談物業(yè)管理發(fā)展新思路
內(nèi)容摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進(jìn)，與中國實際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；維修基金；自營模式；規(guī)模經(jīng)營
物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀(jì)的英國。伴隨工業(yè)革命逐漸興起。發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程。因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟(jì)理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實際。就必須從各方面對其進(jìn)行調(diào)整。開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實踐操作中。認(rèn)為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試：
一、物業(yè)維修基金的運作模式的改進(jìn)
維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心。在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取。多層住宅2O%.高層住宅3O%.然后再由業(yè)主按照房改成本價房價的2%交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O%.就要啟動續(xù)籌機制。盡管如此。在實際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：（1）物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：（2）業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果。公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴(yán)重。我們認(rèn)為應(yīng)從以下方面改進(jìn)。
1、明確基金使用程序：由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用。確定要維修的工程。報業(yè)主大會同意后。通過信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準(zhǔn)，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預(yù)支30%，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取后留有5%的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立之前。維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預(yù)算報告，政府相關(guān)部門受理。并指定專業(yè)鑒定機構(gòu)進(jìn)行評估，終由市國土房管局批準(zhǔn)到專戶銀行支取費用。
2、建立基金審查制度：每個財政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財政、審計部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進(jìn)行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序。核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時。所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下。利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€業(yè)主的名下。除了維修工程外。其他任何的形式都不能提取專項維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號文件。閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債。但是有金額的限制。不能把所用的專項維修資金都用來買國債。同時專項維修資金不能用于風(fēng)險較大的投資。如股票等。終審查結(jié)束后。將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布。使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚。資金使用透明化。
3、建立續(xù)籌資金的籌集制度：對于續(xù)籌資金。應(yīng)明確各戶繳納比例。通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收取。也可直接存入維修基金專門賬戶。以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳。應(yīng)建立滯納金制度。每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實經(jīng)濟(jì)困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)。延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施。如停止物業(yè)管理服務(wù)等。
二。創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式
目前。絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式。即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理。提高專業(yè)化程度。但也存在管理費用較高。很多中低收入居民承受不起的問題。是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾。應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制。引入我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理。實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)（即居民的住房）。由業(yè)主自己負(fù)責(zé)：另一部分是公產(chǎn)。包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會。全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)。沒有任何報酬。委員一般任期一年。每月開會。討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干。專職人員只有兩位。一位是干事。另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備：并且24小時錄像。保留2周）。另外有少量的臨時工。如保潔員、修理工等。由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費來源是將公用房屋出租。從中收取管理費。所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費。以及其他費用公共開支以后。一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多。尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下。卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費。而物業(yè)管理公司由于收入較少。出現(xiàn)經(jīng)營困難。使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革。由單一的物業(yè)公司管理模式。改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。
三、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量高。專業(yè)性強的獨立的行業(yè)。但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)。成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營。服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有四點：一是行業(yè)準(zhǔn)入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場；三是資源分割。物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費偏低。收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：
1、加強行業(yè)監(jiān)管。斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)“父子關(guān)系”：很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血。而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽。小企業(yè)吃不了。資源浪費嚴(yán)重的市場狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強監(jiān)管（1）每年進(jìn)行財務(wù)審查。由政府的審計部門審計物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)賬目。斷絕雙方的資金支持：（2）強制推行物業(yè)區(qū)域的招投標(biāo)。每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進(jìn)行招投標(biāo)。由政府組織向全社會公開。實現(xiàn)透明化。
2、建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度：制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進(jìn)行規(guī)定。不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求。達(dá)不到一定規(guī)模則不準(zhǔn)注冊。從而提高了準(zhǔn)入門檻。
3、有效整合物業(yè)管理資源：針對中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點。我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進(jìn)行聯(lián)合。統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)。區(qū)域面積大了。既能充分挖掘企業(yè)潛力。提高企業(yè)人員工作能力：同時又因為降低了經(jīng)營成本：從而能減輕業(yè)主交費負(fù)擔(dān)。
四、全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)
物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速。但畢竟只有二十多年的發(fā)展。人們在觀念上認(rèn)識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在。使得企業(yè)在實施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行以下工作：
1、對業(yè)主委員會人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會。作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會成員做起。以點帶面。推動全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是（1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費開班培訓(xùn)。凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派5O%以上成員參加。否則該業(yè)委會不予注艦（2）業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主。宣傳物業(yè)管理方面的知識。
2、對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定：目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證工作。每年都進(jìn)行物業(yè)管理員（師）資質(zhì)考試。但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī)定。各企業(yè)對專業(yè)培訓(xùn)很不重視。物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺。迫使企業(yè)加強專業(yè)人員引進(jìn)和培訓(xùn)工作。提高企業(yè)的綜合實力。
五、總結(jié)
物業(yè)管理的發(fā)展與千家萬戶的日常生活緊密相連。事關(guān)房地產(chǎn)體制改革能否順利進(jìn)行。它從創(chuàng)立實踐到建立完整的理論需要一個漫長的過程。筆者寫作本文的目的就是提供一些新想法。希望能對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。
