注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務知識點
建立物業(yè)保安督察隊的新嘗試
俗話說：鐵打的營盤，流水的兵。用這句話來形容物業(yè)公司的保安隊伍真是貼切不過了。從整個物業(yè)行業(yè)來看，保安的流動率一直處于居高不下的狀態(tài)。我們分析，造成這一結果的原因一般有三個方面：
1、需求量大，這從小區(qū)物業(yè)人員的配備情況略見端倪，保安人員與物業(yè)管理人員的比例一般為8：1.因此，小區(qū)保安是企業(yè)中需求量為龐大的一個崗位。
2、門檻較低。保安這個崗位沒有特別的技術性要求，這一點從各物業(yè)公司保安招聘的要求中可見一斑，性別、年齡和身體狀況是保安重要的基本條件。
3、收入偏低，因為大多物業(yè)公司只是一個微利企業(yè)，因此保安的收入不高。綜合以上三個方面的原因，必然會形成保安人員“文化程度低，綜合素質不高，人員流動性大”等一系列問題。但是，保安工作又是物業(yè)管理的第一道“窗口”，每天24小時全天候地與業(yè)戶接觸。這個“服務窗口”的形象好與壞，直接影響到業(yè)戶對物業(yè)公司物業(yè)管理工作整體水平的評判，甚至直接影響到行風建設。如何抓好保安隊伍建設，是擺在每家物業(yè)公司面前一個棘手而又緊迫的問題，我們復瑞物業(yè)管理有限公司所面臨的問題同樣是如此。
針對上述問題，我們曾嘗試過很多辦法，如：嚴格保安考核制度，加大夜間工作檢查頻次，逐步調整工資結構，但都收效不大。以罰代管，越罰越難管；增加檢查頻次，他們早有通風報信；增加工資收入，又受到收費標準限制，成本不能無限擴大。這些辦法之所以收效不大，究其原因，在于把保安隊員放在了“被管”的對立面，使得“管”與“被管”這對矛盾日趨激烈化，對抗化。
“外因是變化的條件，內因是變化的根據(jù)。外因通過內因而起作用。”根據(jù)“矛盾論”觀點，我們嘗試著改變管理方式，挖掘、激發(fā)保安隊員身上的積極因素，捕捉他們身上的閃光點，以此發(fā)揚光大，以點帶面，從而帶動保安隊伍整體素質的改進和提高。我們嘗試的做法是：
一、選拔成立一支保安督察隊
我們從保安隊員中選拔組成一支精悍的、有朝氣的、有戰(zhàn)斗力的保安督察隊。選拔的方式是：自愿報名，小區(qū)推薦，職能部門審查，總經(jīng)理批準。選拔的要求是：年齡25歲—30歲，無不良歷史記錄，身高175—180cm，經(jīng)由部隊服役后復員退伍的優(yōu)先考慮，黨、團員優(yōu)先選拔。
以這樣的要求，從500多名保安隊員中選拔出了20名隊員，于2006年3月組成了一支保安督察隊。20人中間，有黨員3名、團員9名、復退軍人14名。
二、明確保安督察隊的主要任務
1.快速反應，應急處理重大突發(fā)事件集團舉辦房展，召開股東大會，舉辦運動會，小區(qū)舉辦大型社區(qū)活動，類似大型的公眾聚集活動，一支訓練有素、文明執(zhí)勤的保安隊伍，可以有效地維護大型公眾活動的現(xiàn)場秩序。如果小區(qū)發(fā)生重大突發(fā)事件，保安督察隊就能迅速趕赴第一現(xiàn)場，維持局面。2012年物業(yè)管理師考試時間
我們自從成立保安督察隊后，已經(jīng)為各種大型公眾活動提供保安服務5次，參與執(zhí)行任務人員80余人次。由于事先有預案、有安排，措施得當，訓練有素，均圓滿完成各項任務。得到各方面的一致好評。
