用年期 40年 40年 40年 40年
土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)
用地面積(㎡) 651.67 496 385 442
容積率 4.90 4.75 4.80 4.90
建筑面積(㎡) 2914.5 2356 1848 2187.9
重置單價(jià)(元/㎡) 680 580 600 580
成新率 75 80 75 70
(2)房屋占地地價(jià)計(jì)算
①房屋現(xiàn)值計(jì)算：
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新率
實(shí)例A房屋現(xiàn)值=580×2356×80%=1093184元
實(shí)例B房屋現(xiàn)值=600×1848×75%=831600元
實(shí)例C房屋現(xiàn)值=580×2187.90×70%=888287.40元
②實(shí)例地價(jià)計(jì)算：
據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費(fèi)為正常交易價(jià)的8.5%，則;
單位地價(jià)=(房屋交易所-房屋現(xiàn)值-賣方應(yīng)支付的稅費(fèi))/房屋用地面積
實(shí)例A單位面積地價(jià)=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496
=3514.75元/平方米
實(shí)例B單位面積地價(jià)=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385
=4019.22元/平方米
實(shí)例C單位面積地價(jià)=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442
=3683.17元/平方米
③比較因素條件指數(shù)：
分別將估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各比較因素對(duì)比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)見下表：
比較因素 估價(jià)對(duì)象 比較實(shí)例A 比較實(shí)例B 比較實(shí)例C
地價(jià)指數(shù) 110 105 100 108
商業(yè)繁華程度 100 94 100 96
交通條件 100 97 100 101
臨街寬度 100 98 96 95
臨街深度 100 103 108 100
④因素修正系數(shù)：
根據(jù)已得到的各比較因素條件指數(shù)，計(jì)算各比較因素的地價(jià)修正系數(shù)如下表：
比較因素 比較實(shí)例A 比例實(shí)例B 比例實(shí)例C
交易期日修正 110/105 110/100 110/108
商業(yè)繁華程度 100/94 100/100 100/96
交通條件 100/97 100/100 100/101
臨街寬度 100/98 100/96 100/95
臨街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
將交易實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代入計(jì)算公式，則：
比準(zhǔn)價(jià)格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
=4000.69元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108
=4264.22元/平方米
比準(zhǔn)價(jià)格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
=4072.63元/平方米
通過對(duì)上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定土地單位面積地價(jià)為4264.22元/平方米。
三、地價(jià)的確定
估價(jià)人員簽于估價(jià)對(duì)角特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平
均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，即：
單位面積地價(jià)=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
樓面地價(jià)=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
總地價(jià)=4485.25×595.58=2671325元(取整)
第四部分 附錄
1. 估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》
2. 估價(jià)對(duì)象宗地圖
3. 估價(jià)機(jī)構(gòu)〈土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書〉
4. 土地估價(jià)師資格證書
5. 估價(jià)對(duì)象照片2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間
6. 委托估價(jià)協(xié)議書
參考答案：
第一題：
1、解題方法
該宗土地與房屋有出租受益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。
2、房地出租總收益計(jì)算
房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)
3、計(jì)算出租總費(fèi)用
(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)
(2) 年管理費(fèi)=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)
(3) 年維修費(fèi)=2500×800×2%=40000(元)
(4) 年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×800×0.2%=4000(元)
(5) 年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)
(6) 年總費(fèi)用=年稅金+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年折舊費(fèi)=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)
4、計(jì)算房屋年純收益
房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限)=(2500×800-50000×4)×5%=?(元)
5、計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-房屋年純收益=?(元)
6、計(jì)算2002年9月土地價(jià)格
(1)土地總價(jià)= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=?(元)
r=4%， n=36
(2)單位地價(jià)=土地總價(jià)/1000=?(元/平方米) 第二題：
1、方法選擇
根據(jù)題意，應(yīng)采用成本逼近法
2、基本公式
出讓土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤+土地增值收益)/可出讓土地面積比率×年期修正系數(shù)
3、計(jì)算步驟
(1)計(jì)算土地取得費(fèi)：15×15=225(元/平方米)
(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用：10×15=150(元/平方米)
(3)計(jì)算利息：土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