內(nèi)容摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進(jìn)，與中國實際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；維修基金；自營模式；規(guī)模經(jīng)營
物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀(jì)的英國。伴隨工業(yè)革命逐漸興起。發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程。因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟(jì)理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實際。就必須從各方面對其進(jìn)行調(diào)整。開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實踐操作中。認(rèn)為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試：
一、物業(yè)維修基金的運作模式的改進(jìn)
維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心。在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取。多層住宅2O%.高層住宅3O%.然后再由業(yè)主按照房改成本價房價的2%交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O%.就要啟動續(xù)籌機制。盡管如此。在實際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：（1）物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：（2）業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果。公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴(yán)重。我們認(rèn)為應(yīng)從以下方面改進(jìn)。
1、明確基金使用程序：由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用。確定要維修的工程。報業(yè)主大會同意后。通過信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準(zhǔn)，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預(yù)支30%，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取后留有5%的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立之前。維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預(yù)算報告，政府相關(guān)部門受理。并指定專業(yè)鑒定機構(gòu)進(jìn)行評估，終由市國土房管局批準(zhǔn)到專戶銀行支取費用。
2、建立基金審查制度：每個財政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財政、審計部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進(jìn)行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序。核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時。所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下。利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€業(yè)主的名下。除了維修工程外。其他任何的形式都不能提取專項維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號文件。閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債。但是有金額的限制。不能把所用的專項維修資金都用來買國債。同時專項維修資金不能用于風(fēng)險較大的投資。如股票等。終審查結(jié)束后。將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布。使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚。資金使用透明化。
3、建立續(xù)籌資金的籌集制度：對于續(xù)籌資金。應(yīng)明確各戶繳納比例。通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收取。也可直接存入維修基金專門賬戶。以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳。應(yīng)建立滯納金制度。每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實經(jīng)濟(jì)困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)。延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施。如停止物業(yè)管理服務(wù)等。
二。創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式
目前。絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式。即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理。提高專業(yè)化程度。但也存在管理費用較高。很多中低收入居民承受不起的問題。是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾。應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制。引入我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理。實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)（即居民的住房）。由業(yè)主自己負(fù)責(zé)：另一部分是公產(chǎn)。包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會。全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù)。沒有任何報酬。委員一般任期一年。每月開會。討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干。專職人員只有兩位。一位是干事。另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備：并且24小時錄像。保留2周）。另外有少量的臨時工。如保潔員、修理工等。由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費來源是將公用房屋出租。從中收取管理費。所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費。以及其他費用公共開支以后。一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多。尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下。卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費。而物業(yè)管理公司由于收入較少。出現(xiàn)經(jīng)營困難。使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革。由單一的物業(yè)公司管理模式。改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。
三、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量高。專業(yè)性強的獨立的行業(yè)。但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)。成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營。服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有四點：一是行業(yè)準(zhǔn)入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場；三是資源分割。物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費偏低。收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：
1、加強行業(yè)監(jiān)管。斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)“父子關(guān)系”：很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血。而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽。小企業(yè)吃不了。資源浪費嚴(yán)重的市場狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強監(jiān)管（1）每年進(jìn)行財務(wù)審查。由政府的審計部門審計物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)賬目。斷絕雙方的資金支持：（2）強制推行物業(yè)區(qū)域的招投標(biāo)。每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進(jìn)行招投標(biāo)。由政府組織向全社會公開。實現(xiàn)透明化。
2、建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度：制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進(jìn)行規(guī)定。不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求。達(dá)不到一定規(guī)模則不準(zhǔn)注冊。從而提高了準(zhǔn)入門檻。
3、有效整合物業(yè)管理資源：針對中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點。我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進(jìn)行聯(lián)合。統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)。區(qū)域面積大了。既能充分挖掘企業(yè)潛力。提高企業(yè)人員工作能力：同時又因為降低了經(jīng)營成本：從而能減輕業(yè)主交費負(fù)擔(dān)。
四、全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)
物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速。但畢竟只有二十多年的發(fā)展。人們在觀念上認(rèn)識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在。使得企業(yè)在實施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行以下工作：
1、對業(yè)主委員會人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)：根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會。作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會成員做起。以點帶面。推動全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是（1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費開班培訓(xùn)。凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派5O%以上成員參加。否則該業(yè)委會不予注艦（2）業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主。宣傳物業(yè)管理方面的知識。
2、對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定：目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證工作。每年都進(jìn)行物業(yè)管理員（師）資質(zhì)考試。但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī)定。各企業(yè)對專業(yè)培訓(xùn)很不重視。物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺。迫使企業(yè)加強專業(yè)人員引進(jìn)和培訓(xùn)工作。提高企業(yè)的綜合實力。
五、總結(jié)
物業(yè)管理的發(fā)展與千家萬戶的日常生活緊密相連。事關(guān)房地產(chǎn)體制改革能否順利進(jìn)行。它從創(chuàng)立實踐到建立完整的理論需要一個漫長的過程。筆者寫作本文的目的就是提供一些新想法。希望能對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。