2.下基層巡回檢查，示范訓練我們還組織保安督察隊，到下屬各管理小區(qū)巡邏檢查。由于他們都是來自一線的保安人員，相對公司辦公室的管理人員來說，檢查會更具針對性和操作性。因為他們會對一些薄弱環(huán)節(jié)了解得更清楚。同時，通過他們現(xiàn)場的言傳身教，也使得其他保安隊員能直接地感性地接受幫助，提高工作效率。同時，我們還組織保安督察隊和各分公司、各小區(qū)的保安隊伍聯(lián)合訓練，起到示范表率作用。同樣的立正、稍息，同樣的站崗、敬禮，和保安督察隊相比，為什么差別就那么大?非不能也，是不為也!通過一幫一和面對面的帶教，各小區(qū)的保安隊伍訓練質量明顯提高，精神面貌也大為改善。
3.保安骨干的“蓄水池”
由于新接樓盤每年增加，需要的保安人數(shù)在日益增多，為管理好這支隊伍，我們要有一支基層管理的力量，擔任領班、保安隊長等職務。如果是“急用先上”、“撈到籃里就是菜”，就不能保證基層管理人員的基本素質，也無法保證面上保安工作有條不紊地進行。通過保安督察隊相對集中培訓管理，我們就可以從中選拔優(yōu)秀隊員去擔任班長、保安隊長之職，或者其他管理崗位，起到了一個人才“蓄水池”的作用。另外，保安督察隊員平時分散在各小區(qū)，以他們的模范表率，影響周圍眾多的保安隊伍，起到先進性的滲透、擴散作用和潛移默化作用，從而達到提高保安隊伍整體素質的目的。
三、嚴格督察隊的使用和管理
1.藏“兵”于民，用“兵”于令保安督察隊的隊員平時分散在各小區(qū)，正常進入班組，參與小區(qū)的保安服務工作，按小區(qū)保安編制，接受各級管理和領導。當集中學習或者培訓時以至外出執(zhí)勤時，才集中于公司，由運作部負責安排學習、培訓和執(zhí)勤，完成后仍然歸隊。這樣做的好處是“藏兵于民”，避免另養(yǎng)一支隊伍而增加龐大開銷。同時，讓隊員參與日常管理工作，擺正心態(tài)，認識到保安督察隊不是一支“精神貴族”隊伍。只有這樣，他們才能保持和普通隊員的密切接觸，起到潛移默化的表率作用。
這支隊伍的調動和執(zhí)行任務，直接聽取總經(jīng)理的命令。運作部根據(jù)總經(jīng)理的命令，具體組織執(zhí)行任務。其他任何人不準調動。
2.特種配備，特殊要求——為表現(xiàn)保安督察隊的良好形象，公司專門為督察隊配備了頭盔、袖章、執(zhí)勤服、訓練服、對講機等裝備，發(fā)至各隊，執(zhí)勤或訓練時統(tǒng)一穿戴。
——為培養(yǎng)良好的整體素質，由公司運作部牽頭制訂年度培訓計劃，組織隊員進行物業(yè)管理相關的法律、法規(guī)、業(yè)務知識學習和培訓；同時還請公安、武警進行專業(yè)技能訓練，以確保這支隊伍的高昂斗志。
——為嚴格隊伍的制度管理，公司特制訂了6項隊員守則，作為每位保安督察隊員的行動準則：忠于職守，服務集團；忠實可靠，嚴守紀律；無所畏懼，敢于工作；廉潔奉公，潔身自愛；遵守公德，文明執(zhí)勤；勤奮努力，永無止境。同時強化紀律管理，教育隊員嚴格遵守公司的各項管理制度，如有違反，除按考核辦法處理外，保安督察隊予以除名。
3.經(jīng)費保證，機制健全由于保安督察隊員平時分散在各自的保安崗位上，訓練和執(zhí)勤時，則利用隊員的休息和換崗的形式集中，訓練量大，執(zhí)勤時間長，工作要求高。為提高這支隊伍的執(zhí)勤能力和穩(wěn)定性，特制定激勵機制：①為督察隊隊員訓練、出勤配備服裝(包括更換)；②督察隊員在崗期間，每人每月上浮一級工資；③督察隊員年終享有全勤獎勵。
成立保安督察隊既是物業(yè)管理工作的實際需要，更是我們對保安工作長效管理、持續(xù)發(fā)展的一個思路，一種嘗試。根據(jù)我公司“誠信用心、長線是金”的管理理念，我們設想把保安督察隊建成一所保安學校，把每個督察隊隊員培養(yǎng)成一顆優(yōu)良的種子，在保安隊伍中生根、發(fā)芽、開花、結果。把優(yōu)良的工作作風發(fā)揚光大，以點帶面，成星星之火，以燎原之勢，把我們的保安隊伍建設成一支“遵紀守法、服從命令、嚴格訓練、文明執(zhí)勤”的生力軍。