利息=土地取得費(fèi)利息+土地開發(fā)費(fèi)利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1] +150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)
(4)計(jì)算利潤：
利潤=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×投資回報(bào)率=(225+150)×20%=75(元/平方米)
(5)計(jì)算土地增值收益：
土地增值收益=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤)×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)
(6)計(jì)算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)
無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤+土地增值收益=?(元/平方米)
(7)計(jì)算無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)
無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/可出讓土地面積比率=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/(5-1)=?(元/平方米)
(8)進(jìn)行年期修正，計(jì)算50年期可出讓土地平均單位地價(jià)
50年期可出讓土地平均單位地價(jià)=無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)×年期修正系數(shù)=無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米)
第三題：
(一)解題思路
1、 運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格;
2、 運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格;
3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。
(二)本題應(yīng)用的主要公式
1、收益還原法涉及的主要公式：
年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用
年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入
年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊
年折舊=建安造價(jià)/按土地剩余使用權(quán)年限計(jì)算的折舊期
采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式(略)
2、剩余法涉及的主要公式：
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤
3、可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：
可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例
(三)計(jì)算步驟
1、應(yīng)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價(jià)
(1)計(jì)算年出租總收入
房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000(平方米)
商鋪建筑面積=5000(平方米)
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)
商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)
寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元)
年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864(萬元)
(2)計(jì)算年房地費(fèi)用
年管理費(fèi)=年租金×10%=3864×10%=386.4(萬元)
年維修費(fèi)=年租金×8%=3864×8%=309.1(萬元)
年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×千分之二=3000×30000×0.002=18(萬元)
年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7(萬元)
年折舊=建安造價(jià)/46=195.7(萬元)
年房地費(fèi)用合計(jì)=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(萬元)
(3)計(jì)算年房地純收益
年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用=2491.1(萬元)
(4)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)
假設(shè)P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，根據(jù)有限年收益法的計(jì)算公式：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(萬元) 2、應(yīng)用剩余法計(jì)算地價(jià)
(1)計(jì)算總建筑成本
項(xiàng)目總建筑成本=項(xiàng)目建筑面積×建安綜合造價(jià)=9000(萬元)
(2)計(jì)算利息
假設(shè)地價(jià)為V，利息為：
V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(萬元)
(3)計(jì)算利潤
利潤=建安造價(jià)×30%=9000×30%=2700(萬元)
(4)計(jì)算地價(jià)
地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤
V=30235.5-9000-?-2700=---(萬元)
進(jìn)行年期修正：
V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(萬元)
3、計(jì)算可抵押貸款額
可抵押貸款額=地價(jià)×70%= V’ ×70%(萬元)
第四題：
1、答題要點(diǎn)
該說法不正確,其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償.因?yàn)?
(1) 由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權(quán).
(2) 由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償.
2、 答題要點(diǎn)
(1) 劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格因?yàn)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額.
(2) 劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估.
3、 答題要點(diǎn)
對(duì)宗地c應(yīng)按原來出讓用途及其年限下的市場價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償.
(1) 土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè).
土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。
(2) 可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法.
4、 答題要點(diǎn)
對(duì)于宗地D應(yīng)政府無償收回,因?yàn)?
根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的如2年未動(dòng)工開發(fā)的,可無償收回。
5、 答題要點(diǎn)
作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營性用地,根據(jù)國土資源部2002年11第號(hào)令的規(guī)定,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。
各出讓方式的基本特征如下：
招標(biāo):由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書,根據(jù)標(biāo)書所示非得設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者,投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。
拍賣出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制,然后在固定的場所集中競買,出價(jià)高者成交。
掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截至?xí)r的價(jià)格即為成交。
6、 答題要點(diǎn)
(1) 估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后,應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估:
A . 確定估價(jià)的基本事項(xiàng),包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、價(jià)格類型、估價(jià)日期等;
B . 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃,確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等;
C . 資料收集與實(shí)地勘察,主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等;
D. 相關(guān)資料分析,對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析;
E . 按照一定的原則,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法,試算宗地價(jià)格;
F . 試算價(jià)格調(diào)整,確定最后估價(jià)結(jié)果;
G . 撰寫土地估價(jià)報(bào)告書;
H . 將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方.(2) 由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種.
收集的資料包括:
1)收益還原法應(yīng)收集以下資料:2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間
A . 開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;
B . 房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等;
C . 房屋重置成本;
D . 土地還原率、房屋還原率等參數(shù);
E . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等.
2)市場比較法應(yīng)收集以下資料:土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
A . 三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例;
B . 土地還原率等參數(shù);
C . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等.
3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：
A . 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系;
B . 待估宗地所在土地級(jí)別;
C . 土地還原率等參數(shù);2012土地估價(jià)師考試時(shí)間
D . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等.
4)剩余法應(yīng)收集以下資料：
A.開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場售價(jià);
B.開發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用;
C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);
D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等.
第五題：
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下:
第一部分 總述
1. 估價(jià)依據(jù)中,缺少根據(jù)對(duì)象土地證書或權(quán)屬證明.
2. 估價(jià)依據(jù)中,“ⅹⅹ省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng),未說明與本次評(píng)估有關(guān)的法律,法規(guī)是哪些.
3. 估價(jià)定義中,未說明是什么權(quán)利的土地價(jià)格.
4. 估價(jià)結(jié)果中,缺少樓面地價(jià).
5. 缺少<估價(jià)結(jié)果一覽表>.
6. 需要特殊說明的事項(xiàng)中,缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來源、估價(jià)結(jié)果有效的條件等事項(xiàng)的說明.
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
7. 土地位置狀況中,缺少團(tuán)代會(huì)用途、土地級(jí)別的描述.
8. 土地權(quán)利狀況中,缺少他項(xiàng)權(quán)利狀況的描述.
9. 建筑物狀況描述不詳.土地估價(jià)師考試報(bào)名條件
10. 地價(jià)影響因素分析中,缺少一般因素的描述.
第三部分 土地估價(jià)
11. 估價(jià)原則中,缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等.
12. 未說明估價(jià)方法選擇的依據(jù).
13. 收益還原法中,租金與價(jià)格概念混淆,”比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為”比準(zhǔn)租金”.
14. 未說明客觀租金計(jì)算方法的選擇依據(jù).
15. 折舊中耐用年限不能折舊用房屋用年限60年,應(yīng)為已使用年限.
16. 存在總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目.
17. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù).
18. 總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年.
19. 收益還原法估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià).
20. 市場比較法的基本情況表中,估價(jià)對(duì)象的用地面積、重值單價(jià)與報(bào)告前面的敘述不符.
21. 市場比較法中,缺少比較因素選擇的程序.
22. 比較因素中還含有容積率等的修正.
23. 未說明單價(jià)指數(shù)的來源依據(jù).
24. 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)列C的交易時(shí)間相同,但確定的地價(jià)指數(shù)不一致.
25. 未說明由3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因.2012土地估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間
26. 地價(jià)的確定中,描述是采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù),實(shí)際計(jì)算則采用的是加權(quán)平均數(shù).
27. 地價(jià)的確定中,評(píng)估結(jié)果無大寫.
第四部分 附錄
28. 缺少估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)證.
29. 缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖.
30. 缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照.
31.報(bào)告的文字描述不夠規(guī)范,如:”可比實(shí)列:”房屋占地地價(jià)”等不規(guī)范提法;以及將估價(jià)對(duì)象的許多基本情況不在”估價(jià)對(duì)象,是”中介紹,而收益還原法中作較多的描述.