建立物業(yè)保安督察隊的新嘗試
俗話說：鐵打的營盤，流水的兵。用這句話來形容物業(yè)公司的保安隊伍真是貼切不過了。從整個物業(yè)行業(yè)來看，保安的流動率一直處于居高不下的狀態(tài)。我們分析，造成這一結果的原因一般有三個方面：
1、需求量大，這從小區(qū)物業(yè)人員的配備情況略見端倪，保安人員與物業(yè)管理人員的比例一般為8：1.因此，小區(qū)保安是企業(yè)中需求量為龐大的一個崗位。
2、門檻較低。保安這個崗位沒有特別的技術性要求，這一點從各物業(yè)公司保安招聘的要求中可見一斑，性別、年齡和身體狀況是保安重要的基本條件。
3、收入偏低，因為大多物業(yè)公司只是一個微利企業(yè)，因此保安的收入不高。綜合以上三個方面的原因，必然會形成保安人員“文化程度低，綜合素質不高，人員流動性大”等一系列問題。但是，保安工作又是物業(yè)管理的第一道“窗口”，每天24小時全天候地與業(yè)戶接觸。這個“服務窗口”的形象好與壞，直接影響到業(yè)戶對物業(yè)公司物業(yè)管理工作整體水平的評判，甚至直接影響到行風建設。如何抓好保安隊伍建設，是擺在每家物業(yè)公司面前一個棘手而又緊迫的問題，我們復瑞物業(yè)管理有限公司所面臨的問題同樣是如此。
針對上述問題，我們曾嘗試過很多辦法，如：嚴格保安考核制度，加大夜間工作檢查頻次，逐步調整工資結構，但都收效不大。以罰代管，越罰越難管；增加檢查頻次，他們早有通風報信；增加工資收入，又受到收費標準限制，成本不能無限擴大。這些辦法之所以收效不大，究其原因，在于把保安隊員放在了“被管”的對立面，使得“管”與“被管”這對矛盾日趨激烈化，對抗化。
“外因是變化的條件，內因是變化的根據(jù)。外因通過內因而起作用。”根據(jù)“矛盾論”觀點，我們嘗試著改變管理方式，挖掘、激發(fā)保安隊員身上的積極因素，捕捉他們身上的閃光點，以此發(fā)揚光大，以點帶面，從而帶動保安隊伍整體素質的改進和提高。我們嘗試的做法是：
一、選拔成立一支保安督察隊
我們從保安隊員中選拔組成一支精悍的、有朝氣的、有戰(zhàn)斗力的保安督察隊。選拔的方式是：自愿報名，小區(qū)推薦，職能部門審查，總經(jīng)理批準。選拔的要求是：年齡25歲—30歲，無不良歷史記錄，身高175—180cm，經(jīng)由部隊服役后復員退伍的優(yōu)先考慮，黨、團員優(yōu)先選拔。
以這樣的要求，從500多名保安隊員中選拔出了20名隊員，于2006年3月組成了一支保安督察隊。20人中間，有黨員3名、團員9名、復退軍人14名。
二、明確保安督察隊的主要任務
1.快速反應，應急處理重大突發(fā)事件集團舉辦房展，召開股東大會，舉辦運動會，小區(qū)舉辦大型社區(qū)活動，類似大型的公眾聚集活動，一支訓練有素、文明執(zhí)勤的保安隊伍，可以有效地維護大型公眾活動的現(xiàn)場秩序。如果小區(qū)發(fā)生重大突發(fā)事件，保安督察隊就能迅速趕赴第一現(xiàn)場，維持局面。2012年物業(yè)管理師考試時間
我們自從成立保安督察隊后，已經(jīng)為各種大型公眾活動提供保安服務5次，參與執(zhí)行任務人員80余人次。由于事先有預案、有安排，措施得當，訓練有素，均圓滿完成各項任務。得到各方面的一致好評。
2.下基層巡回檢查，示范訓練我們還組織保安督察隊，到下屬各管理小區(qū)巡邏檢查。由于他們都是來自一線的保安人員，相對公司辦公室的管理人員來說，檢查會更具針對性和操作性。因為他們會對一些薄弱環(huán)節(jié)了解得更清楚。同時，通過他們現(xiàn)場的言傳身教，也使得其他保安隊員能直接地感性地接受幫助，提高工作效率。同時，我們還組織保安督察隊和各分公司、各小區(qū)的保安隊伍聯(lián)合訓練，起到示范表率作用。同樣的立正、稍息，同樣的站崗、敬禮，和保安督察隊相比，為什么差別就那么大?非不能也，是不為也!通過一幫一和面對面的帶教，各小區(qū)的保安隊伍訓練質量明顯提高，精神面貌也大為改善。
3.保安骨干的“蓄水池”
由于新接樓盤每年增加，需要的保安人數(shù)在日益增多，為管理好這支隊伍，我們要有一支基層管理的力量，擔任領班、保安隊長等職務。如果是“急用先上”、“撈到籃里就是菜”，就不能保證基層管理人員的基本素質，也無法保證面上保安工作有條不紊地進行。通過保安督察隊相對集中培訓管理，我們就可以從中選拔優(yōu)秀隊員去擔任班長、保安隊長之職，或者其他管理崗位，起到了一個人才“蓄水池”的作用。另外，保安督察隊員平時分散在各小區(qū)，以他們的模范表率，影響周圍眾多的保安隊伍，起到先進性的滲透、擴散作用和潛移默化作用，從而達到提高保安隊伍整體素質的目的。
三、嚴格督察隊的使用和管理
1.藏“兵”于民，用“兵”于令保安督察隊的隊員平時分散在各小區(qū)，正常進入班組，參與小區(qū)的保安服務工作，按小區(qū)保安編制，接受各級管理和領導。當集中學習或者培訓時以至外出執(zhí)勤時，才集中于公司，由運作部負責安排學習、培訓和執(zhí)勤，完成后仍然歸隊。這樣做的好處是“藏兵于民”，避免另養(yǎng)一支隊伍而增加龐大開銷。同時，讓隊員參與日常管理工作，擺正心態(tài)，認識到保安督察隊不是一支“精神貴族”隊伍。只有這樣，他們才能保持和普通隊員的密切接觸，起到潛移默化的表率作用。
這支隊伍的調動和執(zhí)行任務，直接聽取總經(jīng)理的命令。運作部根據(jù)總經(jīng)理的命令，具體組織執(zhí)行任務。其他任何人不準調動。
2.特種配備，特殊要求——為表現(xiàn)保安督察隊的良好形象，公司專門為督察隊配備了頭盔、袖章、執(zhí)勤服、訓練服、對講機等裝備，發(fā)至各隊，執(zhí)勤或訓練時統(tǒng)一穿戴。
——為培養(yǎng)良好的整體素質，由公司運作部牽頭制訂年度培訓計劃，組織隊員進行物業(yè)管理相關的法律、法規(guī)、業(yè)務知識學習和培訓；同時還請公安、武警進行專業(yè)技能訓練，以確保這支隊伍的高昂斗志。
——為嚴格隊伍的制度管理，公司特制訂了6項隊員守則，作為每位保安督察隊員的行動準則：忠于職守，服務集團；忠實可靠，嚴守紀律；無所畏懼，敢于工作；廉潔奉公，潔身自愛；遵守公德，文明執(zhí)勤；勤奮努力，永無止境。同時強化紀律管理，教育隊員嚴格遵守公司的各項管理制度，如有違反，除按考核辦法處理外，保安督察隊予以除名。
3.經(jīng)費保證，機制健全由于保安督察隊員平時分散在各自的保安崗位上，訓練和執(zhí)勤時，則利用隊員的休息和換崗的形式集中，訓練量大，執(zhí)勤時間長，工作要求高。為提高這支隊伍的執(zhí)勤能力和穩(wěn)定性，特制定激勵機制：①為督察隊隊員訓練、出勤配備服裝(包括更換)；②督察隊員在崗期間，每人每月上浮一級工資；③督察隊員年終享有全勤獎勵。
成立保安督察隊既是物業(yè)管理工作的實際需要，更是我們對保安工作長效管理、持續(xù)發(fā)展的一個思路，一種嘗試。根據(jù)我公司“誠信用心、長線是金”的管理理念，我們設想把保安督察隊建成一所保安學校，把每個督察隊隊員培養(yǎng)成一顆優(yōu)良的種子，在保安隊伍中生根、發(fā)芽、開花、結果。把優(yōu)良的工作作風發(fā)揚光大，以點帶面，成星星之火，以燎原之勢，把我們的保安隊伍建設成一支“遵紀守法、服從命令、嚴格訓練、文明執(zhí)勤”的生力軍。